Muchos son los impuestos que un agente inmobiliario debe conocer en detalle en el marco del desarrollo de su actividad. La ventaja competitiva que supone manejar con solvencia estos aspectos legales y fiscales otorgan seguridad en lo que se hace y profesionalidad en el asesoramiento que se brinda a los clientes.
En esta ocasión vamos a tratar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que provoca ciertos recelos y miedos y que pueden quedar disipados si se aborda el tema con concreción y con un espíritu práctico y simplificador.
¿Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
El AJD es un impuesto indirecto incluido en el sistema del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Este impuesto grava tres cosas:
- Documentos notariales
- Documentos mercantiles
- Documentos administrativos
El que nos interesa de verdad como agentes inmobiliarios es el primero, es decir, los documentos notariales, y en especial, las escrituras públicas que documentan actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, como por ejemplo, una compraventa de vivienda.
¿Cuándo se aplica y quién paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
El AJD se paga cuando se formaliza una escritura pública que tenga contenido económico, sea inscribible en un registro público y no esté sujeta al ITP (por transmisión patrimonial onerosa). Esto ocurre típicamente en:
- La compraventa de vivienda nueva (sujeta a IVA)
- La constitución de una hipoteca
- La declaración de obra nueva
- La división horizontal de un inmueble
- La ampliación de préstamo hipotecario
- La elevación a público de contratos privados con trascendencia registral
El artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993 establece que el impuesto se exigirá sobre “las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, o de Bienes Muebles”.
En relación a quién paga el AJD, tradicionalmente, lo pagaba el comprador. Pero todo cambió en 2018 cuando, tras una sentencia del Tribunal Supremo, el Gobierno intervino mediante el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, y modificó la Ley del ITPAJD para que el AJD por la constitución de préstamos hipotecarios sea pagado por el banco, y no por el cliente.
Esto quedó reflejado en el nuevo Artículo 29 de la ley, que dice: “Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.” Es decir, si tu cliente firma una hipoteca, ya no es él quien paga el AJD, sino el banco. Pero ojo, en el resto de casos (como la compra de vivienda nueva), sigue siendo el comprador el obligado al pago.
¿Cómo se calcula y cuándo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
El AJD se calcula aplicando un tipo impositivo sobre el valor declarado en la escritura (por ejemplo, el precio de compra en una vivienda nueva). Ese tipo depende de cada comunidad autónoma, porque este impuesto está cedido a las comunidades, y por tanto varía, si bien es cierto que en la mayoría de las comunidades oscila entre el 0,5% y el 1,5%.
El comprador tiene 30 días hábiles desde la fecha de otorgamiento de la escritura para autoliquidar el impuesto mediante el modelo 600, que se presenta en la comunidad autónoma correspondiente. Para ello se le requiere: copia simple y copia autorizada de la escritura, DNI/NIE, y referencia catastral (en caso de inmuebles). Hay que recordar que si se pasa el plazo, hay recargos, así que más vale tener todo controlado.
Algunos consejos prácticos para el agente inmobiliario en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
- Informa bien a tu cliente comprador, especialmente si es primera vivienda nueva. El AJD puede ser una sorpresa desagradable si no se le avisa desde el primer momento.
- Ten claras las diferencias entre AJD e ITP. El comprador de vivienda usada paga ITP, pero si la vivienda es nueva, va con IVA + AJD.
- Conoce el tipo impositivo en tu comunidad autónoma. Procura tener una tabla o esquema rápido a mano.
- Recuerda el cambio de 2018. Si tu cliente contrata una hipoteca, el banco paga el AJD del préstamo, no el cliente.
- Colabora con gestorías o asesorías de confianza. Siempre es conveniente tener un contacto que te ayude a resolver dudas puntuales.
- Incluye el AJD en tus presupuestos aproximados. Cuando le dices a un comprador cuánto le costará todo el proceso (notaría, registro, impuestos), no dejes el AJD fuera.
Conocer el AJD no es opcional, sino que forma parte de ser un profesional completo. No hace falta que te sepas de memoria cada artículo de la ley, pero sí debes saber cuándo se aplica, cómo se calcula, y cómo afecta a tu cliente.
