Los primeros meses de este año 2023 han confirmado las tendencias vistas a finales de 2022: el euríbor sigue subiendo, al igual que los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE) y, por tanto, las hipotecas han seguido encareciéndose. Eso sí, de una forma más paulatina.

“En este inicio de año hemos empezado a ver una estabilidad mayor del mercado hipotecario. Aunque los bancos siguen ajustando sus ofertas, lo hacen poco a poco y no de forma tan brusca como durante los meses de verano de 2022”, afirma Marcel Beyer, CEO del comparador hipotecario iAhorro, en el último Índice iAhorro, informe que analiza el mercado hipotecario español entre los meses de enero y marzo de 2023.

El nuevo Índice iAhorro, igual que en sus anteriores ediciones, compara los datos que los usuarios que firman su hipoteca con la ayuda del comparador hipotecario iAhorro y los que aporta el Instituto Nacional de Estadística (INE). Su objetivo es, según explica Beyer, demostrar “que existe una clara diferencia entre lo que de verdad se puede conseguir en el mercado y lo que se puede ver en las ofertas comerciales y, por tanto, en lo que refleja la estadística oficial del INE, único organismo que publica datos sobre las hipotecas en España”.

Hay que destacar que el INE reajustó sus filtros y actualizó a finales de marzo de 2023 sus datos, desde enero de 2020 hasta ahora. No obstante, pese a ello, “seguimos viendo que en iAhorro conseguimos mejores tipos de interés para las hipotecas de nuestros usuarios que las que ofrecen los bancos a los clientes que acuden a ellos directamente”, dice el director general del comparador hipotecario, que agrega: “La diferencia que hay entre los datos de iAhorro y los del INE, aunque ha disminuido con su última actualización, se debe a que las personas que acuden a nosotros comparan y negocian ofertas entre más de 20 bancos, mientras que la media española acude solo a su banco de toda la vida”.

Además, en esta edición, el Índice iAhorro recoge por primera vez los tipos medios a los que los usuarios de iAhorro han firmado sus hipotecas mixtas durante el primer trimestre de 2023 y se convierte en la única fuente que aporta datos al respecto: ni el INE ni ningún otro organismo publican cifras sobre las hipotecas mixtas ya que, al regirse durante los primeros cinco, diez o quince años del préstamo por un tipo de interés fijo las contabilizan, precisamente, como hipotecas fijas en sus estadísticas.

La hipoteca mixta se convierte en la reina del mercado

Pese a que hace menos de un año que volvió a resurgir de sus cenizas tras varios años desaparecida, la hipoteca mixta ha vuelto con fuerza, tanta que ya ha adelantado en demanda a la hipoteca variable y ha destronado a la hipoteca fija como el tipo de préstamo más solicitado a la hora de financiar la compra de una vivienda. Según los datos recabados por el comparador y asesor hipotecario, en enero de 2023 algo más de un 40% de los usuarios que firmaban su hipoteca con su ayuda se decantaban por este producto, un porcentaje que se disparó en febrero hasta el 63,64% y que en marzo se mantuvo con una presencia superior al 50% en las firmas de hipotecas, concretamente en el 53,92%.

“La hipoteca mixta resurgió de sus cenizas durante el segundo semestre de 2022, aunque unos meses antes ya muchos usuarios comenzaban a interesarse por este producto, en lo que se refiere a firmas empezamos a notar un cambio de tendencia real en noviembre del año pasado”, explica el CEO de iAhorro, que añade que esa demanda también la han notado los bancos y cada vez más entidades están apostando por comercializar este producto: “Quien no estaba comercializando hipoteca mixta, está empezando a hacerlo para ser competitivos en el mercado”. Es el caso de entidades como Laboral Kutxa, TargoBank o CaixaBank, que ya ofertan este tipo de hipotecas cuando en 2022 no la incluían en su cartera de productos.

Uno de los principales alicientes a la hora de contratar una hipoteca mixta frente a una fija o una variable es que su tipo de interés inicial, el del periodo fijo, es bastante más bajo que el de una hipoteca al 100% y aporta la seguridad de que, al contrario que la variable, la parte fija (que permanece inmóvil por mucho que cambie la situación macroeconómica) es más larga, de entre 5 y 15 años en función de la entidad y de las preferencias del usuario.

Según los datos recabados por iAhorro en este primer trimestre de 2023, el TIN medio de la parte fija de las hipotecas mixtas fue del 1,97% en enero (0,46 puntos más bajo que en las fijas al 100%), en febrero subió un poco hasta el 2,17% (-0,59 puntos) y en marzo se situó en el 2,25% (-0,49 puntos). Esta diferencia entre el TIN de la hipoteca mixta y la fija,dice Beyer, “es suficiente para que el usuario note cómo su cuota, al contratar una hipoteca mixta, se reduce frente a si firma una fija”.

Las hipotecas fijas ya rondan el 3% TIN

La principal afectada por el auge de la hipoteca mixta es la hipoteca fija. El porcentaje de usuarios del comparador hipotecario que se decantaban por una hipoteca fija se ha desplomado en los últimos meses, al contrario de lo que ha pasado con la mixta: en septiembre de 2022 suponían el 80% del total de las firmas, pero en marzo de 2023, seis meses después, ese porcentaje ha caído hasta el 30,39%, e incluso en febrero fue aún más bajo: 22,73%.

Una de las causas de este bajón ha sido la subida de los tipos de interés, es decir, su encarecimiento. “Ahora vemos bastantes ofertas de hipotecas fijas por encima del 3% TIN. El pasado mes de marzo la hipoteca fija más alta que firmamos tenía un TIN del 3,75%, lo que en TAE supone alrededor de un punto más”, explica Beyer, que matiza que “la mayoría de las hipotecas de nuestros usuarios no están en ese tipo de interés e incluso hemos firmado hipotecas en torno al 2%. Concretamente, durante el pasado mes de marzo se firmaron tipos de interés fijos del 2,15% gracias a la negociación de los expertos del comparador porque “hipotecas tan bajas ya no se ven en las ofertas comerciales”, agrega el director general de iAhorro.

Si analizamos los datos en profundidad, en el Índice iAhorro vemos que los tipos medios de las hipotecas fijas que publica el INE en su último informe, de enero de 2023, son hasta 0,36 puntos porcentuales más altos que los que consiguen los usuarios de iAhorro: 2,79% TIN frente al 2,43% TIN que registra el comparador. Además, aunque el organismo oficial no registra datos de febrero y marzo, en iAhorro sí tenemos registros de esos meses: los usuarios que acudieron al comparador hipotecario en febrero consiguieron unos tipos de interés medios para sus hipotecas fijas algo más elevados que durante el primer mes del año, del 2,76% y en marzo ese dato se estabilizó: 2,74% TIN.

Y, si miramos la evolución durante el último año, de marzo de 2022 a marzo de 2023, vemos que los usuarios que firmaron su hipoteca fija con iAhorro durante ese periodo consiguieron unos tipos de interés medios del 1,73%, hasta 0,32 puntos porcentuales más bajos que los que publica el INE en su estadística, que los sitúa (a falta de los datos de febrero y marzo de 2023) en el 2,05%.

Las hipotecas variables se mantienen pese a la subida del euríbor

Como vemos, los cambios en la hipoteca mixta y la fija producidos en lo que llevamos de año son bastante llamativos. La nota discordante está en la hipoteca variable que, pese a que su índice de referencia, el euríbor, sigue al alza (cerró marzo en el 3,647% y todo hace indicar a que el dato de abril será superior) no pierde cuota de mercado y se mantiene con una presencia de entre el 10% y el 15% del total de firmas realizadas por los usuarios del comparador.

Si hacemos una comparativa de estos datos con los del INE vemos que son completamente diferentes: el organismo oficial mantiene que,del total de hipotecas firmadas en España en enero de 2023, un 67,40% se regían por un tipo de interés fijo, y el 32,06% restante por uno variable. No obstante, el Instituto Nacional de Estadística no registra datos de las hipotecas mixtas, por lo que esos porcentajes “no son realistas porque no representan la realidad actual del mercado hipotecario”, afirma Marcel Beyer.

¿Qué pasará a partir de ahora? El director general de iAhorro asegura que, “para ver qué pasará en los próximos meses con las hipotecas, ya sean mixtas, fijas o variables, tenemos que esperar a ver cómo evoluciona el mercado, ya que todo dependerá de la política que siga el Banco Central Europeo, de si sigue subiendo o no los tipos de interés oficiales”, ahora situados en el 3,5% tras las dos subidas ejecutadas en febrero y marzo, de +0,5% cada una.

Cada vez son menos los jóvenes que pueden hipotecarse

Uno de los temas de actualidad es el acceso de los jóvenes a la vivienda y en este Índice iAhorro también destacamos que cada vez son menos las personas de entre 18 y 30 años que contratan un préstamo hipotecario para comprarse una vivienda.

Según los datos recabados por iAhorro, en el último trimestre de 2022 el porcentaje de usuarios que llegaban al comparador hipotecario para negociar y comparar ente las mejores ofertas del mercado y que finalmente acababan firmando su préstamo se situó en el 12,6%, un dato que entre enero y marzo de 2023 baja hasta el 10,89%, casi dos puntos porcentuales menos. Además, si lo comparamos con el porcentaje registrado en el tercer trimestre de 2022, de julio a septiembre de ese año, cuando los usuarios de entre 18 y 30 años firmaban un 14,25% del total de las hipotecas logradas, vemos que la tendencia está realmente en caída.

“La inestabilidad financiera que estamos viviendo en el último año con la subida de las hipotecas, pero sin una bajada sustancial en los precios de la vivienda, hace que estas personas, que aún no han llegado a desarrollarse profesionalmente de forma completa, tengan más problemas para hacer frente al pago de la entrada de la vivienda y los gastos de la hipoteca”, argumenta Marcel Beyer, que también achaca los datos a que ahora muchos jóvenes “prefieran esperar a ver cómo avanza el panorama económico y financiero antes de hipotecarse”.