Pese a que en nuestro país los términos “subrogación” o “novación” no se relacionaban hasta hace relativamente poco tiempo con las hipotecas, cada vez son más las personas que buscan información o incluso solicitan alguno de estos trámites para poder ahorrarse algo de dinero a la hora de devolver su préstamo hipotecario: España ya es el tercer país de Europa donde se realizan más subrogaciones o novaciones de hipoteca, solo por detrás de Irlanda y Eslovenia.

Pero ¿qué implica esto? La novación de la hipoteca es el cambio de las condiciones del préstamo tras llegar a un acuerdo con el mismo banco donde lo tienes contratado. Con la subrogación, por su parte, también se puede realizar ese cambio de condiciones, pero trasladando el préstamo a otra entidad bancaria.

Además de estas dos maneras de mejorar o cambiar las condiciones de una hipoteca, también existe una tercera, que además es la más utilizada por las entidades financieras: la cancelación del préstamo hipotecario. A través de esta vía lo que se hace es, como su propio nombre indica, cancelar la hipoteca para abrir una nueva con unas condiciones mejores en otra entidad. No obstante, si el trámite se realiza así, en los registros, la operación se anota como “nueva hipoteca” y no como “modificación de hipoteca”, por lo que los datos que podemos contabilizar de cambios reales solamente son los relativos a las novaciones o las subrogaciones.

Un 35% de las hipotecas vigentes en España sufrieron cambios en 2022

Una vez sabido esto, gracias a los datos recopilados por el Banco Central Europeo (BCE) y la Federación Hipotecaria Europea (EMF), vemos que España es el tercer país de Europa en el que más cambios de hipotecas (novaciones y subrogaciones) se realizaron durante el año 2022: un 35% de las hipotecas vigentes ese año sufrieron alguna modificación, un 19% a través de la novación y el 16% restante a través de la subrogación. Sin embargo, según asegura el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, “ese porcentaje registrado sería bastante mayor si se contabilizaran las cancelaciones que tienen también como fin modificar las condiciones de la hipoteca”.

“La mayoría de las personas que quieren cambiar las condiciones de su hipoteca para mejorarlas piden, de primeras, una subrogación, pero las entidades prefieren las cancelaciones, es decir, cancelar la hipoteca existente y abrir una nueva con otras condiciones”, explica Colombelli, que añade que uno de los motivos es que “la cancelación de la hipoteca es un trámite más caro para el usuario, ya que tiene que empezar de cero todo el procedimiento, pero el banco también gana más”.

Si comparamos los datos de España con el resto de Europa vemos que solo en Eslovenia e Irlanda el porcentaje total de cambios en las hipotecas vigentes es mayor. En el primer caso sube hasta el 41% (33% novaciones y 8% subrogaciones) y el segundo se dispara hasta el 44% (39% novaciones y 5% subrogaciones). A la cola en el ranking están Alemania (15%), Chipre (15%) o Austria (13%), donde “la hipoteca tiene mucho menos peso que el alquiler por las dificultades que en estos países conlleva la propia concesión de la hipoteca”, añade el portavoz de iAhorro.

Además de los mencionados, “muchos países dentro de Europa en los que no existe la figura de la subrogación como tal, por lo que este tipo de operaciones no pueden realizarse”, admite Simone Colombelli.