La nota de encargo es el contrato de intermediación entre una agencia inmobiliaria y un cliente propietario que pone a la venta su vivienda. Se trata, por tanto, del documento que define esta relación comercial y en el que se detallan los honorarios que la agencia recibirá a cambio del trabajo realizado. 

No existe un único modelo de contrato, y es habitual que cada profesional esté usando su propia versión desde hace años. Pero eso no significa que ese contrato sea correcto. Y es más que imprescindible comprobar que responde a la legalidad al 100%, porque en caso contrario existe la posibilidad de que el cliente presente reclamaciones que lo invaliden. Y si el contrato se considera abusivo en algún punto, desaparece la obligación a abonar los honorarios que se habían acordado. 

Detallamos los puntos más importantes de la nota de encargo y añadimos al final un modelo de contrato descargable que puede servir como base. 

La transparencia es la clave

La nota de encargo debe ajustarse a la legalidad en todas sus cláusulas y apartados. Además, el profesional inmobiliario debe ser capaz de explicar todos los detalles, obligaciones y consecuencias que incluya el contrato, y el texto debe ser totalmente comprensible para los clientes. Deben quedar especialmente claro a qué se compromete cada una de las partes, y qué consecuencias acarrea el incumplimiento de alguno de los acuerdos alcanzados. 

Negociación imprescindible

Las cláusulas del contrato no solo deben ser claras y ceñirse a la legalidad, también deben negociarse una a una con los clientes. No hacerlo puede ser motivo suficiente para que se consideren abusivas y puedan suponer la nulidad del contrato. 

Un contrato detallado y equilibrado

La nota de encargo no puede suponer un desequilibro claro en contra del cliente. Por eso debe incluir las obligaciones del propietario, pero también las de la agencia inmobiliaria. Así, por ejemplo, es habitual que se especifiquen las obligaciones y prohibiciones para el cliente: no puede vender por su cuenta ni trabajar con otra empresa del sector, ni puede colgar cartelería propia en el inmueble ni anunciarlo en otros sitios y, en caso de hacerlo, debe compensar a la agencia. 

Del mismo modo, la agencia debe detallar qué servicios prestará y qué contraprestaciones y compensaciones se prevén en caso de no llevarlos a cabo. Por ejemplo, la empresa se puede comprometer no solo a poner en contacto a posibles compradores con el propietario, sino también a realizar un acompañamiento en las gestiones de la compraventa, a ofrecer asesoramiento sobre impuestos y obligaciones fiscales, a tramitar documentación extra como el certificado de eficiencia energética o a comprobar que se está al corriente de pago con la comunidad de propietarios y obtener el certificado correspondiente. Pero hay que especificar qué ocurrirá en caso de incumplir alguna de estas obligaciones. 

En caso contrario podría considerarse que el contrato está desequilibrado, y cláusulas que aparentemente parecían bien redactadas pueden acabar siendo consideradas nulas por parte de un tribunal. 

Evitar las cláusulas abusivas

Además de la transparencia, la negociación y el equilibrio, hay que tener en cuenta otros casos de cláusulas que se consideran claramente abusivas. Por ejemplo, aunque se trate de un contrato de exclusividad, no se puede prohibir al cliente la venta de su propiedad, porque se estaría limitando su derecho básico como consumidor. Sí se puede establecer cómo deberá compensar a la agencia en caso de que esto suceda, pero nunca prohibirlo de manera explícita. 

Un contrato válido tampoco puede incluir bajo ningún concepto cláusulas que vayan en contra del derecho vigente en el territorio donde se esté realizando. 

Casos de riesgo

El uso de un lenguaje enrevesado, la falta de información detallada o no especificar la duración del contrato y sus posibles prórrogas también pueden considerarse, según quien interprete el contrato, como cláusulas abusivas. Mejor, por tanto, huir de estas prácticas. Tampoco puede incluirse una cláusula que permita añadir nuevas condiciones más adelante: todo debe estar totalmente claro antes de la firma de la nota de encargo. 

Una estructura clara

La recomendación es que la nota de encargo se divida claramente en dos partes: una general y otra parte particular y negociada. En la parte general deben aparecer los datos completos de la agencia inmobiliaria, los del cliente y los del inmueble. Debe quedar claro que el cliente es el titular de esa propiedad a todos los efectos, con escritura registrada en el registro de la propiedad.

Esta parte general incluye también cuestiones legales y de información, como el cumplimiento de la ley de protección de datos o las autorizaciones para publicar en portales inmobiliario o colocar cartelería. Y se especifica cuál es el objeto principal del contrato: la intermediación de la compraventa inmobiliaria, sea en régimen de exclusividad o no. 

La parte particular, en la que es especialmente importante negociar cada cláusula con el cliente, contempla las obligaciones del propietario del inmueble, los servicios que prestará y las obligaciones a las que se compromete la agencia inmobiliaria, los horarios acordados, la duración del contrato y sus posibles prórrogas, los supuestos de incumplimiento y las indemnizaciones en caso de que estos se produzcan. 

Descarga un modelo de nota de encargo

Este modelo de contrato, elaborado por el abogado especializado Pepe Piñar, colaborador habitual de Fotocasa Pro Academy, cumple todos los requisitos anteriores y puede ser una muy buena base para realizar vuestras notas de encargo a partir de ahora.