La tasación oficial es un informe técnico emitido por una sociedad de tasación homologada que determina el valor de un inmueble siguiendo criterios objetivos reconocidos por el Banco de España. Es el documento que utilizan las entidades financieras para calcular cuánto dinero están dispuestas a prestar en una hipoteca, aunque también se emplea en herencias, procedimientos judiciales u otras operaciones patrimoniales.
A diferencia de una valoración comercial, orientada a estimar el precio de mercado, la tasación no busca el importe máximo de venta, sino un valor prudente y realista que permita usar el inmueble como garantía financiera. En la práctica, es el valor que el banco considera “seguro” a efectos de financiación.
Por eso, la tasación actúa como referencia objetiva entre el precio pactado por comprador y vendedor y la capacidad real de crédito.
Cómo se regula la tasación oficial en España
La tasación oficial está regulada por la Orden ECO/805/2003 y normativa posterior, bajo la supervisión del Banco de España. Este marco establece:
- Los métodos de valoración admitidos.
- Los requisitos de homologación de las sociedades de tasación.
- Las condiciones de independencia y cualificación técnica del tasador.
Solo las sociedades homologadas pueden emitir informes válidos para operaciones hipotecarias, y las entidades financieras están obligadas a basar sus decisiones de riesgo en tasaciones realizadas conforme a estos estándares.
En términos prácticos, esto implica que la tasación no es negociable ni opinable: sigue criterios técnicos homogéneos diseñados para proteger la solvencia del sistema financiero.
Libre elección de tasadora: qué dice la ley
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) reconoce al comprador el derecho a aportar su propia tasación, siempre que la realice una sociedad homologada.
La entidad financiera está obligada a aceptarla si cumple los requisitos formales y está dentro de su plazo de vigencia.
Tasación oficial vs. valoración inmobiliaria: no son lo mismoAunque en el sector a menudo se utilizan como sinónimos, responden a lógicas distintas:
La primera es una herramienta comercial; la segunda, una herramienta financiera y jurídica. |
Cuándo es obligatoria una tasación oficial
La tasación oficial es obligatoria siempre que el inmueble se utilice como garantía hipotecaria, es decir, en la mayoría de compraventas financiadas.
También es necesaria en otros supuestos:
- Concesión o subrogación de hipotecas.
- Refinanciaciones o ampliaciones de préstamo.
- Herencias, divorcios o procesos judiciales con valoración técnica acreditada.
- Operaciones patrimoniales con exigencias regulatorias.
En operaciones al contado no es obligatoria, pero sigue siendo una referencia clave para fijación de precios y análisis patrimonial..
Paso a paso: Así se realiza una tasación oficial
La tasación combina inspección física, análisis documental y aplicación de metodologías homologadas. El proceso suele incluir:
- Visita del tasador al inmueble: Inspección del estado, distribución, calidades y entorno.
- Análisis registral y catastral: Titularidad, cargas, superficie y posibles discrepancias.
- Estudio de mercado: Comparables de compraventas reales cerradas en la zona.
- Aplicación de métodos de valoración: Comparación, coste de reposición o capitalización de rentas, según el tipo de inmueble.
El resultado es un informe técnico completo, con valor final, fotografías, planos, justificación metodológica y advertencias legales.
Cuánto cuesta una tasación oficial
El coste de una tasación depende del valor del inmueble, su tipología y la complejidad técnica. De forma orientativa:
- Vivienda estándar: entre 250 y 600 €.
- Inmuebles de alto valor o con características especiales: puede superar los 1.000 €.
En operaciones con financiación, el coste suele asumirlo el comprador, aunque en ciertos casos puede acordarse un reparto distinto entre las partes.
Qué validez tiene una tasación
La tasación oficial tiene una vigencia legal de seis meses para operaciones hipotecarias. No obstante, las entidades pueden exigir una tasación más reciente si cambian las condiciones del mercado o del inmueble.
En entornos volátiles, la vigencia práctica puede ser menor por criterios prudenciales internos de las entidades.
Cómo influye la tasación en la financiación de una vivienda
La tasación condiciona directamente el importe máximo del préstamo hipotecario. En España, las entidades suelen financiar entre el 70% y el 80% del menor de estos dos valores:
- Precio de compraventa.
- Valor de tasación.
Si la tasación es inferior al precio pactado, el comprador debe aportar más capital propio o renegociar el precio. Este escenario es una de las principales causas de ruptura de operaciones.
Ejemplo práctico
Si el comprador esperaba financiar 240.000 €, deberá aportar 32.000 € adicionales o renegociar el precio. ⚠️ A esta cifra hay que sumar los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro y gestoría), que suelen situarse entre el 10% y el 12% del precio. El ahorro necesario superaría los 120.000 euros. |
Tasación vs. valor catastral: conceptos que no deben confundirse
- Valor catastral: es una referencia administrativa utilizada para calcular determinados impuestos (IBI, plusvalía, IRPF) y viene determinado por la Dirección General del Catastro, con criterios masivos.
- Valor de tasación: es una valoración técnica que sirve para saber el valor de un inmueble y la viabilidad de su financiación, es individual, técnico y basado en mercado y características específicas del inmueble.
En muchas zonas, el valor catastral está muy por debajo del valor de mercado y del valor de tasación, especialmente en áreas tensionadas.
Factores que influyen en el valor de tasación de una vivienda
Entre los criterios más relevantes se encuentran:
- Ubicación y liquidez del mercado local.
- Estado de conservación y antigüedad.
- Eficiencia energética y calidad constructiva.
- Superficie útil y distribución.
- Cargas urbanísticas o afecciones.
- Estado del edificio (ITE, derramas previstas, etc).
- Precios de compraventas reales ya cerradas en la zona (no precios de oferta).
⚠️ En mercados alcistas, la tasación suele ir por detrás del precio; en ciclos bajistas, puede ser más restrictiva.
Posibles condicionantes que bloquean la financiación
Una tasación puede incluir condicionantes que impidan formalizar la hipoteca hasta su subsanación:
- Discrepancias de superficie entre Registro y Catastro.
- Falta de ITE en edificios obligados.
- Reformas no inscritas o ampliaciones sin licencia.
- Cambios de uso no regularizados.
Checklist de tasación para el agente antes de firmar el contrato de arrasPara el agente, la tasación no es un documento pasivo, sino una variable estratégica:
Antes de comprometer a comprador y vendedor, conviene validar estos puntos para garantizar que la operación es financieramente viable desde el principio.
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En conclusión
La tasación oficial no es un trámite ni una cifra orientativa. Es el elemento que determina la viabilidad financiera de una compraventa. Integrarla desde el inicio en la estrategia de precio y negociación permite evitar ajustes de última hora y convertir la operación en un proceso previsible, sólido y financieramente viable.
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