Los números son fundamentales en cualquier sector. Por eso, los profesionales inmobiliarios necesitan medir con precisión el rendimiento de cada operación. Ahí, el ROI (o Retorno de la Inversión) es vital para valorar la rentabilidad de un piso, una promoción o, incluso, las acciones comerciales de una agencia.
Pero, ¿cómo se calcula el ROI inmobiliario? ¿Cuál es su fórmula? ¿Qué porcentaje es un “buen ROI” en el sector? Si quieres dar respuesta a todas estas preguntas y convertirte en mejor profesional, sigue leyendo.
¿Qué es el ROI inmobiliarioEl ROI inmobiliario es un indicador financiero que muestra la rentabilidad obtenida respecto a la inversión realizada. Es decir, mide cuánto ganas por cada euro que inviertes. |
¿Por qué es clave para agentes y agencias?
Para los profesionales del sector (distintos tipos de agentes, promotoras, marketers inmobiliarios o responsables de expansión…), el ROI sirve para cosas tan importantes como:
- Evaluar la rentabilidad de una compra, venta o proyecto.
- Comparar distintos inmuebles de forma objetiva.
- Detectar oportunidades antes que la competencia.
- Justificar decisiones ante clientes propietarios, inversores o jefes.
- Planificar estrategias comerciales con datos.
Por lo tanto, en un mercado donde cada punto porcentual es un tesoro, entender y dominar el ROI es una ventaja competitiva.
Cómo se calcula el ROI inmobiliario: fórmula y explicación paso a paso
A la hora de calcularlo, la fórmula del ROI es sencilla:
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ROI = (Beneficio neto / Inversión total) x 100 |
Pero en el sector inmobiliario es importante tener claro qué se incluye en cada parte.
1. Inversión total
Por un lado, la inversión total no es solo el precio de compra. Para un cálculo profesional debes contabilizar lo siguiente:
- Precio del inmueble.
- Impuestos (ITP, IVA, AJD).
- Gastos de notaría, registro y gestoría.
- Honorarios de agencia o captación.
- Reformas o mejoras previas.
- Equipamiento mobiliario.
- Financiación, con los intereses y las comisiones.
Ejemplo práctico:
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2. Beneficio neto
Por su parte, el beneficio neto depende del tipo de operación. O sea, si es una compraventa o un alquiler:
Si es una operación de compraventa
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Beneficio neto = Precio de venta – Inversión total |
Si es una vivienda destinada al alquiler
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Beneficio neto anual = Ingresos por alquiler – Gastos anuales |
A su vez, los gastos del alquiler pueden incluir:
- Comunidad.
- IBI.
- Seguro.
- Mantenimiento y pequeñas reparaciones.
- Gestión profesional.
- Periodos de vacancia.
- Impuestos aplicables.
Cómo calcular la rentabilidad de un piso para alquiler: método rápido para agentes
Esta fórmula exprés la puedes usar en captaciones, visitas o análisis in situ para arrendamientos:
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Rentabilidad bruta (%) = (Alquiler mensual x 12 / Precio de compra) x 100 |
Ejemplo de rentabilidad anual para alquiler
Ahora, veamos un supuesto con las siguientes cifras:
- Alquiler previsto: 900 €/mes.
- Precio de compra: 165.000 €.
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Rentabilidad bruta = (900 x 12 / 165.000) x 100 = 6,5% |
Con esta información, si el propietario te pregunta “¿esta vivienda es buena inversión?”, podrás dar una primera orientación profesional al instante.
Tabla de ejemplos de ROI inmobiliario en compraventa vs. alquiler
| Concepto | Compraventa | Alquiler |
| Inversión | 210.000 € | 210.000 € |
| Ingresos | Precio de venta: 250.000 € | Alquiler anual: 13.200 € |
| Gastos | — | Gastos anuales: 2.200 € |
| Beneficio neto | 40.000 € | 11.000 € (13.200 – 2.200) |
| Fórmula ROI | (40.000 / 210.000) × 100 | (11.000 / 210.000) × 100 |
| ROI final | 19% | |
| Operación | Compra + venta | Inversión para alquiler |
ROI vs. rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta: diferencias clave para inmobiliarios
Muchos profesionales utilizan “rentabilidad” y “ROI” indistintamente, pero conviene diferenciarlos:
Rentabilidad bruta
Mide rápidamente el rendimiento sin descontar gastos y sirve para el análisis inicial y hacer comparaciones rápidas o captaciones. La fórmula sería: Ingresos anuales del alquiler / Precio de compra.
Rentabilidad neta
Es la rentabilidad real tras restar gastos anuales (comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, gestión, vacancia…) y se utiliza para evaluar la viabilidad del alquiler con cifras más fieles a la realidad. La fórmula sería: (Ingresos – Gastos) / Inversión total.
ROI inmobiliario
Muestra el rendimiento total de la inversión considerando todos los costes, tanto en compraventa como en alquiler. Es ideal para análisis completos y profesionales, para comparar activos, para justificar decisiones y al valorar oportunidades con datos sólidos. La fórmula sería: (Beneficio neto / Inversión total) × 100.
Lo más importante es entender que el ROI siempre mira la inversión total real, no solo el precio del inmueble.
¿Qué se considera un buen ROI inmobiliario en España?
Aunque muchos profesionales e inversores entienden el concepto, se preguntan ¿cuál es un buen ROI inmobiliario? La respuesta depende del tipo de activo, la zona y el riesgo. Aún así, hay referencias de mercado en España.
ROI en alquiler residencial
En España, una rentabilidad neta entre:
- 4% y 6% → Buena.
- 6% y 8% → Muy buena.
- Más del 8% → Excelente (normalmente en zonas periféricas o con mayor riesgo).
ROI en compraventa
En operaciones de reposición o reforma y venta (flipping):
- 10% – 20% → Correcto.
- 20% – 30% → Muy atractivo.
- Más del 30% → Excepcional (requiere oportunidad o negociación potente).
ROI recomendado según el tipo de inversión
| Tipo de inversión | ROI sugerido en España | Riesgo |
| Alquiler residencial | 4% – 6% (bueno) | Bajo |
| Alquiler turístico | 7% – 12% | Medio |
| Flipping (compra + reforma + venta) | 10% – 30% | Medio/Alto |
| Locales comerciales | 6% – 10% | Medio |
| Naves y logística | 5% – 8% | Medio |
La regla del 7% en el sector inmobiliarioMuchos inversores utilizan la llamada regla del 7%: un inmueble es atractivo para alquilar si puede generar una rentabilidad bruta cercana al 7%. Es una referencia rápida que ayuda en la fase de selección, pero que no sustituye al análisis del ROI. |
7 recomendaciones para mejorar el ROI
El ROI no depende solo del mercado, hay margen de mejora en la gestión, la puesta en escena y la estrategia comercial. Como profesional inmobiliario, puedes aplicar estas 7 recomendaciones:
- No calcules la rentabilidad bruta como si fuera ROI. La bruta es orientativa, pero nunca sustituye a la neta. Además, se debe calcular siempre con los precios reales de mercado, no con los deseados.
- Optimiza el precio de compra.
- Negocia con datos: comparables, estado del inmueble, obras necesarias…
- Busca propiedades infravaloradas y con potencial de reforma.
- Minimiza gastos de reforma.
- Prioriza zonas de la casa con mayor impacto: cocina, baño, iluminación…
- Evita sobreinversiones.
- Trabaja con proveedores fiables para reducir desviaciones.
- Aumenta el alquiler sin perder competitividad.
- Mejora la eficiencia energética.
- Añade servicios (wifi, mobiliario, electrodomésticos…).
- Refuerza la seguridad y el confort.
- Reduce la vacancia. Un mes vacío puede reducir la rentabilidad más de lo que crees.
- Publica anuncios optimizados en portales profesionales.
- Utiliza reportajes fotográficos de calidad.
- Ajusta el precio a la demanda real de la zona.
- Automatiza visitas y seguimiento.
- Afina los gastos recurrentes.
- Revisa seguros.
- Optimiza el mantenimiento preventivo.
- Externaliza solo lo necesario.
- Usa herramientas de análisis profesional para conocer la demanda real por zona, comparar inmuebles y estimar rentabilidades, analizar tendencias de mercado y optimizar precios y posicionamiento del anuncio.
En resumen…
Controlar el ROI inmobiliario te ayuda a evaluar inversiones, a comunicarte mejor con los propietarios y a detectar oportunidades. Desde Fotocasa Pro queremos acompañarte con herramientas, datos y formación que impulsen tu negocio. Calcular bien el ROI es el primer paso para crecer con estrategia y anticiparte a las tendencias del mercado.
