La plusvalía municipal vuelve a generar dudas entre propietarios, compradores y agentes inmobiliarios. Tras los cambios normativos de los últimos años, muchos contribuyentes podrían haber pagado más de lo debido y tienen derecho a reclamar.
En esta guía práctica te explicamos:
- cómo reclamar la plusvalía municipal,
- qué plazos debes tener en cuenta,
- quién puede hacerlo y
- cómo evaluar la viabilidad de cada caso.
Y todo ello orientado al trabajo diario del profesional inmobiliario para acompañar a sus clientes y reforzar su rol como asesor de confianza.
¿Qué es la plusvalía municipal y por qué se puede reclamar?La plusvalía municipal —Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento del valor del suelo cuando un inmueble se vende, se dona o se hereda. Durante años, los ayuntamientos aplicaron un sistema de cálculo que presumía siempre que había incremento de valor, incluso cuando el contribuyente vendía con pérdidas. Esto provocó múltiples litigios y sentencias del Tribunal Constitucional, como la 182/2021, que declararon inconstitucionales algunos aspectos del impuesto. |
¿Qué significa esto para los agentes inmobiliarios?
- Algunos clientes pagaron más de lo que correspondía y pueden solicitar devolución.
- Otros siguen recibiendo liquidaciones erróneas que aún pueden impugnarse.
- Muchas agencias ya ofrecen este servicio como valor añadido para fidelizar y generar nuevas oportunidades.
¿Quién puede reclamar la plusvalía municipal pagada de más?
Aunque existen muchas situaciones posibles, estas son las más frecuentes:
1. Transmisiones con pérdidas
Si el cliente vendió el inmueble por un precio inferior al de adquisición, no existe incremento de valor. Por lo tanto, la plusvalía no debería haberse exigido y es reclamable.
Ejemplo:
- Compra en 2012: 240.000 €.
- Venta en 2023: 210.000 €.
- Resultado: pérdida de 30.000 €. Así que la reclamación es viable.
2. Liquidaciones incorrectas del ayuntamiento
Aunque la normativa vigente establece dos métodos de cálculo, el contribuyente puede elegir el más favorable. Si el ayuntamiento liquida sin considerar esta opción, puede haber un exceso de pago.
3. Autoliquidaciones recientes
Si el contribuyente presentó la autoliquidación (no la liquidación municipal), suele tener un plazo de 4 años para reclamar.
4. Casos con apoyo jurisprudencial
Algunas sentencias han permitido reclamar en supuestos concretos, especialmente cuando el método de cálculo vulneraba el principio de capacidad económica. Por eso, conviene evaluar cada caso.
Plazos clave para reclamar la plusvalía municipal
estos plazos son clave para asesorar a los clientes:
- Autoliquidación: 4 años para solicitar rectificación.
- Liquidación municipal: 1 mes para recurrir.
- Plazo del ayuntamiento para liquidar: 6 meses tras la comunicación de la transmisión.
- Plazo para pagar: 30 días (tanto para autoliquidación como liquidación municipal).
| Consejo de Fotocasa Pro: registra siempre fechas y documentos para detectar oportunidades de reclamación. |
¿Cómo saber si tu cliente pagó de más en la plusvalía municipal?
Con la reforma del impuesto existen dos métodos para calcular la nueva plusvalía promovida por API. El contribuyente puede elegir el más favorable en cada caso. Pero, ¿cuál es mejor?
| Método | Cómo se calcula | Cuándo conviene |
| Objetivo | Valor catastral del suelo × coeficiente × tipo impositivo | Cuando el valor del terreno ha tenido poca variación o los coeficientes del ayuntamiento son bajos |
| Real | Diferencia entre valor de compra y venta | Cuando el inmueble se ha revalorizado poco o incluso ha perdido valor |
Ejemplo práctico
Resultado: el cliente pagó de más, porque el método real le resulta más beneficioso. Es decir, que se puede reclamar. |
Cómo reclamar la plusvalía municipal en 5 pasos
1. Reunir la documentación necesaria
- Escritura de compra y escritura de venta.
- Justificante del pago de la plusvalía municipal.
- Notificación de liquidación (si existe).
- Valor catastral del suelo.
- Cálculo comparativo de los dos métodos del impuesto.
- DNI del contribuyente.
2. Analizar la viabilidad
Evalúa si realmente hubo exceso de pago. Este análisis es esencial para no hacer reclamaciones en vano.
3. Presentar la reclamación
- Si fue una autoliquidación, hay que presentar un recurso de rectificación y devolución de ingresos indebidos.
- Si fue una liquidación municipal, hay que presentar un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa.
4. Esperar la resolución del ayuntamiento
Después, el consistorio puede actuar de tres formas:
- Aceptar la reclamación.
- Solicitar documentación adicional.
- Desestimarla, lo que podría conducir a una reclamación por la vía contenciosa.
5. Vía judicial
Esta medida es opcional y para casos complejos o con base jurisprudencial. Además, solo es recomendable cuando el importe es elevado.
Modelo de reclamación de plusvalía municipal
A continuación dejamos un resumen de un modelo de reclamación de la plusvalía municipal. En este caso, está adaptado a un lenguaje para profesionales, y puedes personalizarlo según el ayuntamiento donde corresponda reclamar.
✍️ Encabezado:
️ Expongo:
️ Solicito:
|
¿Cómo aprovechar estas reclamaciones como una oportunidad comercial?
Acompañar al cliente en este proceso refuerza tu papel como asesor integral. Además:
- Genera confianza.
- Mejora la experiencia postventa.
- Te posiciona como profesional actualizado en normativa.
- Aporta un valor añadido que otras agencias no ofrecen.
Preguntas frecuentes para agentes inmobiliarios
¿Se puede reclamar si hubo ganancia?
Sí, siempre que el método alternativo de cálculo sea más favorable y demuestre que el contribuyente pagó más de lo debido.
¿Las herencias también pueden reclamar?
Sí, igual que en donaciones y en sucesiones, y siempre que se cumplan los plazos.
¿Qué pasa si no se conserva el justificante?
Se puede pedir un duplicado en el ayuntamiento.
¿Se pueden reclamar plusvalías antiguas?
No, si han pasado más de 4 años desde la autoliquidación. Las liquidaciones municipales antiguas tampoco suelen ser reclamables por haber superado el mes de plazo.
En resumen…
La normativa y la jurisprudencia han permitido reclamar miles de plusvalías municipales pagadas de más. Detectar estos casos y guiar al cliente te posiciona como un profesional sólido, experto y orientado al servicio. En un mercado competitivo, esta información se convierte en una ventaja real para tu agencia.
