El mercado de la vivienda pasa por un momento de gran incertidumbre debido al contexto socioeconómico actual, aunque, una vez más, está demostrando su increíble resiliencia y capacidad de adaptación. Y no sólo eso: sigue siendo uno de los principales motores económicos de nuestro país y un valor refugio. 

Así lo explicó la Directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, Maria Matos, durante el último Fotocasa Pro Academy Day celebrado en Barcelona, donde además analizó en qué punto se encuentran tanto el mercado de compra como el del alquiler, y cómo está previsto que evolucionen a lo largo de este 2024, especialmente en Cataluña. Te lo contamos a continuación. 

Claves para entender el mercado de la vivienda actual 

En los últimos meses, el inmobiliario de nuestro país se ha enfrentado a una serie de cambios sin precedentes que han marcado por completo la situación del mercado actual. De hecho, estos cambios ya empezaron a raíz del Covid-19, que cambió por completo las necesidades -y prioridades- habitacionales de los españoles. “Pero ahora se han acentuado todavía más”, explicó la Directora de Estudios en su ponencia. 

Esta situación se ha dado en todo el territorio español, aunque algunas comunidades autónomas se han visto más afectadas que otras, como es el caso de Cataluña. Veamos cómo han evolucionado los distintos mercados en el territorio catalán, de la mano de la Portavoz de Fotocasa.

El mercado de la compraventa se modera y la participación se contrae en Cataluña 

Si bien la pandemia supuso un antes y un después en nuestro mercado inmobiliario, el contexto actual lo ha acabado de modificar. El principal motivo han sido las 10 subidas de tipos de interés llevadas a cabo por el Banco Central Europeo para controlar la inflación en la zona euro, y que han hecho que actualmente se encuentren al 4,5%. 

Estas subidas de tipos han conllevado, a su vez, un incremento del euríbor, que por primera vez en 15 años llegó a superar el 4% en 2023 y, en consecuencia, que las cuotas de las hipotecas variables hayan subido de manera significativa. ¿Y eso qué implica? Principalmente, que “el boom de las hipotecas vivido en los últimos años haya llegado a su fin”. 

“Se espera que la demanda de vivienda en propiedad se reactive a partir de la segunda mitad del año”

Pero no hay que alarmarse, aseguró Matos. Se trata de una situación normal, y más si tenemos en cuenta la sobredemanda de vivienda que había tanto en Cataluña, como en el resto de España, que “no era normal”, asegura la Portavoz. Además, desde Fotocasa se espera que la demanda vuelva a incrementarse notablemente a partir de la segunda mitad del año, tanto en Cataluña como en el resto de España. 

Y no es de extrañar: “muchos compradores están esperando a las posibles bajadas de tipos por parte del Banco Central”, afirmó Matos. En este contexto, “es muy importante estar preparados de cara a la segunda mitad del año, para que la oferta pueda hacer frente a esta posible demanda de vivienda cuando empiece esta desescalada de tipos”. 

De momento, esta situación ha impactado en los bolsillos de las familias españolas, que han visto cómo se reducía su capacidad de endeudamiento de forma casi inmediata. Además, la mayoría de núcleos familiares han tenido -y siguen teniendo- que hacer grandes esfuerzos para pagar su hipoteca, dado que debido al contexto actual, las entidades bancarias han endurecido sus condiciones bancarias. 

“Previsiblemente, el precio de la vivienda se mantendrá e, incluso incrementará a lo largo de 2024”

Por si todo ello fuera poco, la Portavoz de Fotocasa aseguró que el precio de la vivienda no para de crecer -ha alcanzado ya récords históricos-, y parece que se mantendrá e, incluso, incrementará a lo largo de este 2024. Todo debido a la poca oferta y la alta demanda de vivienda en propiedad que hay actualmente en España. 

Poniendo el foco en Cataluña, el precio acumulativo de la vivienda ha subido un 10% en 5 años. Y si echamos la vista atrás vemos que en 2014 comprar una vivienda de 80 m2 en el territorio catalán costaba 172.546 euros, de media, mientras que actualmente cuesta 222.935 euros. El precio actual por metro cuadrado en esta comunidad autónoma se situó en marzo de 2024 en 2.827 euros/m2.    

“Los compradores de vivienda posponen la compra”

Por todo lo que hemos visto, es normal que los compradores de vivienda en Cataluña pospongan la compra. De hecho, la subida de tipos y el encarecimiento del precio son los principales motivos de esta decisión, mientras que antes lo era el hecho de no tener suficiente dinero ahorrado; no contar con una situación económica y/o laboral que se lo permitiera; o tener otros gastos o prioridades.

Eso sí, el 21% de los catalanes pretenden convertirse en propietarios en los próximos 5 años: un 7% en los próximos dos años y el 14% restante se plantea hacerlo entre 2 y 5 años. 

“Surge un nuevo perfil de comprador, que no necesita hipoteca”

Este contexto ha hecho que surja otro perfil de comprador: el que no necesita hipoteca para comprar vivienda, ya sea porque tiene suficiente dinero ahorrado; porque ha vendido otra propiedad para financiar la nueva; o bien porque ha recibido ayuda de su familia. En cualquier caso, representa el 35% de la población que ha comprado. 

Se trata de un perfil más solvente, que en muchas ocasiones es extranjero, y que compra inmuebles para sacarles rentabilidad; es decir, que es inversor.  De hecho, “en Cataluña se duplica el número de compradores que buscan rentabilidad”. 

El mercado del alquiler en Cataluña se encuentra en una situación crítica por la falta de vivienda 

El hecho de que sea tan complicado acceder al mercado de la vivienda en propiedad hace que muchos españoles no tengan más remedio que alquilar, a pesar de que al precio del alquiler le ha pasado exactamente lo mismo que al de venta: el desequilibrio que hay entre la oferta y la demanda tensiona los precios al alza. 

Esta situación es, en el mercado del arrendamiento, todavía más preocupante. “El precio del alquiler se encuentra en máximos históricos, en todas las comunidades autónomas, excepto en Aragón y Castilla-La Mancha”, aseguró Matos. 

“El precio del alquiler en Cataluña marca un récord histórico” 

¿Por qué? La razón principal es la que ya hemos adelantado: la escasa oferta no puede hacer frente a la gran demanda existente, y eso empuja los precios al alza. Esto sucede en toda España y muy especialmente en Madrid y Cataluña, que tienen una gran capacidad de atracción poblacional por expansión empresarial y turística, y donde además hay una gran demanda tanto nacional como extranjera con un poder adquisitivo mayor que el local. 

A ello, se unen otras causas: la escasa oferta de vivienda social y la transformación del mercado de arrendamiento, debido a la pandemia, al nivel de inflación y a la subida de los tipos de interés. Y, evidentemente, ello conlleva que los sectores más vulnerables, como el de los jóvenes, se vean obligados a compartir piso, dado que no pueden pagar un inmueble completo. 

“El mercado del alquiler en Cataluña es volátil e inestable”

Esta situación de inaccesibilidad al mercado del alquiler ha conllevado otras, como que la rentabilidad de los pisos compartidos sea mucho mayor. Mientras que el alquiler tradicional ofrece una rentabilidad del 6,2%, la de una vivienda compartida alcanza el 9,2%. 

Esto ha hecho que muchos propietarios hayan hecho un trasvase del alquiler tradicional al de habitaciones, no sólo por la rentabilidad que ofrece, sino porque la inseguridad jurídica que sienten los propietarios ante la Ley de Vivienda y los topes del alquiler, les han empujado a buscar nuevas fórmulas de arrendamiento, entre las que se encuentra el habitacional, pero también el turístico y el temporal.   

Eso sí, a pesar de los cambios legislativos de la Ley de Vivienda, “desde Fotocasa pronosticamos que el precio del alquiler seguirá subiendo en Cataluña a lo largo de 2024”, concluye Matos.