La nueva Ley de Vivienda, con sus decretos y reformas, ya está en vigor.
Su impacto está siendo muy notable en el mercado residencial español y lo seguirá siendo durante 2026. En concreto, la normativa está afectando a:
- propietarios,
- inversores
- y a la operativa diaria de agentes y agencias inmobiliarias
En este artículo analizamos qué cambia, cómo influye en el día a día y qué debes hacer para adaptarte a esta regulación.
¿Qué es la nueva Ley de Vivienda y desde cuándo está en vigor?
La nueva ley de vivienda española nació para equilibrar derechos de inquilinos y propietarios, aumentar la oferta de vivienda asequible, y “regular” el mercado de alquiler tradicional. Para eso, incluye:
- Herramientas para modular precios del alquiler en zonas tensionadas.
- Obligaciones adicionales para ciertos arrendadores (sobre todo, para dificultar a los grandes tenedores).
- Incentivos fiscales para determinados comportamientos de mercado.
- Actualizaciones de las reglas de prórroga y desahucios, según perfil del arrendador.
- La ley entró en vigor en 2023 y sus disposiciones siguen activas y operativas en 2026. Aun así, hay medidas concretas, como el real decreto que regula el mercado de alquiler o ciertas prórrogas de protección al inquilino vulnerable, que se publican o reforman cada año.
| En la práctica, el mercado sigue la ley en 2026 como un conjunto de obligaciones y beneficios que influyen en las decisiones de propietarios, inversores y agentes. |
1. La Ley de Vivienda para los propietarios
Primero, hay que entender qué considera propietario y gran tenedor la Ley de Vivienda. Técnicamente, distingue entre arrendadores según el número de inmuebles que tengan:
| Categoría de arrendador | ¿Gran tenedor? | Implicaciones |
| Persona física con pocas viviendas | No | Condiciones de alquiler más flexibles |
| Propietario con más de 3 viviendas en 2026 (según interpretación y modificaciones recientes) | Sí* | Protecciones especiales al inquilino, límites de desahucios, regulaciones adicionales |
| Persona jurídica con más de 10 viviendas (criterio tradicional) | Sí | Obligaciones reforzadas, límites de precio en zonas tensionadas |
* En 2026 la reforma ha rebajado la definición de gran tenedor, situándola en torno a 3 o más viviendas en ciertas regulaciones y generando controversia jurídica y de mercado.
| 💡Caso práctico: un propietario con cuatro pisos en Madrid puede ser un gran tenedor y, por tanto, estar sujeto a controles de renta si sus inmuebles están en una zona tensionada. |
Prórroga y desahucios
Hay que tener en cuenta también la afectación de las prórrogas y los desahucios para los propietarios, ya que es uno de los motivos por los que se creó la Ley de Vivienda.
- Si es gran tenedor, se mantiene la suspensión del desahucio por vulnerabilidad social del arrendatario, salvo casos excepcionales.
- Si no es gran tenedor, los jueces pueden seguir adelante con desahucios aún si existen circunstancias de vulnerabilidad.
| 💡Ejemplo: Juan tiene 2 pisos en alquiler. Su inquilino, aunque tenga dificultades económicas, puede enfrentarse a un desahucio si no paga, ya que Juan no es gran tenedor y no aplica la moratoria de desahucios. Esta diferencia cambia por completo la gestión del riesgo para propietarios con pequeñas carteras. |
¿Quién paga los gastos de comunidad con la nueva ley de vivienda?
La normativa no cambia directamente la asunción de los gastos de comunidad en arrendamientos. Normalmente, el arrendador asume los gastos ordinarios, pero en algunos contratos se pacta que el arrendatario pague ciertos gastos.
| 💡Consejo para propietarios: actualiza contratos redactando con claridad qué gastos asume cada parte para evitar conflictos. La ley no deroga esta práctica contractual. |
Ajustes en el precio de alquiler
La ley impulsa la creación de índices de referencia de precios en zonas tensionadas y limita los aumentos injustificados. Así que, antes de fijar rentas, hay que consultar el índice de referencia del Ministerio de Vivienda y las normativas autonómicas.
2. La ley de Vivienda para los inversores
Muchos inversores están revaluando su apuesta por el alquiler, especialmente en zonas urbanas tensionadas. En 2026 vence una ola importante de contratos firmados en 2021. Esto genera incertidumbre y presión para subir rentas o ajustar carteras.
| 💡Según Inmonews, más de 630.000 contratos finalizan en 2026, lo que presiona hacia ajustes de precio o decisiones de venta. |
Estrategias prácticas para inversores
- Diversificación geográfica: evitar las concentraciones en zonas tensionadas con límites de renta estrictos.
- Estrategias híbridas: combinar el alquiler con ventas por fases o con el alquiler con opción a compra en ciertos activos.
- Rehabilitación y eficiencia energética: aprovechar las deducciones fiscales vinculadas a mejoras energéticas para elevar el valor de mercado.
Riesgos legales y operativos
| Riesgo | Consecuencia para inversores |
| Reducción del umbral de gran tenedor | Más propietarios sujetos a obligaciones |
| Controles de renta en zonas tensionadas | Menor flexibilidad para ajustar precios |
| Moratoria de desahucios para grandes tenedores | Mayor coste de impago y riesgo de vacancia |
3. La Ley de Vivienda para agencias y agentes inmobiliarios
A las agencias también les impacta la Ley de Vivienda por su importante papel en la implementación y comunicación de todos los cambios y matices legales a los clientes.
Desde Fotocasa Pro recomendamos varias estrategias concretas a seguir para captar y fidelizar clientes.
Ofrecer servicios de consultoría y valor añadido
Muchos propietarios sienten incertidumbre legal y operativa ante esta nueva ley de vivienda y la agencia o el agente podéis convertiros en el consultor de confianza. Para eso:
- Explica con claridad qué significa ser gran tenedor y qué consecuencias fiscales y operativas conlleva.
- Detalla cómo registrar contratos, cumplir los índices de precios y gestionar las prórrogas.
- Crea checklists de cumplimiento para propietarios (fiscal, contractual, moratoria de desahucios…).
Informa con datos y ofrece contenido útil
Vincula tus campañas de captación y publicaciones a contenidos informativos que aporten valor como datos y citas verificables para ganar credibilidad y educar al cliente sobre el mercado..
| Aquí tienes dos de gran utilidad:
💡Qué opinan los profesionales del sector sobre la ley. |
Formación interna continua
Actualiza constantemente tus conocimientos y los de tu equipo sobre la nueva ley de alquiler y vivienda, por ejemplo, en temáticas como:
- Índices de referencia de renta.
- Nuevos decretos o cambios de interpretación.
- Mejores prácticas de redacción de contratos bajo la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y la nueva normativa.
Consejos para el día a díaEstos “tips” para el día a día te serán de utilidad para cumplir la ley, ya seas propietario, inversor o agente inmobiliario. ✔️ Revisa y actualiza todos los contratos antes de su firma o renovación. |
En resumen…
Concluimos con un resumen del impacto de la Ley de Vivienda por perfil:
- Propietarios: más obligaciones administrativas y contractuales, especialmente si son gran tenedor; ajustes en la protección antidesahucio.
- Inversores: revaluación de rentabilidad y riesgo; necesidad de diversificar y profesionalizar la gestión de carteras.
- Agencias: oportunidad de posicionarse como consultor clave, ofrecer servicios de valor añadido y captar propietarios mediante contenido educativo.
Sea cual sea tu caso, si quieres profundizar más en estrategias avanzadas de captación u optimización de anuncios de alquiler bajo la nueva ley, en Fotocasa Pro encontrarás recursos, plantillas y ejemplos adaptados a tu mercado local.
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