Uno de los momentos que más incertidumbre genera es cuando toca hablar del precio por el que se iniciará la comercialización de la vivienda. Los propietarios quieren, como es lógico, ganar lo máximo posible y por eso deciden comenzar por un importe muy elevado porque, según ellos dicen, ya tendrán tiempo para bajar.

Sin embargo, los profesionales inmobiliarios sabemos que esto no sirve nada y cuando los propietarios realmente quieren vender es mejor comenzar por un precio que sea interesante para los potenciales compradores. De ahí que sea recomendable apoyarnos en informes para justificar el precio de una vivienda de cara al vendedor para ser más eficientes en la gestión. ¿Cuál es la documentación que podemos presentarle?

Estudios de mercado para justificar el precio de una vivienda

Se trata de un informe en el que se analiza el precio medio por metro cuadrado de las viviendas anunciadas o vendidas en los últimos meses. Eso sí, no es recomendable incluir en el mismo documento los importes de viviendas anunciadas y los de cierre, ya que no sería coherente. 

En los estudios de mercado hablamos de tendencias, es decir, de lo que ha pasado en los últimos seis meses o en el último año en el mercado de la vivienda. A partir de ahí es posible hacer un análisis más concreto, ya que no es lo mismo un informe que abarque toda España que otro en el que se analice por comunidad autónoma, por provincia, por capital de provincia e incluso por barrio. 

También es posible realizar un estudio de mercado por tipología de vivienda, por ejemplo, de obra nueva y segunda mano o de áticos, casas unifamiliares… Todo ello es debido a que, en función de la demanda estas tipologías pueden tener evoluciones de precio diferentes. 

Por ejemplo, tras el inicio de la pandemia muchos compradores buscaban casas en zonas verdes y ajardinadas. Sin embargo, los pisos interiores y con escasa luz, a pesar de encontrarse en el centro urbano de las ciudades, su demanda bajó y, en consecuencia, su precio también, al contrario que las primeras. 

Valoración de la vivienda para justificar el precio de venta 

Este documento nos ayuda a analizar el posible precio por el que podrá venderse una vivienda en concreto. Evidentemente se trata de una previsión, ya que esto no es una ciencia exacta e influyen otras variables, algunas racionales, pero también otras emocionales, que harán que el inmueble pueda venderse por un precio menor o mayor del estimado. 

En este caso existen diferentes fórmulas a la hora de valorar una vivienda, pero la más común es la valoración por comparables. En este caso, se toman como referencia algunas viviendas similares que se encuentran en esa zona y que se han vendido, como máximo, en los últimos seis meses. 

Además de ser el más usado por los inmobiliarios, este tipo de informe tiene como ventaja que suele ser muy similar al que se utiliza para tasar la vivienda, por lo que en la mayoría de los casos coincide y también es interesante para ayudar a los compradores a conocer la financiación que necesitan. 

Como desventajas podemos encontrar la dificultad de disponer de una base de datos de inmuebles suficientemente grande, para poder valorar alguna tipología de inmuebles en concreto y, en ese caso, tendríamos que buscar otras opciones como colaborar con otros inmobiliarios o disponer de otras bases de datos oficiales o no oficiales. Estas últimas sabemos que los datos no están actualizados y, en consecuencia, puede que vayamos con cierto decalaje con respecto a la realidad. 

El análisis comparativo de mercado para justificar el precio de una vivienda

A diferencia de la valoración, el análisis comparativo de mercado estudia los precios de oferta, es decir, de publicación, de los inmuebles con los que está compitiendo en la actualidad el propietario que ha puesto o desea poner su vivienda a la venta. 

En este caso, se debe realizar una búsqueda de viviendas en la zona en la que se encuentra la propiedad que se desea captar y con características similares para conocer el precio por el que se están publicando. 

De esta manera, podemos saber si la vivienda se encuentra dentro de la media de los inmuebles similares que hay en venta en la zona o, como suele pasar en la mayoría de los casos, los propietarios desean poner el precio por encima del resto. 

Es cierto que estamos hablando del precio para la comercialización, es decir, del importe inicial para publicar la vivienda. Pero después es posible que este importe sea menor cuando llegue el momento del cierre de la compraventa. Sin embargo, existen herramientas que gracias al algoritmo que aplican, se acercan mucho al precio de cierre, teniendo en cuenta, por ejemplo: la demanda que hay en la zona, la tendencia y la evolución de precio de los últimos meses, etc. 

Por tanto, podemos aportar en este documento una horquilla de precio, en el que el más alto será el precio de salida y el más bajo el precio menor de cierre, haciendo ver a los propietarios una estimación del importe que pueden obtener al finalizar la gestión de venta de su vivienda. 

Todos estos informes son muy útiles, pero si por alguno nos debemos decantar quizá sería más recomendable este último, ya que aporta una información más amplia y realista a la hora de argumentar y defender el precio de una vivienda de cara al vendedor. Además, el precio de inicio de la comercialización no será tan bajo como el de cierre, por lo que no generará tanto rechazo como si hablamos del posible precio de compraventa. 

Ahora existen muchas herramientas para valorar y analizar los precios de las viviendas, pero si queremos una que combine información de oferta y demanda, la mejor es DataVenues de Fotocasa Pro Data, galardonada como mejor proyecto Big Data en los eAwards2022. ¡No tenemos excusa para no probarla!