La evolución de los precios en el mercado de la vivienda será desigual según las zonas y el tipo de vivienda. El ajuste en la usada puede ser más acusado que en la nueva. Esta ha sido la principal conclusión de los expertos reunidos en el decimoséptimo encuentro organizado por SIMAPRO Home Edition con el título Vivienda: precios y tendencias de mercado posconfinamiento.

Ismael Kardoudi, Director de Estudios y Formación de Fotocasa, Francisco Pérez, CEO de SDIN Residencial, y Pedro Soria, Director Comercial de TINSA, han sido los ponentes. La periodista de Capital Radio y directora de su programa Inversión Inmobiliaria, Meli Torres, ha sido la moderadora.

Fernando Acedo-Rico, Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, y Consuelo Villanueva. Directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación, han participado en el coloquio como invitados. El encuentro ha contado con la colaboración de Fotocasa.

Se espera un ajuste de precios moderado

“El ajuste de precios será moderado y dual. Con un impacto mayor en la vivienda usada que en la nueva, aunque la localizada en las zonas costeras lo acusará más debido al previsible retraimiento de la demanda internacional”.

De esta manera ha resumido Pedro Soria, Director Comercial de Tinsa, su análisis de las consecuencias producidas por la pandemia de la COVID-19 en el mercado residencial español. En su opinión, estamos ante una crisis que se produce en una economía “con unos fundamentales mucho más sólidos que en 2008”. Por lo que augura que su incidencia en el sector inmobiliario “será más contenida” que en otros.

Para Soria, la clave está “en cuánto tiempo se tardará en recuperar la confianza del consumidor” golpeada por las dudas que genera la actual situación económica y que no se resolverán “hasta que tengamos una vacuna”. Previamente, Consuelo Villanueva. Directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación, había llamado la atención sobre este hecho, al revelar que el Índice de Confianza que trimestralmente publica esta tasadora ha registrado en su última edición, correspondiente al período abril-junio de este año, un descenso de 6 puntos con respecto al trimestre previo.

Un nuevo auge del alquiler ante la incertidumbre

En su intervención, el director Comercial de Tinsa ha relativizado la intensidad de los actuales brotes verdes en la reactivación del sector tras el parón impuesto por el estado de alarma. “Esperemos que no sean solo resultado de un ‘efecto champán’”, ha dicho, para a continuación señalar al mercado de alquiler como uno de los beneficiados por la pandemia.

“El miedo y la desconfianza de la gente a comprar en el momento actual la está acercando al alquiler. De la misma manera que no hay que descartar que parte del mercado de residencias vacacionales se traslade al de primera, lo que podría contribuir a que se destensen los precios en algunas zonas”. 

El tipo de vivienda demandada también ha cambiado

Por su parte, Ismael Kardoudi, Director de Estudios y Formación de Fotocasa, ha afirmado que “la COVID-19 ha cambiado las tendencias en las características demandadas de una vivienda. Ahora se quieren más balcones y terrazas, más chalés y pareados, y muchas más fincas rústicas. La búsqueda de pisos con las características más solicitadas antes de la pandemia se ha reducido casi un 15% en nuestro buscador”.

Ismael Kardoudi encuentra la explicación a este hecho en la generalización del teletrabajo durante el estado de alarma. “Ha cambiado la manera en que entendemos la vivienda a la que ahora pedimos que tenga una clara distinción entre los espacios de ocio y trabajo”.

En opinión de Ismael Kardoudi, se trata de un cambio que también está modificando las tipologías de las viviendas de alquiler. “La gente está pasando del balcón a la terraza y de la terraza al ático. La facilidad del cambio en la vivienda en alquiler está acelerando esta tendencia, pero también tensionando los precios”.

“Hemos aprendido de la crisis del 2008”

En el encuentro, el Director de Estudios y Formación de Fotocasa ha adelantado cómo está evolucionando el precio del alquiler, que, como la vivienda nueva, registra un curso también dual. “Es cierto que algunas zonas ha empezado a bajar, pero en otras, principalmente en grandes centros urbanos, ha experimentado subidas de hasta el 10%, lo que permite suponer que todavía hay cierto margen”. En todo caso, según Kardoudi, el trasvase de viviendas que estaban en el mercado de alquiler turístico todavía no ha afectado al precio del alquiler residencial convencional.

Respecto al futuro inmediato, Ismael Kardoudi se ha mostrado moderadamente esperanzado, ya que, refiriéndose al mercado de compraventa, “estamos un 36% por debajo del pico de precios alcanzado durante la burbuja”.

Además, cree que se ha aprendido mucho de la crisis del 2008. “La gente ya no se mete en jardines crediticios y los bancos tampoco los conceden de manera alegre. Esto es muy positivo para la evolución del sector”. En la misma línea argumental se expresó Fernando Acedo-Rico, Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores. Tras señalar que en abril y mayo las inscripciones de compraventa habían caído alarmantemente, “en junio se ha registrado un repunte importante, con números cercanos a 2019. Esta no es una caída como la del 2008. Más bien parece un paréntesis”, ha concluido.

Sigue habiendo más demanda que oferta

Francisco Pérez, CEO de SDIN Residencial, ha puesto números a la situación actual. “En lo que a leads se refiere, estamos todavía un 10% por debajo de los niveles pre COVID y un 40% en visitas a oficinas”. En el extremo positivo de la balanza sitúa “las escasas renuncias de compradores que estaban a punto de escriturar”, que, sin embargo, contrastan con las ventas sobre plano, “que en el mes de junio se redujeron un 40%” con respecto al ejercicio anterior

Con todo, el CEO de SDIN Residencial cree que hay más demanda que oferta, “por lo que no veo problema en el mercado de vivienda nueva, que, comparado con el de 2008, es muy pequeño, con unas ventas anuales de algo menos de 100.000 unidades”. En su opinión, “el problema de los promotores será la venta sobre plano. Si se ralentiza eso será un problema, porque a su vez supondrá una ralentización en el inicio de las obras, pues los bancos, para financiar un proyecto, nos exigen un porcentaje de preventas”. Lo que le conduce a la siguiente conclusión: “no creo que haya ajustes de precios generales, pero sí parciales, para acelerar el fin de la comercialización de una promoción”.