Estar al día en fiscalidad inmobiliaria es fundamental para los profesionales del sector: solo así podrán asesorar adecuadamente a sus clientes antes, durante y después de una compraventa. Tanto para vendedores como para compradores es básico conocer al detalle qué tendrán que pagar, más allá del importe de la vivienda. Y para ello no solo hay que tener en cuenta los gastos de notaría, registro y honorarios profesionales, sino también qué impuestos se aplican a esta operación y a cuánto ascienden. 

Las cifras no son únicas, porque existen diferencias importantes entre las diferentes comunidades autónomas, y también porque hay que tener en cuenta diversas bonificaciones para casos concretos, sobre todo en función de la edad o la existencia de alguna discapacidad de las personas implicadas en la operación. “Debemos poder ofrecer información exacta como expertos, para que nuestros clientes sepan cuál va a ser el importe real del que va a disponer  tras la venta de su vivienda o el que necesitan para poder formalizar la compra”, afirma el abogado Pepe Piñar. Él ha sido el encargado de ahondar en el tema en uno de los cursos online de Fotocasa Pro Academy. 

Información de máximo interés

Conocer qué impuestos se van a aplicar y a cuánto van a ascender puede ser una de las claves que ayuden a cerrar operaciones de forma satisfactoria para todas las partes. “En algunos casos, una oferta aparentemente más baja de la que inicialmente quiere el propietario, una vez calculada la carga fiscal, puede resultar igual de interesante”, explica Piñar. 

Es decir, que una rebaja en el precio, con su correspondiente rebaja en impuestos, en ocasiones puede resultar igual o más beneficiosa. Y esta información, debidamente explicada y contrastada, puede hacer que la venta se realice de forma más rápida. 

Impuestos para compradores

Tanto compradores como vendedores tienen que hacerse cargo de una serie de impuestos tras una transacción inmobiliaria. 

En el caso de los compradores, los impuestos que les pueden afectar son tres: el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), el impuesto sobre el valor añadido (IVA) y el impuesto de actos jurídicos documentados. Pero nunca serán todos ellos: “El ITP y el AJD son incompatibles en una misma operación. Una compraventa está sujeta solo a ITP, o bien a IVA y AJD”, explica Piñar. 

• El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) 

Se trata de un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo impositivo cambia según el territorio que lo gestiona. Se aplica a las operaciones de compraventa de inmuebles cuando no se trate de la primera transmisión. 

Lo abona el comprador dentro de los 30 días siguientes a la firma de la operación de compraventa y el porcentaje varía entre el 6% y el 10% en función de la comunidad autónoma y el precio del inmueble. 

En algunos territorios existen bonificaciones para vivienda habitual de familias numerosas, para compradores menores de 35 años e inmuebles de hasta 130.000 euros o para personas con discapacidad siempre que el inmueble no supere los 180.000 euros. 

• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

Se aplica en la primera transmisión de un inmueble. Es decir, generalmente, en las ventas de obra nueva. El tipo general para viviendas es del 10%, y se reduce al 4% en el caso de viviendas de protección oficial o promoción pública. Para los locales, garajes o solares que no sean anejos a la vivienda el IVA será del 21%. 

También puede aplicarse IVA en vez de ITP en ventas posteriores si la parte compradora es una empresa. “Les puede interesar esta opción porque pueden recuperar ese IVA, mientras que el impuestos de transmisiones patrimoniales no lo permite”, indica Piñar. Para ello el comprador debe ser sujeto pasivo de IVA (sociedades dadas de alta y que realicen facturación), la compra debe estar relacionada con la actividad empresarial o profesional y debe tener derecho a deducción total del IVA. 

• Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) 

También se trata de un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el porcentaje varía en cada sitio. Se genera por el hecho de acudir a un notario con un documento que incluya una valoración económica. “Se paga por realizar una operación notarial evaluable económicamente”, especifica el experto. Se paga si la operación tiene IVA, pero no en el caso en el que se aplica el ITP. 

El porcentaje oscila entre el 0,5% y el 1,5%, según las comunidades autónomas, pero existen porcentajes menores si se cumplen determinados requisitos de edad o discapacidad de las personas compradoras. 

Impuestos para vendedores

Los vendedores deben hacerse cargo del impuesto de plusvalía municipal, de incremento patrimonial en su declaración de IRPF o del impuesto de sociedades (en el caso de las empresas). Y, en ocasiones, también del impuesto de actos jurídicos documentados. 

• Actos jurídicos documentados para vendedores

Se aplica este impuesto a la parte vendedora si existe necesidad de adecuación documental del inmueble antes de la venta. Es decir, si antes de poder realizar la operación, hay que realizar algún cambio en las escrituras originales, como la segregación, agregación o agrupación de fincas inmuebles, por declaración de obra nueva o por la división horizontal de un edificio. Oscila entre el 0,5% y el 1,5%, pero solo se debe abonar en ese tipo de casos. 

• Plusvalía municipal 

Se trata del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, depende de cada ayuntamiento y solo se aplica en la venta de inmuebles urbanos. 

La plusvalía se calcula con la diferencia de valor entre el momento de la compra y de la venta, con un máximo de veinte años, y se aplican diferentes coeficientes para cada periodo de tiempo, en tramos de cinco años. Como el gravamen lo fija cada ayuntamiento, existen grandes diferencias entre unos municipios y otros, pero nunca puede pasar del 30%. Además, existen bonificaciones de hasta el 95%. Será necesario, por tanto, consultar la normativa que se aplica en el municipio concreto. 

Si se vende el mismo año de la compra, no se genera incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, por lo que no se aplicaría este impuesto. Además, si se va a vender por menos de lo que se compró un inmueble, se debe solicitar a la notaría que haga constar en la escritura la solicitud de exención de este impuesto, porque en realidad se tratará de una minusvalía y no una plusvalía. “Ya son muchos los ayuntamientos que entienden que no procede liquidar este impuesto en estos casos de pérdida patrimonial”, indica Piñar. 

• Ganancia patrimonial en el IRPF o impuesto de sociedades

La parte vendedora deberá incluir la ganancia patrimonial que ha supuesto la venta del inmueble en su declaración anual del impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF). 

Cuando se trata de una empresa, la ganancia se computará como beneficios de la sociedad y estará sujeta al impuesto de sociedades. 

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