Los ingresos obtenidos por el alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. La rentabilidad real del propietario no depende solo de la renta mensual, sino de cómo se calcula el rendimiento neto: qué gastos se pueden deducir, cuáles no y cómo deben justificarse correctamente.

Para que un gasto sea deducible, debe cumplir tres condiciones básicas:
  • Estar directamente relacionado con el alquiler del inmueble.
  • Corresponder al periodo en el que la vivienda ha estado efectivamente alquilada.
  • Estar correctamente justificado mediante documentación válida.

¿Qué son los gastos deducibles en el alquiler?

Son aquellos gastos que el propietario puede restar de los ingresos obtenidos por el arrendamiento al calcular el rendimiento neto en su declaración del IRPF. Para que puedan deducirse, deben estar vinculados directamente a la vivienda alquilada y contar con un soporte documental adecuado.

1. Gastos de reparación y conservación

Estos gastos son deducibles cuando tienen como finalidad mantener el inmueble en condiciones normales de uso. Incluyen, entre otros:

  • Reparaciones de fontanería.
  • Pintura.
  • Arreglo o sustitución de la caldera.
  • Sustitución de electrodomésticos averiados. 

⚠️ Advertencia sobre el mobiliario

El gasto en muebles y equipamiento puede ser deducible cuando forma parte del equipamiento ordinario necesario para una vivienda alquilada amueblada (camas, mesas, sofás o electrodomésticos).

Sin embargo, cuando la compra de mobiliario supone una mejora sustancial, una renovación integral o una inversión que incrementa claramente el valor del inmueble, lo habitual es tratarlo como inversión amortizable, no como gasto deducible inmediato. Documentar correctamente la finalidad del gasto es clave para evitar conflictos con Hacienda.

Las actuaciones que amplían o modernizan de forma sustancial el inmueble —por ejemplo, instalar aire acondicionado si no existía o realizar una reforma integral de altas calidades— no son deducibles de forma inmediata. Estos importes se recuperan mediante amortización.

2. Impuestos y tasas municipales

Son deducibles los tributos que recaen sobre la vivienda y que paga el propietario sin repercutirlos al inquilino, como:

  • IBI.
  • Tasas de basura o alcantarillado.

Los recargos, sanciones y multas no son deducibles, por lo que solo pueden incluirse los tributos ordinarios correctamente pagados y documentados.

3. Suministros y comunidad: lo que el agente debe revisar en contratos

Cuando el contrato establece que el propietario asume suministros como agua, luz o internet, estos gastos son deducibles siempre que correspondan a periodos efectivamente alquilados.

Lo mismo ocurre con las cuotas de comunidad: si las paga el arrendador y no se repercuten al inquilino, pueden deducirse, incluidas las derramas, siempre que no correspondan a mejoras del valor del inmueble.

4. Intereses de hipoteca y financiación

Son deducibles los intereses de la hipoteca o de préstamos destinados a la adquisición o reforma de la vivienda alquilada, así como otros gastos de financiación (comisiones de apertura o cancelación).

⚠️ Existe un límite importante: La suma de intereses y gastos de reparación y conservación no puede generar un rendimiento neto negativo. Si estos gastos superan los ingresos, el exceso puede compensarse en los cuatro ejercicios siguientes.

5. Honorarios de gestión y defensa jurídica: conviértelos en argumento

En el alquiler de vivienda habitual, los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato corresponden al propietario. Lejos de ser una desventaja, pueden convertirse en un argumento fiscal, ya que son gastos deducibles que reducen el rendimiento neto.

También son deducibles los gastos de defensa jurídica relacionados con el alquiler, como reclamaciones por impago o procedimientos de desahucio.

6. Seguros vinculados al alquiler

Los seguros relacionados con la vivienda alquilada son deducibles si los paga el propietario y no se repercuten al inquilino. Entre los más habituales están:

  • Seguro de hogar
  • Seguro de responsabilidad civil
  • Seguro de impago de alquiler

Además de reducir riesgos, estos seguros contribuyen a reducir la base imponible del propietario cuando se declaran correctamente.

7. Amortización del inmueble

La amortización permite deducir cada año el 3 % del mayor valor entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral de la construcción, excluyendo siempre el valor del suelo.

Si la vivienda no ha estado alquilada durante todo el año, la amortización debe prorratearse según el periodo efectivamente arrendado.

Reducciones por alquiler de vivienda habitual: la gran novedad de 2025

La fecha de firma del contrato determina el régimen de reducción aplicable:

  1. Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: se mantiene la reducción del 60 % sobre el rendimiento neto positivo. 
  2. Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023: sistema escalonado:
  • 50 % – reducción general.
  • 60 % – si se han realizado obras de rehabilitación en los dos años previos.
  • 70 % – alquiler a jóvenes o a entidades para alquiler social en zonas tensionadas.
  • 90 % – si la renta inicial se reduce más de un 5 % respecto al contrato anterior en zonas tensionadas.

⚠️ Errores frecuentes que todo agente debe detectar

En la práctica diaria del alquiler, los problemas fiscales no suelen venir de grandes fraudes, sino de pequeños descuidos recurrentes. Evita los siguientes errores:

  • Deducir gastos sin factura completa.
  • No prorratear gastos cuando la vivienda ha estado vacía parte del año.
  • Confundir reparación con mejora.
  • Olvidar la amortización.
  • No revisar correctamente la asunción de gastos en el contrato.

Qué debe revisar el agente inmobiliario antes de la declaración de la renta del propietario

Antes de que el propietario presente su declaración, el agente debe revisar:

  • Fecha de firma del contrato, para determinar correctamente la reducción aplicable al alquiler de vivienda habitual.
  • Periodo efectivo de alquiler, para prorratear correctamente gastos y amortización si la vivienda ha estado vacía parte del año.
  • Facturas completas y coherentes, verificando que todos los gastos estén correctamente documentados y vinculados al inmueble.
  • Clasificación correcta de los gastos, diferenciando entre reparación, mejora y amortización para evitar errores habituales.
  • Gastos asumidos por el propietario, revisando el contrato para confirmar qué suministros, tributos o servicios no se han repercutido al inquilino.
  • Aplicación de la amortización, uno de los gastos más relevantes y, a menudo, olvidados.

En conclusión…

Conocer y aplicar correctamente los gastos deducibles del alquiler no es una cuestión fiscal menor, sino una parte esencial del asesoramiento inmobiliario profesional que todo agente debe dominar para aportar valor real a sus clientes propietarios.