A la hora de afrontar una transacción inmobiliaria, tanto vendedores como compradores deben tener claros qué gastos van a tener que abonar para poder hacer bien sus cálculos. Una parte importante corresponde a los impuestos que afectan a las operaciones de compraventa de un inmueble, pero hay más.
Los ha explicado al detalle el abogado especializado Pepe Piñar en uno de los cursos de Fotocasa Pro Academy, y los recopilamos en función de a quién corresponden.
Gastos para la parte compradora
Los compradores de un inmueble deben hacer frente a los siguientes gastos:
Honorarios profesionales
Tal y como regula el Código Civil, se trata de un pacto libre entre las partes. Es decir, no hay un precio estipulado de lo que se paga a la agencia inmobiliaria por sus servicios y asesoramiento, y dependerá de lo que se haya pactado previamente en las hojas de encargo. Puede pagarlos solo la parte compradora, la parte vendedora o en un porcentaje cada una, según el acuerdo que se tenga.
Gastos de notaría
Los aranceles de notaría son precios públicos y deben ser los mismos en todas ellas. Si se ha acordado que los gastos se abonen según ley, la parte compradora solo pagará la primera copia de la escritura, con un coste de aproximadamente un tercio del total del gasto en notaría (la otra parte corresponde a la parte vendedora).
Hay excepciones si las partes lo pactan previamente de otro modo. “Puede haberse acordado que todos los gastos los paga el comprador, por ejemplo”, indica Pepe Piñar.
Gastos de registro
El gasto de registro del inmueble, que también es un arancel con precio público, corresponde a la parte compradora, que es la que solicita la inscripción de esa propiedad a su nombre.
Gastos bancarios
Si para la compraventa del inmueble se recurre a financiación bancaria, habrá que sumar los gastos correspondientes en función de las condiciones establecidas por cada entidad. Pueden incluir la tasación del inmueble y seguros de hogar, de vida o de protección de pagos. En algunos casos se exigen además otras vinculaciones, como la contratación de un plan de pensiones.
Además, “hay que tener en cuenta que quienes tramitan las escrituras de nuestros clientes compradores son las asesorías de los bancos. Tiene su lógica: si la compraventa está condicionada a la concesión de una hipoteca, que debe quedar inscrita en el registro de la propiedad, la entidad financiera no puede dejar ese trámite en manos del cliente, debe garantizarse que se realiza correctamente y dentro de plazo a través de su propia gestoría”, explica Pepe Piñar.
Hay que ir con ojo porque en ocasiones se cobra en exceso por algunos de estos trámites, que son sencillos. “Esos precios se pueden negociar. Yo lo suelo hacer cuando represento a clientes compradores, y normalmente obtengo una buena rebaja”.
Otros gastos para el comprador
La adquisición de un inmueble puede comportar otros gastos si la parte vendedora tiene deudas pendientes, como atrasos en el pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI) o en la comunidad en el caso de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
“Debemos asesorar a nuestros clientes compradores y asegurarnos de que no hay deudas pendientes. En caso contrario, será este comprador quien se tenga que hacer responsable de saldar esas cantidades no solo del año en curso sino de los 3 años anteriores en el caso de la comunidad y de 4 años en el caso del IBI. Hay que asegurarse además de que no hay derramas ni extraordinarias pendientes, porque también sería responsable de este pago el comprador del inmueble”, indica Pepe Piñar.
Para evitar sorpresas hay que solicitar al vendedor un certificado del presidente de la comunidad de propietarios en la que se asegure que no se adeuda nada ni existe deuda aplazada, y certificado de estar al día en el IBI o los 4 últimos recibos pagados.
Gastos de la parte vendedora
Los vendedores de un inmueble también hacen frente a varios gastos:
Honorarios profesionales
Dependerán de lo que se haya pactado con la agencia inmobiliaria en la nota de encargo.
Gastos de notaría
Se trata de un arancel público de precio fijo. Corresponde a la parte vendedora el pago de la escritura de compraventa, lo que supone unos dos tercios del gasto total (la otra parte corresponde a los compradores).
Si hay que realizar algún tipo de tramitación adicional, como una segregación, una agregación o una agrupación de inmuebles, una declaración de obra nueva (en los casos en los que el inmueble que se vende está todavía inscrito como suelo) o añadir una división horizontal que no se registró en su momento, la parte compradora también deberá hacerse cargo de esos gastos de notaría. Estas operaciones adicionales se realizan antes de la compraventa en sí, ya que la venta debe hacerse libre de cargas.
Gastos de registro
La parte compradora no tiene que pagar gastos de registro de la compraventa, pero sí si se ha realizado alguna tramitación adicional previa. También debe hacerse cargo del gasto de registro de la cancelación de su hipoteca, si se da este caso tras la venta.
Gastos bancarios
Si el inmueble tenía aún una hipoteca, habrá que abonar los gastos derivados de su cancelación. También si existe una distribución de la responsabilidad inmobiliaria, como en el caso en el que se vende un inmueble formaba parte de un conjunto mayor que estaba hipotecado de manera conjunta, por ejemplo.
Otros gastos
La parte vendedora debe pagar el certificado de eficiencia energética necesario para poder realizar la operación de compraventa, y estar al día en los gastos de comunidad y en el impuesto de bienes inmuebles (IBI).
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