FORCADELL y la Universitat de Barcelona han presentado las principales conclusiones del Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2021 en una edición compleja a la vez que muy esperada, con la que se espera conocer cómo y cuándo será la recuperación del sector inmobiliario. Según los editores, los efectos de la pandemia han dejado un sector inmobiliario en recesión, que afronta una recuperación a distintas velocidades según sus distintos mercados.

El encuentro con los medios lo ha encabezado por Ivan Vaqué, CEO de FORCADELL, y le han acompañado Lluis Català, Director Adjunto a Dirección General de FORCADELL, Marta Vilana, Directora de Venta de Viviendas de FORCADELL, Alex Vázquez, Director de Alquileres de Viviendas, y el Director Editorial del Informe FORCADELL-UB, el Dr. Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la UB y Director del Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la UB.

El informe 2021 FORCADELL – UB, una referencia para profesionales y expertos vinculados el sector inmobiliario, se adentra en la coyuntura económica nacional e internacional del 2021 para señalar los hitos clave sucedidos. Especial y extenso capítulo merece, por un lado, el mercado de la Vivienda en Propiedad y en Alquiler, así como el sector Terciario, que engloba el ámbito de las Oficinas, los Locales Comerciales y el Industrial-Logístico, además de un análisis desde el punto de vista de la Inversión.

Vivienda de propiedad

En los últimos quince meses, el mercado de la vivienda ha padecido una recisión light. En 2020, con dos meses inhábiles para realizar ventas, las transacciones únicamente bajaron un 14,5% (un nivel muy diferente al desplome del 32,6% de 2008), y el precio de la vivienda usada lo hizo a final de año tan solo entre un 5% y un 10% respecto al importe vigente en febrero de 2020.

Según el informe, una evolución mejor de la esperada ha sido consecuencia de un escaso exceso de oferta, una buena disposición de la banca a conceder hipotecas, unos bajos tipos de interés y especialmente de la aparición de una nueva fuente de demanda de viviendas (población de clase media – alta y alta que compra una vivienda en los alrededores de las principales ciudades).

El informe considera que, si sigue la tendencia actual, se producirá un cambio de paradigma y
“location, location, location” dejará de ser la principal clave del negocio inmobiliario. Ganarán más relevancia determinadas características interiores de la vivienda (superficie, número de  habitaciones y fibra óptica) y algunas prestaciones exteriores (un balcón donde tenga cabida una mesa y cuatro sillas, una terraza y una orientación este o sureste).

En cambio, perderán protagonismo unos acabados de lujo y una ubicación en algunos de los barrios más céntricos o de alto standing de las grandes y medianas ciudades.

En 2020 la periferia ganó adeptos, la ciudad los perdió y el resultado fue una menos mala evolución de las transacciones en los alrededores de las capitales que en ellas. En Barcelona y Madrid, las operaciones cayeron un 24,5% y un 22,6%, respectivamente. Una caída mucho mayor que la media nacional (14,5%), un aspecto muy sorprendente en el inicio de una crisis, y bastante más elevada que la observada en el resto de su provincia (15,9% y 6,3%).

En el segundo semestre de 2021 se iniciará un nuevo boom inmobiliario que durará al menos hasta 2023. No obstante, si los tipos de interés permanecen bajos se prolongará durante los siguientes años. En el año 2021, el aumento de las ventas se situara alrededor del 25% y su importe incrementará casi un 5%. En materia de precios, la buena evolución del segundo semestre compensará la negativa del primero.

Vivienda de alquiler

Esta edición del informe dedica un capítulo especial a la regulación del alquiler, mostrando una radiografía, en materia económica, de beneficiados y perjudicados. Una información de contexto abre paso al análisis de la coyuntura actual. Según la publicación, la COVID-19 ha cambiado drásticamente el mercado, pues este ha mutado de un exceso de demanda a uno de oferta y ha proporcionado a los inquilinos una gran capacidad de negociación. Los inquilinos han fijado el precio más que los propietarios, una característica totalmente diferente a la observada antes de la llegada de la pandemia.

La reducción del importe ha afectado tanto a pisos vacíos como a un gran número de los arrendados. Un aumento de la oferta y una disminución de la demanda han sido las claves. La primera generada por la conversión al alquiler convencional de viviendas turísticas, de arrendamiento de temporada y por los que han vuelto a casa de sus padres o compartido el piso con otras personas. La segunda por la disminución de la población itinerante y de la capacidad de pago de los inquilinos provocados por la negativa evolución del negocio de numerosos autónomos y empresarios, el aumento de los ERTE y el mayor desempleo.

El elevado exceso de oferta y la guerra de precios establecida entre propietarios, que se irá suavizando a medida que avance el año, provocarán la continuidad de la crisis iniciada el pasado año y una bajada del precio del arrendamiento en el conjunto del país del 5%.

Mercado comercial inmobiliario

En términos de inversión en el mercado terciario, el informe prevé para 2021 un elevado número de transacciones hoteleras generadas principalmente por las bajadas de precio efectuadas por sus propietarios. Las condiciones impuestas por los bancos a la mayoría de las compañías propietarias de hoteles, para extender la vida de sus préstamos o renegociar condiciones, serán la principal causa que dinamizará el mercado.

Las naves logísticas se han convertido en el activo refugio preferido por los grandes y medianos inversores. Éstos esperan un exceso de demanda de dichas naves en los próximos años y están dispuestos a pagar un mayor precio por ellas que en 2019, a pesar de que las rentas durante los últimos quince meses se han mantenido estables. La clave está en el magnífico futuro que prevén para el comercio electrónico.

En el segmento de oficinas, los inversores prefieren edificios en la zonas prime de Barcelona y Madrid que en las nuevas áreas de negocio. Un indicio de que los inversores se han vuelto más conservadores de lo habitual y prefieren sacrificar una rentabilidad teórica más elevada por una mayor seguridad.

En último lugar, y con unas perspectivas menos alentadoras, se encuentra el mercado de locales comerciales. Los inversores están demostrando una clara falta de confianza en él como fuente generadora de rentas y plusvalías, pues creen que los negocios que los ocupan tardarán bastante tiempo en conseguir los ingresos que tenían en 2019. En términos generales, 2021 y 2022 serán años donde el valor de mercado del conjunto de las transacciones superará claramente al observado en 2019 principalmente por el gran aumento de la oferta, una gran confianza en una rápida recuperación económica y una elevada disponibilidad de la banca a prestar capital.