La palabra captación resuena insistentemente en la cabeza de todos los agentes inmobiliarios. Adquirir más propiedades para nuestra cartera es una lucha sin cuartel por intentar dominar el mercado y jugar con el poder ofrecer lo que nuestros clientes buscan. En esos primeros momentos, la relación con los propietarios vendedores en el transcurso de una operación de compraventa está repleta de elementos de negociación que, si los sabemos gestionar adecuadamente, pueden facilitar la salida del inmueble en la segunda etapa en la que comercializamos la vivienda y negociamos, una vez más, con la parte compradora.

Conocer el estado “real” de la vivienda es clave para saber el terreno que estamos pisando, ya que de este se derivarán consecuencias vitales para el éxito o el fracaso de la operación: desde la fijación del precio, pasando por el desarrollo de un argumentario de venta de la propiedad, y sin olvidar la preparación de la resolución de las objeciones que nos podrán plantear en el momento de la visita comercial.

Para ello, es recomendable efectuar una inspección concienzuda de aquello por lo que vamos a invertir tiempo y dinero en nuestro trabajo de asesoramiento e intermediación. Vamos a ver algunos aspectos esenciales que debemos observar a cerca de cualquier inmueble que caiga en nuestras manos.

Qué debo observar en mi inspección como agente inmobiliario

El objetivo de realizar este trabajo de inspección es doble, por un lado, el saber el estado del inmueble -con sus posibles inconvenientes o ventajas- nos proporcionará una valiosa herramienta para negociar mejor el precio, ajustándose al mercado y a su posición concreta con respecto a él; y, por otro lado, sirve como herramienta comercial -resolución de objeciones y presentación de ventajas- que, en última instancia servirán para la toma de decisiones final y el cierre de la operación.

A continuación podemos elaborar un listado, no exhaustivo, de todos aquellos puntos que deberemos analizar en nuestra particular inspección de la vivienda:

• Exterior (existencia de grietas, inclinaciones de paredes, techo, suelo, ventanas, puertas, dinteles, fachada y elementos externos deteriorados o en mal estado…)
• Electricidad (buen estado del cuadro de luces, registros y resto de enchufes y puntos de luz, inexistencia de irregularidades en el cableado…)
• Fontanería (óxido, fugas, situación de las tuberías visibles, presión y temperatura del agua…)
• Calefacción y aire acondicionado (buen funcionamiento, limpieza de filtros, conductos limpios, óxido en radiadores…)
• Interiores (cierres de puertas y ventanas; inclinación de paredes, techo y suelo; grietas…)
• Baños (funcionamiento de los sanitarios, olores, fugas…)
• Cocina (funcionamiento de los elementos, salidas de aire, integración de los electrodomésticos…)

Más allá de la inspección visual del inmueble, es importante tener en cuenta otros aspectos clave que tienen que ver con el plano documental:

• Comprueba que la situación física del inmueble coincide con la información que aparece en el registro.
• Coteja que el propietario o propietarios que aparecen registralmente coinciden con los que dicen ser.
• Verifica con el ayuntamiento de la localidad si la finca está -o estará- afectada por algún tipo de operación urbanística.

Cuándo contar con el servicio de un inspector profesional de vivienda

El certificado IPV (inspección profesional de vivienda) no es un documento obligatorio -salvo en ciertas cláusulas hipotecarias que así lo fijan- aunque sí recomendable en ciertas ocasiones. Lo más frecuente es que lo contrate la parte compradora para asegurarse de que no existen vicios ocultos que recaigan sobre el estado de la propiedad pero puede ser cualquiera de las partes, e incluso el propio agente inmobiliario, quien lo solicite si así lo estima conveniente.

Este documento, que funciona de algún modo como garantía para la parte compradora, recoge por escrito lo que el inspector detecta en relación con la estructura y el estado del inmueble y que deberá tenerse en cuenta, a modo de ayuda o soporte documental, entre el agente inmobiliario y el comprador, a la hora de valorar la idoneidad o no de realizar la transacción y en qué condiciones.

La inspección incluye un check-list completo y complejo que se ocupa de observar: la situación estructural de la vivienda (cimentación, inclinación de techos y paredes, posibles filtraciones, etc.); el estado exterior e interior (fachada, tejado, aislamiento, etc.); el estado de las instalaciones (agua, electricidad, gas, calefacción, aire acondicionado, etc.); y otros puntos destacables, siempre que no requieran de un profesional específico de una determinada materia que requiera de certificación independiente (p.ej: control de plagas).