El Banco de España constata que la regulación de los precios de la vivienda de alquiler es “efectiva” a corto plazo al mejorar la accesibilidad y la sobrecarga del coste, si bien advierte de que presenta “efectos adversos potencialmente significativos” a medio y largo plazo, como un aumento del precio en segmentos no regulados. Además, la oferta reacciona con una disminución de los gastos de mantenimiento, modificando la composición de la vivienda ofertada y provoca una segmentación del mercado, al concentrarse las medidas en determinados colectivos o zonas de una ciudad.

Así se desprende de un documento publicado por el organismo, elaborado por David López-Rodríguez y María de los Llanos, en el que revisa los principales instrumentos de intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda residencial a la luz de la experiencia internacional, relativa a las principales economías avanzadas.

El organismo constata que la regulación de los precios de alquiler tiene un efecto inmediato que se traduce en una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados por la medida, si bien el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con “posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo”.

En concreto, explica que los controles sobre los precios del alquiler de vivienda presentan el atractivo de dirigirse de forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad y de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, la evidencia muestra la posible aparición de “efectos adversos potencialmente significativos”, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados.

Así, señala que la oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.

Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrase las medidas de control de rentas en determinados colectivos o zonas de una ciudad.

“Este tipo de dualidad en el mercado del alquiler puede ocasionar una segmentación de la población según sus condiciones socioeconómicas, reducir la movilidad de los trabajadores que no desean perder un arrendamiento inferior al precio del mercado o incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados del mercado”, avisa.

E Gobierno quiere poner un “tope”

El Gobierno de coalición formado entre el PSOE y Unidas Podemos se compromete en su acuerdo programático a frenar las “subidas abusivas del alquiler” y, para ello, en las zonas más tensionadas, se habilitará a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos para que, a partir del Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que está desarrollando el Ministerio de Fomento, puedan poner “techo” a las subidas mediante un índice de precios de acuerdo a una metodología “objetiva y sujeto a revisión periódica”.

Actualmente en España el alquiler se fija libremente entre el propietario y el inquilino. Sin embargo, durante un período de cinco años (o siete años si el propietario es una persona jurídica), el alquiler no puede incrementarse anualmente por encima de la variación del índice general de precios.

Ejemplos internacionales

Según el organismo, los “problemas” asociados a los controles de precios explican el retroceso en la aplicación de esta política, que fue ampliamente usada en las economías avanzadas durante buena parte del siglo XX, hasta finales de la década de los setenta.

No obstante, en los últimos años algunas grandes ciudades europeas han intentado aplicar nuevamente controles de rentas en determinados segmentos del mercado del alquiler, pero la evidencia reciente muestra que estas regulaciones, en general, han sido efectivas para moderar a corto plazo el precio en el segmento regulado, pero pueden causar aumentos de los precios del alquiler de vivienda en los segmentos no regulados del mercado.

En el medio plazo, la aplicación de este tipo de intervención pone de relieve, según el Banco de España, “ciertas dificultades relativas tanto a su implementación efectiva como a la reacción de la oferta en el mercado del alquiler“. A la postre supone una “limitación de este tipo de intervención a la hora de solventar de manera duradera los problemas planteados en el mercado del alquiler de vivienda”, explica.

Como casos concretos internacionales, cita el de Alemania, en donde a pesar del mecanismo diseñado para limitar el alza de precios, los problemas de acceso a vivienda de alquiler “persisten en algunas de las ciudades más dinámicas de Alemania. Contrasta Berlín, que ha congelado las rentas durante cinco años y ha endurecido controles y sanciones.

Otro ejemplo es el de la ciudad de San Francisco (EEUU), cuyo control a los precios redujo el desplazamiento de los hogares de menor renta a corto plazo, pero a medio y largo plazo se ha producido “una reducción de la oferta de alquiler para los hogares de renta más baja” y un “incremento de la construcción de viviendas dirigidas a familias con mayor poder adquisitivo”. Por su parte, los controles en Francia también llevan aparejados sanciones si hay incumplimiento por parte de los propietarios.

Políticas de oferta pública

Por otra parte, el documento muestra cómo en un amplio conjunto de países los gobiernos han intervenido manteniendo una significativa oferta pública de alquiler residencial a precios asequibles dirigida, principalmente, a colectivos con dificultades de acceso a la vivienda.

A su juicio, esta política presenta la ventaja de centrarse en la causa que subyace tras el incremento del precio del alquiler de vivienda: la insuficiencia de inmuebles disponibles para el arrendamiento ante aumentos de la demanda en determinados mercados locales.

Afirma que esta política se enfrenta a “importantes retos presupuestarios”, al ser “costoso” para las arcas públicas, y requiere un diseño eficiente en su implementación, para minimizar el “efecto expulsión” de la oferta de alquiler por parte de agentes privados.

Seguridad jurídica e instrumentos de política fiscal

Entre los tipos de intervenciones, cita sobre las políticas que dotan de una mayor seguridad jurídica a los propietarios de vivienda en régimen de alquiler que se han justificado en contextos en los que es necesario incrementar los incentivos al alquiler, con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda en arrendamiento.

La evidencia internacional concluye que la protección del inquilino, particularmente en colectivos de menores ingresos, genera un aseguramiento frente a subidas abruptas de las rentas del alquiler.

En cuanto a la política fiscal, subraya que tiene capacidad para afectar al equilibrio del mercado a través de la modificación de los incentivos tanto de la oferta como de la demanda de alquiler residencial.

Por el lado de la oferta, la introducción de beneficios fiscales que reducen la tributación efectiva de los propietarios incrementa la rentabilidad neta de la inversión en alquiler, frente a inversiones alternativas, y en el lado de la demanda los subsidios directos o las deducciones fiscales a los inquilinos pretenden reducir la carga que el alquiler supone en los ingresos de los hogares.

No obstante, el riesgo de una política de subsidios en un mercado con una oferta rígida es la traslación de estos a los precios, lo que crea una transferencia de rentas (y de recursos públicos) hacia los propietarios de las viviendas en alquiler, con un impacto “potencialmente limitado” sobre las condiciones de accesibilidad para los inquilinos.