La captación proactiva ya no es una opción: es el factor diferencial entre ganar clientes o quedar fuera del mercado. En un entorno cada vez más competitivo, adelantarse al momento de decisión del propietario es clave. Herramientas como DataVenues y su complemento, el mapa de calor, permiten a las agencias detectar oportunidades antes de que el inmueble llegue a los portales o incluso cuando el propietario aún está valorando vender.
En este artículo reflejaremos lo que dijo el propio fundador y Product Owner de DataVenues, Leo García, en uno de nuestros webinars sobre la captación proactiva a través de esta herramienta: el paso a paso para diseñar una estrategia eficaz de captación proactiva, desde la configuración de alertas automáticas hasta la conversión de valoraciones en prospectos reales y accionables.
Por qué la detección temprana cambia las reglas del juego
El mercado inmobiliario está saturado y la mayoría de agencias compiten por los mismos propietarios, contactándolos cuando ya han sido abordados varias veces. Sin embargo, cuando un particular empieza a plantearse la venta, su primer movimiento suele ser realizar una valoración online.
Detectar ese instante —cuando la intención de venta empieza a materializarse— permite posicionarse como la primera agencia que ofrece asesoramiento profesional, generando una ventaja competitiva difícil de igualar.
| 💡DataVenues registra las valoraciones realizadas en la herramienta de valoración de Fotocasa. Solo en 2025 se realizaron alrededor de 400.000 valoraciones, y entre un 50 % y un 60 % correspondían a propietarios con una intención real de venta. Actuar con rapidez sobre este volumen supone acceder a una fuente masiva de leads altamente cualificados. |
Qué es el mapa de calor y qué información aporta
El mapa de calor no proporciona datos personales del usuario (como email o teléfono). Su valor reside en que ofrece información clave para la captación:
- localización exacta (calle y número),
- estimación de precio
- y características del inmueble introducidas en la valoración.
Con estos datos es posible activar una estrategia de captación de calle y contacto directo. Apoyándose en el Catastro, la agencia puede identificar qué vivienda concreta del edificio encaja con la superficie indicada y definir a qué puerta llamar o a qué telefonillo contactar.
Es un enfoque directo, casi de “guerrilla”, pero altamente eficiente: localizar, verificar y prospectar con información previa y cualificada.
Configurar alertas automáticas: notificaciones útiles
Las alertas automáticas son el eje central de esta estrategia. DataVenues permite configurar notificaciones personalizadas por:
- zona,
- tipología,
- rango de precio,
- superficie
- y número de habitaciones.
Cada vez que se registra una valoración que cumple los criterios definidos, el sistema genera una alerta dentro de la plataforma y envía un aviso por correo electrónico al equipo.
Recomendaciones para crear alertas realmente útiles:
- Segmentar por tipología: viviendas, chalets, locales, oficinas.
- Ajustar rangos de precio y metros a la cartera y al mercado objetivo.
- Delimitar zonas concretas (barrios o secciones censales) para focalizar el trabajo de captación o delegarlo en captadores.
- Priorizar valoraciones con intención de venta, no solo solicitudes de información.
De la alerta al prospecto: proceso operativo
Una vez detectada una valoración relevante, el flujo de trabajo aconsejado es el siguiente:
- Abrir la alerta en DataVenues y analizar los datos disponibles.
- Verificar la superficie y contrastarla con el catastro para identificar las posibles viviendas del edificio.
- Crear un prospecto en la plataforma con estado inicial “prospección”.
- Antes de desplazarse, revisar el histórico del inmueble: días en mercado, contactos recibidos y evolución de visitas.
- Realizar el contacto físico (telefonillo, portero o llamada telefónica si se dispone de datos), registrando cada interacción en el prospecto.
La creación de prospectos permite ordenar la información, definir estados (contactado, en revisión, en espera, captado o rechazado) y facilitar el trabajo en equipo cuando varias personas participan en la captación de calle.
Usar el histórico y la demanda para argumentar precio
La gráfica de evolución de un anuncio es una de las herramientas más potentes para argumentar el precio ante el propietario. DataVenues muestra de forma visual las visitas, los contactos y la reacción del mercado ante los cambios de precio.
Aspectos clave para justificar ajustes:
- Si la demanda es plana y las visitas no crecen, el precio o el anuncio necesitan revisión.
- Una bajada de precio que genera un aumento claro de leads evidencia la necesidad del ajuste.
- Anuncios con muchos contactos en la primera semana y caída posterior indican demanda agotada.
Mostrar al propietario una gráfica donde los leads desaparecen tras un pico inicial es un argumento objetivo, visual y difícil de rebatir.
Buenas prácticas y consejos finales
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En conclusión
La captación proactiva convierte información en oportunidades reales cuando se ejecuta con rapidez, método y datos. DataVenues y el mapa de calor permiten a las agencias adelantarse al mercado, generar un flujo constante de prospectos y respaldar sus argumentos con información objetiva, mejorando tanto la captación como la negociación del precio.
Adoptar este enfoque profesionaliza la labor comercial, refuerza la presencia de la agencia en su zona de actuación y permite convertir oportunidades tempranas en cierres, mejorando de forma sostenida el ratio de captación.
