No hay duda de que es uno de los cambios más significativos en el mercado inmobiliario de los últimos tiempos. La limitación de alquileres aprobada en Cataluña no solo está ya en vigor en un total de 60 municipios catalanes, sino que todo apunta a que va a servir de base para una normativa estatal más amplia. Pero, ¿en qué consiste exactamente y cómo se aplica? ¿Qué factores determinan el precio máximo que se puede aplicar a partir de ahora en los nuevos contratos de arrendamiento? ¿Qué deben tener en cuenta los propietarios y los agentes inmobiliarios a partir de ahora?

Lo ha explicado recientemente en un curso de Fotocasa Pro Academy la abogada Helena Gallardo, de Nexitum. Estos son los puntos más destacados. 

Los motivos de la ley

La ley de contención de medidas del alquiler, que entró en vigor en Cataluña en 22 de septiembre de 2020, ha estado en el centro del debate desde antes de su aprobación. Pero, ¿por qué se ha creado? “Esta ley, como se recoge en su propia exposición de motivos, responde a una situación de aumento de la demanda del alquiler que ha comportado una subida importante de los precios. En algunas zonas, como en Barcelona, superior al 30%. Esto hace que muchas familias no puedan acceder a la vivienda”, explica Helena Gallardo. 

La ley se plantea, por tanto, como una medida excepcional para hacer frente a esta situación y, en principio, limitada a una duración máxima de cinco años. Se diferencia, por tanto, de medidas como las adoptadas en otros lugares: en Francia, por ejemplo, la limitación de rentas de alquiler es indefinida. 

Factores a tener en cuenta

Esta ley regula el precio de los contratos de arrendamiento en Cataluña mediante tres factores: la calificación de determinadas zonas como “áreas con mercado de vivienda tenso”, un índice de referencia de precios del alquiler de viviendas y el precio de referencia del contrato. 

Áreas con mercado de vivienda tenso

Son los municipios, o algunas de sus zonas, en los que existe el riesgo de “no poder disponer de la suficiente dotación de vivienda de alquiler a un precio razonable que permita su acceso a la población”, según el texto legal. Ese “riesgo” se determina cuando el crecimiento sostenido de los precios está claramente por encima de la media o si el precio del alquiler supone más del 30% de los ingresos habituales de los hogares, entre otros. Actualmente afecta a 60 municipios catalanes. 

Índice de referencia

Es la media de los precios de alquiler por metro cuadrado de todos los alquileres de vivienda en un área concreta, a partir de los datos del registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas. Tiene en cuenta factores como el año de construcción o la existencia de servicios como ascensor o garaje, entre otros. Con estos datos se establecen un índice medio, un índice superior y un índice inferior. 

Precio de referencia

El precio que se debe aplicar a los inmuebles desde la entrada en vigor de esta ley se basa en el índice de referencia. En función del estado y características de la vivienda, del certificado energético y de si está o no amueblado, se obtiene la renta media, mínima y máxima contempladas por la ley para un nuevo contrato de alquiler. El cálculo se realiza a través de una web que permite seleccionar entre todas estas opciones. En general se deberá aplicar el índice medio por metros cuadrados útiles, pero existen algunas excepciones que permiten aumentarlo hasta un 5% por características especiales o por obras de mejora de la vivienda. Toda esta información debe imprimirse y adjuntarse a los nuevos contratos de alquiler. 

En el caso de aquellas viviendas que ya han estado alquiladas en los 5 años anteriores, la nueva renta será la menor entre la establecida en el último contrato y la que determine el índice de referencia. 

Dudas, excepciones y aspectos poco claros

La ley de limitación de alquileres incluye algunos temas difíciles de clarificar. Por ejemplo, “como solo contempla los metros cuadrados útiles de la vivienda tal y como aparecen en la cédula de habitabilidad, no se tiene en cuenta las viviendas con grandes terrazas”, indica Gallardo. “Tampoco queda claro si se pueden cobrar rentas extras por plazas de garaje o trasteros”. 

Sí que se especifican, en cambio, algunas excepciones, como la no aplicación de la limitación para viviendas de obra nueva o cuando el contrato se realiza con un familiar. 

Infracciones y sanciones

El cobro de rentas por encima a lo establecido según la nueva limitación comporta sanciones y multas que van desde los 3.000 a los 90.000 euros, en función de la infracción y del porcentaje extra que se haya cobrado. 

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