La contratación de hipotecas para viviendas en España se está moderando. Después de dos años post pandemia con una gran contratación, la firma de préstamos hipotecarios – aún fuerte – está empezando a dar señales de moderación durante la primera mitad de 2023. La subida de los intereses de las hipotecas acompañado por el endurecimiento de los requisitos para su contratación por parte de las entidades son algunas de las principales razones de esta moderación. ¿Qué pasará con las hipotecas en 2024? Desde Fotocasa, entrevistamos a los principales expertos inmobiliarios para conocer sus previsiones inmobiliarias en 2024 y cómo evolucionará la contratación de hipotecas para viviendas durante 2024.
Las hipotecas en 2024: un año de estabilización de la contratación, según los expertos
María Matos, Directora de estudios de Fotocasa analiza que las firmas hipotecarias se moderarán a un ritmo más significativo que las compraventas, debido a que cerca del 40% de compradores ya buscan nuevas fórmulas de adquisición de vivienda, sin requerir créditos hipotecarios.
Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA prevé que, con una caída de las transacciones de compraventa habrá una estabilización de la firma de hipotecas en torno a 360.000-380.000 contratos. Por su parte Francesc Quintana, fundador y CEO de Vivendex opina que la contratación de hipotecas también lo hará, cerrando el 2024 con cifras parecidas al 2023. Una visión compartida con Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la patronal inmobiliaria FADEI y de AMADEI, que dice que la subida de tipos de interés y otros factores económicos harán que los compradores no tengan la posibilidad de comprar.
Dividiendo el próximo año en dos partes Juan Jesus Martinez, director Comercial, Marketing y Ventas de Exxacon, prevé que tengamos un año 2024 que comience con un primer semestre más flojo, pero en el segundo podría haber una bajada de los tipos de interés. Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria Durante la primera mitad de 2024, el mercado de las hipotecas en España podría complicarse un poco. En cuanto al segundo semestre Teresa Marzo, CEO de Elix, cree que en la segunda mitad del próximo año se produzca una estabilización de la firma de hipotecas.
Además, se espera un endurecimiento de las condiciones. Así lo prevé Javier Torres, Head of Mortgage de Clikalia, donde las entidades serán más exigentes a la hora de analizar la estabilidad y las condiciones laborales de los clientes tanto para la concesión en sí del crédito inmobiliario como para el porcentaje de financiación que conceden.
Con respecto a los intereses, José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, cree que las hipotecas marcarán un descenso del Euribor para mediados de 2024 hasta situarse en el entorno del 3,25%. Una previsión que coincide con Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research, que opina que a lo largo de 2024 se observará un relajamiento en el Euribor que ayudará a suavizar el coste de la financiación para aquellos hipotecados a tipo variable. Una situación que Anna Puigdevall, directora general de ANAI y AIC y tesorera de FIABCI España, prevé que ocurrirá a finales de 2024 o principios de 2025 para esperar una bajada de tipos de interés. De acuerdo con Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research, si la inflación en la Eurozona se mantiene y el BCE no sube los tipos (o incluso los baja), podríamos ver bajar el Euríbor a 12 meses para 2024.
Por su parte Óscar Larrea, VP Senior de Evernest España, prevé que habrá una innovación en productos financieros dada la competencia y la necesidad de atraer compradores.
María Matos, Directora de estudios de Fotocasa
La concesión de hipotecas sobre viviendas se resiente y se transforma. Las firmas hipotecarias se moderarán a un ritmo más significativo que las compraventas, debido a que cerca del 40% de compradores ya buscan nuevas fórmulas de adquisición de vivienda, sin requerir créditos hipotecarios. Es la cifra más alta desde 2017. Por lo tanto, entramos en un cambio de ciclo hipotecario que se adapta al nuevo contexto, en el que la banca fomenta los créditos de tipo variable y afloran variedades como las hipotecas mixtas en detrimento de los tipos fijos.
Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA
Las caídas porcentuales producidas en este mercado están siendo mayores que en el mercado de compraventa, debido a que hay un porcentaje mayor de operaciones que se materializan sin financiación. Es de esperar que este gap se cierre a valores normales el próximo año, con una caída de las transacciones a las cifras indicadas anteriormente y una estabilización de la firma de hipotecas en torno a 360.000-380.000 contratos, cifras consideradas de equilibrio y pertenecientes al año 2019.
Francesc Quintana, fundador y CEO de Vivendex
Este año hemos vivido una gran caída en el volumen de contratación de hipotecas, muy por encima de la caída de operaciones de compraventa. La bolsa de ahorro acumulada por muchos consumidores se ha trasladado a inversión inmobiliaria. Pero esta bolsa de ahorro también se está reduciendo, y si los tipos apuntan a estabilización, la contratación de hipotecas también lo hará, cerrando el 2024 con cifras parecidas, a mi parecer, al 2023. Eso sí, los bancos seguirán buscando perfiles muy buenos, siempre por debajo del 30-35% de los ingresos, una vez más beneficiará a las rentas más altas, y será un problema para las más bajas.
Todos esperamos que se mantengan, y todo apunta así después de la estabilización de la inversión y que el BCE los mantuviera en su última reunión. Por otro lado, la economía de Alemania se está enfriando mucho, lo que podría ayudar a una moderación en el precio del dinero, pero las tensiones geopolíticas no ayudan a mantener los precios a raya, lo que hace pensar que mantenerlos tal como están no es un mal escenario.
Por otro lado, vamos viendo cómo los consumidores ya están asumiendo que los tiempos de tipo de interés al 0% han pasado a la historia y extrañamente se volverán a repetir, los que quieran comprar buscarán una buena oferta en el mercado y asumirán el precio.
Teresa Marzo, CEO de Elix
Estamos percibiendo un aumento de las operaciones que se llevan a cabo sin financiación, lo que provoca una caída en este mercado. La subida de los tipos de interés representa uno de los principales motivos de esta situación, por lo que esperamos que en la segunda mitad del próximo año se produzca una estabilización de la firma de hipotecas.
Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research
Asumiendo que los tipos de interés del BCE han llegado a su nivel máximo pensamos que a lo largo de 2024 se observará un relajamiento en el Euribor que ayudará a suavizar el coste de la financiación para aquellos hipotecados a tipo variable y mejorará las condiciones de aquellos que quieran solicitar una hipoteca.
Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria
Durante la primera mitad de 2024, el mercado de las hipotecas en España podría complicarse un poco. La subida estimada en el euríbor, -según las previsiones de Funcas-, significaría que las cuotas de las hipotecas a tipo variable subirían aún más, lo que dificultaría las cosas para quienes buscan comprar una casa. No obstante, asociada a esta situación también sería lógico que los incrementos en el precio de la vivienda comiencen a mostrar signos de agotamiento (no vistos hasta el momento) y esta pueda bajar, si bien no esperamos correcciones superiores al 1%, y que durarán poco tiempo.
Óscar Larrea, VP Senior de Evernest España
Dadas las condiciones actuales en España, donde el número de hipotecas ha disminuido en los últimos meses y los tipos de interés se mantienen alrededor del 4% sin indicios de disminución a corto y medio plazo, es posible prever algunas tendencias para el mercado de hipotecas en viviendas en 2024 como la estabilidad en los tipos de interés. Con la falta de señales de reducción en las tasas de interés, es probable que los tipos se mantengan relativamente estables en el futuro cercano. Mayor selectividad por los bancos en sus préstamos, innovación en productos financieros dada la competencia y la necesidad de atraer compradores.
José Manuel Fernández, subdirector general de UCI
A lo largo del año, el Euribor ha tenido un comportamiento ascendente provocado por las sucesivas subidas de los tipos de interés como mecanismo para combatir la inflación. Ahora que parece que estas subidas han llegado a su fin, todo apunta a que los tipos se moderen ligeramente, aunque tendremos que esperar a ver si la banca comienza a remunerar los depósitos para ver si los tipos se ajustan a la baja o no lo hacen.
Es de esperar, teniendo ya el contexto, que las hipotecas de tipo fijo sigan cayendo en beneficio de las de tipo mixto y variable.
En cualquier caso, lo que ya es evidente es que la inflación comienza a bajar en toda Europa y que, junto a la recesión económica en las principales economías europeas (Alemania y Francia), induce a pensar que los tipos del BCE han tocado techo. Igualmente, las previsiones de los mercados marcan un descenso del Euribor para mediados de 2024 hasta situarse en el entorno del 3,25%.
Anna Puigdevall, directora general de ANAI y AIC y tesorera de FIABCI España
Hasta finales de 2024 o principios de 2025 no esperamos una bajada de tipos de interés, por lo tanto, el acceso a las hipotecas seguirá siendo complicado.
Juan Jesus Martinez, director Comercial, Marketing y Ventas de Exxacon
En líneas generales, hasta ahora no hemos visto grandes cambios con respecto a las ventas realizadas previamente al incremento de las tasas de interés y datos inflacionarios, probablemente por el colchón de ahorro de las familias tras el COVID. Sin embargo, ese encarecimiento de los préstamos, por las medidas tomadas por el Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflación, provoca un incremento de la ratio de esfuerzo que tienen que hacer las familias para acceder a la vivienda o alargando el plazo fijado para su amortización, lo cual puede influir y determinar la toma de decisión de los consumidores finales. La previsión es que tengamos un año 2024 que comience con primer semestre más flojo, pero en el segundo podría haber una bajada de los tipos de interés y, si las tasas de inflación siguen conteniéndose, se podrá notar una reactivación notable de la demanda
Javier Torres, Head of Mortgage de Clikalia
En lo que se refiere al tipo de oferta hipotecaria, en 2023 hemos visto una tendencia alcista de las hipotecas a tipo mixto, cuya demanda prevemos que seguirá creciendo en 2024. La razón es la búsqueda de tranquilidad de los clientes en un contexto que sigue siendo de incertidumbre y tras haber visto el crecimiento vertiginoso de los tipos en 2023.
En Clikalia prevemos además que las entidades serán más exigentes a la hora de analizar la estabilidad y las condiciones laborales de los clientes tanto para la concesión en sí del crédito inmobiliario como para el porcentaje de financiación que conceden. Mirarán al milímetro su ratio de endeudamiento. Creemos que habrá una cierta estabilización del volumen de hipotecas, sin llegar a los niveles del año excepcional que supuso 2022.
Contamos, también, con que proseguirán las renegociaciones o cambio de hipoteca de los clientes que firmaron a tipo variable hace unos años, pero estás serán significativamente menos que las que hemos visto en 2023.
Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la patronal inmobiliaria FADEI y de AMADEI
Algo se reducirá ya que las compraventas caerán en torno a un 10% en el 2024. Además, la subida de tipos de interés y otros factores económicos harán que los compradores no tengan la posibilidad de comprar, ya que no tendrán capacidad de pago de las cuotas de la hipoteca que soliciten y las entidades no les darán los préstamos hipotecarios necesarios para realizar la operación.
Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research
En la eurozona, la inflación general se situó en el 2,9% en octubre, afianzando la trayectoria desinflacionista de los últimos meses. Por ahora, el BCE se mantiene en modo pausa, esperando a ver si esta tendencia desinflacionista se mantiene los próximos meses. Si se confirman las actuales proyecciones de inflación en la eurozona de convergencia al objetivo del 2% a medio plazo, el BCE podría empezar a bajar tipos en verano del año que viene.
De hecho, los mercados financieros ya interpretan que las pausas ponen fin al ciclo de subidas de tipos, e incluso descuentan que los tipos de interés podrían empezar a bajar durante el primer semestre de 2024. Si este escenario se confirma, el Euribor a 12 meses ya habría tocado techo, y lo podríamos ver alrededor del 3% a finales de 2024. La reducción de los tipos de interés a lo largo del año que viene será un apoyo adicional para el mercado hipotecario en 2024.
