Es una opción en auge y despierta el interés de muchos clientes compradores, pero ¿cómo funciona realmente el alquiler con opción a compra? ¿Qué es el derecho de opción? ¿Cómo afecta al arrendamiento? ¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes de este planteamiento?

Lo ha explicado el abogado especializado Pepe Piñar en uno de los cursos online de Fotocasa Pro Academy. Y esta es la información más relevante. 

Interesante para los compradores

La pandemia ha aumentado la demanda del alquiler con opción a compra, “por el miedo que tienen algunos compradores a lanzarse a un compromiso de compra y, a la vez, la necesidad de poder empezar a ocupar el inmueble en cuanto empiezan a entregar dinero”, indica Piñar. 

Se trata de un contrato con un amplio margen de negociación, con la posibilidad de acordar diversos pactos entre comprador y vendedor. 

Dos contratos en uno

El contrato de arrendamiento con opción de compra ni tiene una regulación específica, se basa en la concesión de un derecho por parte del vendedor hacia los futuros compradores. 

En realidad se trata de dos contratos en uno. Por una parte, un contrato de arrendamiento y otro de opción de compra, con obligaciones diferenciadas, y que pueden estar incluidos en un solo documento o en dos diferentes. “Son contratos diferentes, se pueden firmar juntos o por separado”, especifica el abogado. “La segunda opción es la más habitual cuando el vendedor es una entidad financiera”

Qué es la opción de compra

“La opción de compra es el acuerdo en virtud del cual el vendedor concede al comprador la facultad de decidir en un plazo de tiempo determinado si opta por comprar el bien”, explica Pepe Piñar. “No se debe confundir para nada con un contrato de arras, este contrato lo que implica es la concesión de un derecho”. 

Como consecuencia de este contrato, el vendedor no puede disponer del inmueble mientras esté vigente la opción de compra, pero el comprador puede decidir si formaliza la compra o no en ese periodo de tiempo. 

Características básicas

Las características básicas de un contrato de alquiler con opción a compra son, por tanto, que solo vincula al vendedor y el comprador no está obligado a comprar. Esta concesión del derecho de compra puede ser gratuita o tener un precio, y además deben quedar fijadas todas las condiciones de la compraventa. “Si no, es imposible que el futuro comprador pueda decidir si lo adquirirá o no”, aclara Piñar. “El vendedor se tiene que comprometer a cómo venderá el bien, se venda al final o no”. 

Las condiciones que deben quedar reflejadas en el contrato son: el precio del inmueble, el plazo que se fija para ejercer el derecho de compra, quién se hará cargo de los gastos, la forma en que se ejercerá el derecho (cómo se comunicará y en qué plazos se realizará cada trámite) y la prima de opción. 

La prima de opción y el importe de las rentas

La prima de opción es el precio que paga el comprador para que el vendedor le conceda el derecho de compra. Puede ser gratuita o fijarse en la cantidad que pacten ambas partes. “No hay que confundir la prima de opción con un adelanto de parte del precio del inmueble”, advierte el abogado. “Se puede pactar, o no, que si finalmente se realiza la compra se descuente esta cantidad, pero tiene que quedar especificado. Es lo mismo que ocurre con los importes del arrendamiento: pueden descontarse del precio, o no, según lo que se haya acordado en el momento de firmar el contrato”. 

Consecuencias de no formalizar la compra

Si el optante a la compra finalmente no ejerce este derecho, el arrendamiento seguirá vigente según lo que se haya acordado, “porque son contratos distintos”, remarca Piñar. 

El vendedor queda desvinculado y puede disponer del bien, con la limitación de lo que marque, precisamente, ese contrato de arrendamiento. “Y aquí es donde se producen la mayor parte de los contratos con opción de compra. Muchos vendedores creen que su bien quedará completamente liberado si el inquilino comprador no ejercita su derecho a compra, pero no es así. El arrendatario sigue teniendo todos los derechos derivados del contrato del alquiler, con renovación de hasta cinco años, o siete si se trata de una empresa”, advierte el experto. 

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