Compartir una operación con una o varias agencias puede ayudar a vender antes, llegar a más compradores y ofrecer un mejor servicio al cliente. Sin embargo, esta colaboración también exige definir con claridad cómo se repartirán los honorarios:
- qué porcentaje corresponde a cada parte,
- cuándo nace el derecho a percibir la comisión
- y cómo debe documentarse y facturarse ese reparto.
No basta con dividir el importe una vez cerrada la operación. Si no existe un acuerdo mínimo por escrito y una facturación correcta, pueden surgir conflictos entre agencias, errores fiscales o dificultades para justificar los servicios prestados.
En este artículo analizamos cómo calcular, documentar y facturar correctamente las comisiones inmobiliarias compartidas entre agencias.
¿Qué es una comisión compartida entre agencias inmobiliarias?La comisión inmobiliaria es la remuneración que percibe una agencia por los servicios de intermediación prestados en una compraventa o un alquiler. Estos honorarios suelen calcularse como un porcentaje sobre el precio de la operación o como una cantidad previamente pactada con el cliente. Cuando en una operación intervienen varias agencias, los honorarios suelen repartirse entre ellas. Es lo que se conoce como comisión compartida: un acuerdo mediante el cual cada agencia percibe una parte de los honorarios generados en función de su intervención, del papel asumido y de las condiciones pactadas antes de iniciar la colaboración. |
Así se pacta una comisión compartida
Las comisiones compartidas suelen acordarse cuando una operación requiere la intervención coordinada de más de una agencia. Los casos más habituales son:
- Una agencia dispone del inmueble y otra aporta al comprador.
- Dos agencias colaboran en una exclusiva compartida.
- Varias agencias operan dentro de una red MLS.
- Una agencia recurre a otra para reforzar la comercialización o cerrar una operación concreta.
- Un colaborador externo participa en la captación, la negociación o el cierre de la operación.
En todos los casos, las condiciones deberían fijarse antes de iniciar la colaboración. Esperar al cierre para hablar del reparto puede generar desacuerdos sobre los porcentajes, dudas acerca de quién aportó al cliente o conflictos sobre el momento en que debe producirse el cobro.
Qué porcentaje suele repartirse entre agencias
No existe un porcentaje legal único para repartir una comisión inmobiliaria entre agencias. El reparto dependerá del acuerdo alcanzado, del número de participantes y del trabajo asumido por cada parte durante la operación.
- Si intervienen dos agencias, lo habitual es pactar un reparto del 50% de los honorarios, especialmente cuando una representa al propietario y la otra aporta al comprador. Aún así, también son frecuentes fórmulas 60/40 o 70/30, así como importes fijos cuando una de las partes asume un mayor peso en la captación, la negociación, la gestión documental o el seguimiento hasta la firma.
- Si participan más de dos agencias, el reparto debe definirse con mayor precisión. Puede establecerse a partes iguales, mediante porcentajes diferenciados o asignando una cantidad concreta a cada función desempeñada, como la captación, la aportación del comprador, la coordinación de visitas o el cierre de la operación.
⚠️ Importante: el reparto no debe quedar sujeto a interpretaciones. Conviene recogerlo por escrito en un acuerdo de colaboración entre agencias, indicando:
- qué porcentaje corresponde a cada parte,
- sobre qué base se calcula (normalmente, la base imponible de los honorarios)
- y cómo se documentará y facturará la colaboración.
Cómo se calculan las comisiones compartidas entre agencias
Una vez definido el porcentaje de reparto, el siguiente paso es calcular la cantidad que corresponde a cada agencia. Para ello, primero debe determinarse la comisión total de la operación y, posteriormente, aplicar el porcentaje pactado.
Comisiones en compraventa
Lo habitual es que los honorarios se calculen como un porcentaje sobre el precio de venta del inmueble.
| 💡 Ejemplo: si una vivienda se vende por 300.000 euros y la comisión pactada es del 3 %, la comisión total ascenderá a 9.000 euros.
A partir de esa cantidad, se aplica el reparto acordado:
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Comisiones en alquiler
El cálculo debe partir de los honorarios acordados por la intermediación, aunque conviene distinguir entre vivienda habitual y otros tipos de arrendamiento.
- En alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponden al arrendador. Por tanto, una comisión compartida entre agencias no puede utilizarse para trasladar ese coste al inquilino.
- En otros arrendamientos, como alquileres de temporada, segundas residencias o locales comerciales, existe un mayor margen de pacto. Aun así, resulta recomendable dejar claro desde el inicio quién asume los honorarios, qué servicios presta cada agencia y cómo se repartirá la comisión.
En todos los casos, el reparto debería calcularse sobre la base imponible de los honorarios y no sobre el importe total cobrado con IVA incluido. El IVA no forma parte de la comisión neta de la agencia, sino que constituye un impuesto que debe repercutirse y liquidarse conforme a la normativa aplicable.
3 casos de facturación compartida de una comisión
La factura debe reflejar la relación real existente entre las partes. No es lo mismo que una agencia facture la totalidad de los honorarios al cliente y posteriormente reciba una factura de la agencia colaboradora, que que cada una facture directamente su parte.
Por ello, antes de emitir la factura conviene determinar quién ha contratado el servicio, qué papel ha desempeñado cada agencia y quién debe cobrar a quién.
1. Una agencia factura al cliente y la otra factura a la agencia principal
Es el modelo más habitual cuando una agencia mantiene la relación principal con el cliente y otra participa en la operación como colaboradora.
En este caso, la agencia que ha firmado el encargo con el cliente factura la totalidad de los honorarios. Después, la agencia colaboradora emite una factura a la primera por la parte de comisión que le corresponde.
| Ejemplo: si la agencia A factura al propietario 9.000 euros más IVA por la venta de una vivienda y la agencia B tiene derecho al 40% de la comisión, la agencia B deberá emitir una factura a la agencia A por 3.600 euros más IVA. |
Esta factura no debe plantearse como un simple “reparto” interno, sino como la facturación de un servicio prestado: aportación del comprador, colaboración en la intermediación, participación en la comercialización, gestión de visitas o cualquier otra función pactada entre las partes.
2. Cada agencia factura directamente al cliente
Otra posibilidad es que cada agencia emita su propia factura al cliente final por la parte de honorarios que le corresponde. Para que este modelo sea correcto, debe estar claro desde el inicio qué servicio presta cada agencia, qué importe cobrará cada una y quién asumirá cada factura.
Este esquema solo debería utilizarse cuando exista una relación contractual clara con el cliente y este haya aceptado previamente las condiciones económicas. De lo contrario, puede generar confusión sobre el coste total de la intermediación o sobre el papel real de cada agencia.
- En compraventa, si una agencia pretende cobrar honorarios al comprador, debe existir una prestación real de servicios, información previa y aceptación expresa del coste. No basta con una hoja de visita ambigua o con un documento genérico si no queda claro qué servicio se presta y cuánto se va a cobrar.
- En alquiler de vivienda, la cautela debe ser mayor: los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponden al arrendador. Por tanto, si dos agencias colaboran en este tipo de operación, el reparto interno de la comisión debe hacerse entre profesionales y no puede utilizarse para trasladar ese coste al inquilino.
3. Un agente autónomo factura a una agencia
Si quien participa en la operación es un agente autónomo o colaborador externo, la factura puede incorporar IVA y, si procede, retención de IRPF.
Ejemplo: si el profesional debe facturar 3.600 euros por su participación en la operación, la factura podría quedar así:
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La retención no sustituye al IVA ni reduce la base imponible. Son conceptos distintos: el IVA se repercute al destinatario de la factura, mientras que la retención actúa como pago a cuenta del IRPF del profesional que emite la factura.
Conviene revisar si la actividad del colaborador está sujeta a retención y qué porcentaje corresponde aplicar, especialmente cuando se trata de nuevos autónomos, colaboradores habituales o estructuras comerciales más complejas.
¿Qué debe incluir la factura de una comisión compartida?
La factura debe dejar claro qué agencia emite el documento, qué agencia o cliente lo recibe, qué servicio se está cobrando y a qué operación inmobiliaria corresponde. Esta información es importante para justificar el ingreso, registrar correctamente el gasto y evitar dudas si más adelante hay una revisión contable o fiscal.
Además de los datos habituales de cualquier factura, en una comisión compartida conviene prestar especial atención a tres elementos:
- La identificación completa de las partes.
- La referencia a la operación concreta (inmueble, expediente o acuerdo de colaboración).
- La base imponible, el IVA, la posible retención y el importe total.
El concepto de la factura también debe ser preciso. No es recomendable limitarse a fórmulas genéricas como “comisión” o “colaboración”, porque no explican qué servicio se ha prestado ni a qué operación corresponde.
Cuándo debe emitirse la factura
La factura debe emitirse en el momento que corresponda según el servicio prestado y las condiciones pactadas entre las partes.
Por ello, es recomendable que el acuerdo de colaboración especifique si la comisión podrá facturarse con la firma de las arras, con el otorgamiento de la escritura de compraventa, con la firma del contrato de alquiler o una vez cobrados los honorarios del cliente.
Si esta cuestión no se regula previamente, pueden surgir discrepancias sobre cuándo nace realmente el derecho al cobro.
Errores más frecuentes al facturar
👉La regla práctica es sencilla: si una agencia presta un servicio a otra dentro de una operación inmobiliaria, debe poder acreditar qué servicio ha prestado, cuánto le corresponde cobrar y qué factura justifica ese pago. |
En conclusión
Compartir una comisión puede ser una buena forma de colaborar entre agencias y cerrar operaciones que, de otro modo, quizá no saldrían adelante. Pero el reparto debe quedar claro antes de empezar: qué aporta cada parte, cuánto le corresponde y cómo se va a facturar.
Dejarlo por escrito y emitir una factura precisa no solo evita malentendidos; también permite justificar correctamente la operación, ordenar la gestión interna y trabajar con más seguridad.
