El mercado residencial prime de Madrid atraviesa una etapa de consolidación y sofisticación que ya no puede explicarse únicamente a partir del precio por metro cuadrado. Aunque el €/m² sigue siendo un indicador de referencia, su uso aislado ofrece una visión parcial —y en ocasiones distorsionada— de un segmento cada vez más complejo y heterogéneo.
El Informe Vivienda Prime Madrid 2025 de DIZA Market (DIZA Consultores) propone un cambio de enfoque: analizar el prime no solo desde el precio, sino desde sus barreras reales de acceso.
Para ello, introduce una lectura estructural que tiene en cuenta variables como:
- el tamaño medio del producto,
- el ticket de entrada,
- la tipología dominante
- y la profundidad del mercado
Así, desarrolla el DIZA IAR (Índice de Accesibilidad Real) como herramienta clave para entender quién puede acceder realmente al lujo residencial en Madrid.
DIZA IAR: del precio por metro cuadrado a la barrera real de entrada
El DIZA IAR es, entonces, un indicador diseñado para ir más allá de los rankings tradicionales que ordenan barrios solo por precio. Este índice mide la barrera efectiva de acceso combinando tres variables:
- Precio por m².
- Superficie media del producto
- Ticket típico de compra necesario para entrar en cada zona.
Esta perspectiva ayuda a explicar por qué dos mercados con precios similares pueden comportarse de forma completamente distinta: uno con alta rotación y liquidez (mercado “de entrada” dentro del prime) y otro con un perfil mucho más patrimonial y cerrado.
Los “motores” del prime: Ibiza–Niño Jesús y Retiro, liquidez con accesibilidad operable
Según el informe, Ibiza–Niño Jesús y el entorno del Retiro se han consolidado como los enclaves prime más activos en volumen de operaciones, gracias a una combinación particular: precios elevados, pero con tickets todavía operables dentro del segmento, lo que incrementa su accesibilidad relativa y favorece la absorción de demanda de forma continuada.
El DIZA IAR refleja que estos barrios funcionan como mercados de entrada y rotación dentro del prime urbano, manteniendo niveles altos de liquidez incluso en contextos de tensión de precios. En otras palabras: no solo son caros, sino también “comprables” para más perfiles dentro del lujo, y por eso se mueven más.
El ultra-prime de acceso restringido: Ciudalcampo y la lógica patrimonial
En el extremo opuesto, el informe identifica Ciudalcampo como un enclave ultra-prime marcado por viviendas de gran formato, parcelas amplias y una oferta estructuralmente limitada, lo que lo convierte en un prime “selectivo por diseño”.
Aquí, el DIZA IAR muestra que la barrera no está solo en el €/m², sino en el tamaño medio del producto y en los tickets mínimos de compra, que restringen el acceso incluso a compradores de alto patrimonio. Esto reduce la rotación y refuerza su carácter patrimonial y de largo plazo, contribuyendo a la polarización del prime madrileño.
En conclusión
En conjunto, el DIZA IAR se consolida como una herramienta operativa para interpretar el mercado prime desde una lógica más realista. Permite identificar qué territorios amplían demanda, cuáles son estructuralmente restrictivos y cómo ajustar estrategias de producto y captación a cada contexto.
Más allá del análisis, el informe aporta un marco útil para la toma de decisiones en un segmento donde entender la accesibilidad marca la diferencia.
