Ni la banca ni las criptomonedas tienen el monopolio del blanqueo de capitales. Diversos informes nacionales e internacionales señalan al sector inmobiliario como uno de los principales canales para introducir dinero ilícito en la economía legal. Esto se debe a que la compraventa de inmuebles mueve cantidades muy elevadas y facilita justificar fondos con relativa facilidad.
El sector inmobiliario está considerado de alto riesgo en materia de prevención de blanqueo de capitales. Por ello, la Ley 10/2010 de Prevención del Blanqueo de Capitales y Financiación del Terrorismo, publicada en el BOE, incluye a las agencias inmobiliarias y a los agentes de la propiedad inmobiliaria como sujetos obligados. Esto implica cumplir obligaciones preventivas y, en determinados casos, comunicar operaciones sospechosas al SEPBLAC, el organismo encargado de controlar y analizar el blanqueo en España.
Qué es el blanqueo de capitales en el sector inmobiliario, según SEPBLACEl SEPBLAC —la Unidad de Inteligencia Financiera de España— define el blanqueo de capitales como cualquier operación destinada a ocultar o encubrir el origen ilícito de bienes o fondos procedentes de un delito, integrándolos después en el sistema económico como si fueran legítimos. En el ámbito inmobiliario, esto implica usar la compra, venta o tenencia de inmuebles para dar apariencia de legalidad a dinero obtenido ilegalmente. |
Los informes de riesgo del Tesoro y del SEPBLAC confirman que el sector inmobiliario es especialmente vulnerable porque permite:
- Mover grandes cantidades de dinero en una sola operación.
- Otorgar apariencia legítima al origen de los fondos, mediante contratos y escrituras.
- Generar plusvalías con la reventa, aumentando el valor del dinero blanqueado.
Entre las prácticas habituales detectadas se incluyen la compra de viviendas con fondos de origen desconocido, el uso de sociedades pantalla o la realización de compras sucesivas sin justificación económica clara.
¿Qué exige la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales a los agentes inmobiliarios?
La Ley 10/2010 y su Reglamento de desarrollo considera “sujetos obligados” a adoptar medidas específicas en relación al blanqueo de capitales a:
- Agencias inmobiliarias
- Agentes de la propiedad inmobiliaria (API)
- Promotores
- Profesionales que intermedien en compraventas
Medidas específicas que deben adoptar:
- Aplicar diligencias debidas a cada cliente.
- Identificar al titular real cuando intervengan sociedades.
- Analizar el riesgo de cada operación.
- Conservar documentación durante diez años.
- Formarse y formar al equipo para reducir riesgos.
- Contar con un manual de prevención y un responsable interno especializado.
- Comunicar indicios de irregularidad al SEPBLAC.
| La normativa es clara: “no saber” no exime de responsabilidad. |
5 obligaciones del agente inmobiliario
1. Identificación del cliente y diligencia debida
La prevención comienza identificando correctamente al cliente y verificando la legitimidad de sus fondos.
El agente debe:
- Verificar la identidad mediante DNI, NIE o pasaporte.
- Comprobar poderes notariales cuando actúa un representante.
- Identificar al titular real si interviene una sociedad (la persona física que controla más del 25%).
- Entender el propósito de la operación y su coherencia económica.
En operaciones de riesgo elevado —compras en efectivo, origen desconocido de fondos, estructuras societarias complejas— se aplica diligencia reforzada.
2. Análisis de riesgo de la agencia y sus agentes
Cada agencia debe elaborar un análisis de riesgo propio, adaptado a su zona, tipo de clientes, precios medios y canales de captación.
No sirve copiar modelos genéricos: el SEPBLAC exige documentos que reflejen la operativa real del negocio.
3. Detección de operaciones sospechosas
La ley obliga a examinar cualquier operación inusual, como:
- Pagos en efectivo cercanos al límite legal.
- Precios claramente por encima o por debajo del mercado.
- Compradores sin actividad económica conocida.
- Sociedades recién constituidas sin actividad real.
- Urgencias extremas por cerrar sin financiación ni negociación.
Ejemplo:Una sociedad extranjera, sin empleados ni actividad conocida, quiere comprar una vivienda de 600.000 € al contado y sin visitar el inmueble. El cliente no entrega documentación suficiente sobre el origen de fondos. Este caso exige diligencia reforzada, documentación exhaustiva del análisis y, si persisten las dudas, comunicación al SEPBLAC. |
4. Conservación documental
Toda la documentación recopilada durante el proceso debe conservarse al menos durante 10 años, incluyendo:
- Identificación.
- Documentos del titular real.
- Análisis de riesgo.
- Justificación de fondos cuando procede
- Contratos y escrituras (y sus posibles anexos).
- Notas internas.
Esto es para que, en caso de inspección, la agencia pueda demostrar qué controles aplicó y por qué.
5. Control interno y formación
Todas las agencias deben contar con:
- Un manual de prevención actualizado y adaptado.
- Procedimientos claros para clasificar riesgos y detectar indicios.
- Un representante ante el SEPBLAC.
- Formación periódica para los empleados implicados.
- Un órgano de control interno (dependiendo del tamaño).
| Las agencias pequeñas tienen ciertas simplificaciones, pero siguen estando obligadas a identificar, documentar y evaluar riesgo. |
Cómo debe actuar un agente inmobiliario si sospecha de posible blanqueo
- No ejecutar la operación sin analizarla: La ley exige examinar cualquier sospecha. No basta con archivarla: hay que documentarla..
- Activar el protocolo interno: Registrar indicios, elevar el caso al responsable y evaluar si se comunica al SEPBLAC.
- Comunicar al SEPBLAC (ROS) si procede: El trámite es confidencial.
- Prohibición de informar al cliente: La normativa impide revelar que se ha realizado una comunicación.
3 tipos de sanciones según la infracción de la normativa
La Ley 10/2010 tiene uno de los regímenes sancionadores más estrictos. Las sanciones para agencias y agentes inmobiliarios pueden ir desde multas moderadas hasta cuantías millonarias, además de medidas disciplinarias y reputacionales muy graves.
La ley distingue entre infracciones leves, graves y muy graves, en función del nivel de incumplimiento y del riesgo generado.
1. Infracciones leves
Son incumplimientos puntuales o formales, como pequeños retrasos en la actualización documental o fallos administrativos.
Sanciones habituales: advertencias y multas de importe reducido.
2. Infracciones graves
Suelen estar relacionadas con la falta de controles eficaces o con deficiencias que afectan directamente al sistema de prevención.
Sanciones habituales: Multas que pueden alcanzar cientos de miles de euros, publicación de la sanción en el BOE (daño reputacional), exigencia de un plan correctivo inmediato.
3. Infracciones muy graves
Se aplican cuando existe reiteración, incumplimientos sistemáticos o se facilitan operaciones que presentan un riesgo alto sin adoptar medidas.
Sanciones habituales: Multas millonarias, suspensión temporal de actividades, inhabilitaciones, y responsabilidad civil y penal, en casos extremos.
¿Por qué sancionan realmente a las inmobiliarias?
A diferencia de lo que se suele creer, la mayoría de expedientes sancionadores NO se producen porque la agencia haya colaborado en una operación delictiva, sino por deficiencias formales que dejan a la empresa sin defensa ante una inspección.
Las causas más habituales son:
- Falta de documentación: No conservar copias de identificación, justificantes de fondos o registros durante los 10 años exigidos.
- Manuales desactualizados: Disponer de un manual genérico, copiado de internet o sin adaptar a la actividad real de la agencia.
- Ausencia de análisis de riesgo: No contar con un documento interno que evalúe tipologías de clientes, zona geográfica, canales y riesgos específicos.
- Formación insuficiente: No acreditar que el personal ha recibido formación periódica o que conoce los protocolos internos de la empresa.
Checklist esencial para agentes inmobiliariosAntes de cerrar una operación, cualquier agente debe preguntarse:
Si alguna respuesta es “no”, es el momento de reforzar controles, revisar procesos y reforzar el sistema de prevención para evitar riesgos innecesarios.. |
En conclusión…
La prevención del blanqueo de capitales no es un trámite secundario ni una formalidad administrativa. Es un indicador de profesionalidad y compromiso con un mercado inmobiliario transparente y seguro. Las agencias que integran estas prácticas reducen riesgos, evitan sanciones y fortalecen la confianza de compradores, vendedores y entidades financieras.
