La demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid es muy superior a la oferta disponible, tanto en segunda mano como muy especialmente en obra nueva. Hemos hablado con Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), para analizar esta situación y conocer los obstáculos a los que se enfrentan para poder construir más vivienda, tanto de renta libre como protegida.
Ginés destaca la necesidad de dos grandes pactos de Estado: uno para aprobar la esperada Ley de Vivienda que aporte seguridad jurídica a los promotores inmobiliarios y potencie la construcción, y otro para regular a las personas en situación irregular para que puedan trabajar en nuestro país y ayuden a paliar la escasez de mano de obra en el sector, y que es uno de los aspectos que influye en el aumento del precio de la obra nueva.
También incide en las mejoras que pueden aplicar todas las administraciones públicas, desde la estatal a la local, para ceder suelo, agilizar las licencias y adaptar un urbanismo pensado en el siglo XIX a las necesidades actuales. Nos lo cuenta al detalle en esta entrevista.
¿Qué es ASPRIMA?
ASPRIMA es la patronal del sector de la promoción inmobiliaria en Madrid. Somos la asociación que defiende los intereses de los promotores inmobiliarios en esta región.
¿Cuáles son los retos y objetivos actuales de ASPRIMA?
Nuestro objetivo fundamental es que nuestros asociados tengan el entorno más favorable para desarrollar su actividad. Nuestra función principal es trabajar para lograr una legislación adecuada para poder construir: temas de suelo, ordenanzas municipales, tiempo de concesión de licencias, respuesta del Canal de Isabel II y empresas eléctricas… El desarrollo normativo es fundamental para los promotores inmobiliarios, y por suerte creo que en la Comunidad de Madrid nos estamos alineando bastante bien.
Además tenemos una labor de comunicación para poder hacerle llegar a la sociedad que nosotros, los promotores inmobiliarios, somos la solución y no el problema. El reto de la vivienda, como a mí me gusta llamarlo, es un tema muy complejo, muy poliédrico y que toca muchos aspectos; no hay soluciones mágicas. Pero con todo el respeto a las instituciones, nosotros somos los que realmente conocemos el sector y podemos intentar aportar soluciones.
En una situación de alta demanda de vivienda como la actual, ¿cuál es vuestro papel?
A mí no me gusta llamarle problema de vivienda, me gusta llamarte reto, porque realmente no es una cuestión de vivienda sino de demografía. En la Comunidad de Madrid, en los últimos años, hemos recibido una media de 70.000 personas que vienen a quedarse. Y las proyecciones del INE nos dicen que en los próximos 5 años van a ser 120.000 cada año.
Ante este reto mayúsculo, ¿qué podemos aportar y qué queremos? Necesitamos tener la capacidad productiva para cubrir esa demanda. Si vienen 120.000 personas, tenemos que poder hacer las 40.000 viviendas al año que necesitamos para dar respuesta. Y no lo hacemos fundamentalmente por falta de suelo. El decalaje que vivimos es que tenemos un urbanismo del siglo XIX en vez del siglo XXI. No tenemos una legislación ágil, no tenemos seguridad jurídica, cualquier acción pública puede paralizar cualquier plan y los desarrollos tardan mucho tiempo. Cuando conseguimos sacar los desarrollos a concurso, tardamos año y medio en inscribir una reparcelación. Necesitamos agilizar todos esos procesos para que podamos hacer nuestro trabajo en suelo finalista y generar la producción de vivienda que la sociedad necesita.
¿Cómo debería ser la colaboración entre promotores inmobiliarios y administraciones públicas para paliar la falta de vivienda en general, y de vivienda asequible en particular?
Lo más importante y fundamental es que no se haga ideología de la vivienda. A mí me parece bien que cada partido haga su política de vivienda, eso me parece natural y cada uno tendrá su visión. Pero estamos haciendo política de la vivienda, y eso despista enormemente.
Lo primero que pediría a las administraciones públicas es un gran pacto nacional por la vivienda, porque realmente lo necesitamos. Además, PP y PSOE quieren tramitar prácticamente la misma ley, que no deja de ser una modificación de la ley del suelo, que nos ofrezca seguridad jurídica, que nos dote de un instrumento de defensa para que no paralicen obras sin sentido, y menos durante años. Porque en esos casos se perjudica al promotor, sí, pero también a los cientos de personas que están esperando una de esas viviendas, como ha ocurrido en Valgrande, en Alcobendas, por ejemplo.
Es decir, la acción pública tiene que tener sentido, y la paralización tiene que tener sentido. Y esa ley que estamos esperando contempla estos aspectos.
¿Y a nivel regional?
En la Comunidad de Madrid creo que se están haciendo bien las cosas porque están poniendo suelo. La Ley 3/2024 de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida, que contempla el cambio de uso de oficina a vivienda protegida, nos está dotando de suelo. Según nuestros primeros cálculos, en el área metropolitana esto podría suponer unas 50.000 nuevas viviendas.
Es necesario hacer normativas que permitan hacer crecer la oferta de vivienda. Y eso se consigue poniendo los suelos que están parados desde hace mucho tiempo a disposición de una colaboración privada-pública. Y lo digo así, en vez de público-privada, porque la administración lo único que pone son los suelos.
Yo soy un gran defensor del Plan VIVE de la Comunidad de Madrid, de construcción de viviendas en alquiler asequible, porque permite construir sobre suelos de titularidad pública. Hay que hacer unos buenos pliegos o concursos para que el sector privado, los promotores inmobiliarios, nos dediquemos a lo que sabemos hacer y construyamos esas viviendas asequibles, que son las más necesarias.
¿Cuál es el papel de los ayuntamientos?
Los ayuntamientos tienen una responsabilidad doble. Ellos se encargan de la ordenación territorial de su municipio, y es importante que no pongan palos en la rueda de estos planes de creación de nueva vivienda protegida, como ha pasado en Las Rozas o en Colmenar Viejo. Además, también deben sacar suelos, que los tienen.
Por otra parte, a estas alturas existen tecnologías para que las licencias sean prácticamente automáticas. No nos podemos permitir que una licencia, que es un acto reglado por que el que los promotores pagamos una tasa que repercute en el precio de la vivienda, tarde 15 meses como está ocurriendo. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid está haciendo un trabajo extraordinario con la licencia básica automatizada, y es algo que podrían copiar en los demás municipios.
Otro aspecto es que los ayuntamientos limitan a los promotores a una cierta densidad. Por ejemplo, en algunos municipios se hacen planes para construir pisos de 140 metros cuadrados, pero a lo mejor lo que necesitamos en ese mismo sitio son pisos de 70 metros porque cada vez las familias son más pequeñas y hay más hogares unipersonales, y esas personas no pueden plantearse el precio de una vivienda tan grande. Y el resultado puede ser que al final esa obra no se realice.
¿Qué otras medidas se podrían aplicar para paliar el problema de la vivienda?
A mí me duele en el alma que a todo el mundo se le llene la boca con que quiere solucionar el problema de la vivienda y nadie haya planteado bajar el IVA al 4%, cuando creo que no hay ningún artículo de mayor necesidad. Con los límites que corresponda: solo para ciertas rentas o franjas de edad, nunca para segunda residencia… pero bajar el IVA de la primera vivienda al 4% sería un alivio para muchos compradores. Tampoco hay ningún incentivo fiscal.
¿Y respecto a los promotores inmobiliarios en concreto?
Los fondos para construcción de vivienda en los presupuestos generales del Estado son el 0,2%, son tan escasos que ni aparecen en los gráficos. Se necesita la colaboración del promotor privado, y los promotores necesitamos muchísimo capital. Por ejemplo, para una promoción de 100 viviendas necesitamos unos 30 millones de euros. Y si no lo hacemos nosotros la única alternativa son los mal llamados fondos buitre. Los promotores inmobiliarios somos los que tiramos del carro. Como decía Churchill, ni somos el lobo que hay que abatir ni somos la vaca que hay que ordeñar.
El acceso a la vivienda por parte de los jóvenes es especialmente complicado. ¿Cómo se podría mejorar esta situación?
A los jóvenes se les incentiva en el gasto, pero no en el ahorro. En mi época existían las cuentas ahorro-vivienda, que te permitían ahorrar durante 5 años y así poder acceder a una primera compra. Pero es que, además, cuando se habla de problemas de la vivienda en realidad se está hablando de muchos otros problemas que no son solo de vivienda. Por ejemplo, no se habla de por qué los salarios en España son mucho más bajos que en otros países de la Unión Europea, por qué la fiscalidad es más alta y cómo eso hace que tengamos mucha menos renta disponible. Lo único que centra el debate es el precio de la vivienda.
Para terminar, ¿cuál es la situación de la mano de obra en la construcción y qué dificultades afrontáis en este sentido para poder llevar a cabo las nuevas promociones inmobiliarias?
En los últimos 10 años casi se ha duplicado el precio de la construcción en Madrid y un buen porcentaje de esa subida corresponde a la mano de obra, porque no hay. No hay nada, no hay jefes de obra, no hay capataces, no hay oficios… Así que esos profesionales eligen las obras que más les convienen y además han aumentado sus presupuestos. Y muchos de ellos son ya mayores, en 10 años más la situación va a ser todavía mucho peor.
Es bastante preocupante. En este sentido, no entendemos que existan 400.000 personas en España en situación irregular y que no puedan trabajar. Porque necesitamos todo tipo de trabajadores, en todos los escalones de la pirámide. Y no ocurre solo en la construcción, también hay falta de mano de obra en otros sectores. Volvemos de nuevo a los pactos de Estado, es necesario que se pongan de acuerdo para poder incorporar a esas personas al mercado de trabajo.
