El mercado residencial ha pasado en poco tiempo de la recesión a la expansión. El segundo semestre de 2021 será bueno y el próximo año mejor. Así lo afirma Gonzalo Bernardos, economista, analista y profesor de la Universidad de Barcelona. 

Los bajos tipos de interés, la gran disponibilidad de la banca a conceder préstamos hipotecarios, el elevado ahorro de las familias y la inexistencia de buenas alternativas de inversión, distintas de las inmobiliarias, para el inversor conservador impulsarán las transacciones en el segundo semestre de 2021 y lo harán más el próximo año, según el experto. 

Hemos hablado con él para que nos explique qué les pasará a los precios, por qué la coyuntura actual es muy diferente de la que generó una burbuja inmobiliaria durante la primera década del siglo XXI y qué es lo que necesitan los profesionales del sector para sacar el máximo partido del gran incremento de la actividad. Lo hacemos en un momento en que Gonzalo Bernardos está a punto de inaugurar una nueva edición del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona que dirige desde hace 20 años.

Fotocasa: ¿Cómo valoras la situación actual del sector inmobiliario tras el verano?

Gonzalo Bernardos: Se han confirmado las previsiones que realicé en este mismo medio hace unos meses y ha empezado un nuevo boom inmobiliario. La banca está ofreciendo más crédito del inicialmente esperado, las familias han recuperado la confianza por la disminución de la incidencia de la Covid-19 y una parte de ellas tiene un elevado ahorro que no quiere destinar a activos financieros. Esta combinación está afectando positivamente a las ventas de viviendas y, en menor medida, a los precios. Estamos en el preludio de un gran expansión del mercado residencial.

Fotocasa: Los datos más recientes de compraventa del INE y las firmas de hipotecas confirman que la actividad de compraventa inmobiliaria es elevada, y hay quien afirma que nos encaminamos hacia una burbuja inmobiliaria. ¿Qué opinas de esta interpretación?

Gonzalo Bernardos: Me parece errónea. En 2021 estamos saliendo de una recesión en el mercado residencial y, para que exista una burbuja, deben pasar bastante años en los que los precios suban mucho. En el actual año, según mi opinión, solo lo harán en un 5%.

En relación a la etapa de la burbuja, encuentro dos grandes diferencias: el número de viviendas iniciadas y el volumen de crédito concedido por las entidades financieras. En 2021, como mucho, empezarán a construirse 125.000 unidades; en cambio, en 2006 se iniciaron 762.540. Este último dato era muy preocupante, pues el máximo histórico de inmuebles nuevos vendidos está en 412.439 (ejercicio de 2007). En julio de 2021, los bancos dieron 5.971 millones de euros a las familias para comprar vivienda; por el contrario, hace 14 años les concedieron 14.165 millones de euros (un 137,2% más).

Fotocasa: A pesar del aumento de las ventas, hasta ahora los precios se habían mantenido. En el último trimestre han comenzado a repuntar, con un incremento interanual del 3,3%. ¿Qué crees que ocurrirá en los próximos meses?

Gonzalo Bernardos: La moderación de los precios viene dada por la existencia de un incremento de oferta generado por las personas que han tenido necesidad de vender, las viviendas procedentes de herencia y las familias que han vendido una para comprar otra (demanda de mejora). Lo más normal sería que el stock adicional desapareciera paulatinamente y tenga lugar un variación más similar de las ventas y los precios. Según mi opinión, en 2021, la primera será del 25% y la segunda del 5%. En 2022, el aumento de las transacciones ascenderá al 15% y el importe de venta crecerá en un 10%.

Fotocasa: En un momento de tanta actividad del mercado inmobiliario, ¿cómo ves a los profesionales del sector? ¿Tienen la formación necesaria para los nuevos retos del sector?

Gonzalo Bernardos: El sector inmobiliario tiene una imagen que no se corresponde con la realidad. En los últimos 20 años, exactamente el tiempo que hace que dirijo el Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria, la profesión ha cambiado mucho y para bien. Los profesionales utilizan masivamente las nuevas tecnologías, ofrecen indistintamente servicios online y offline y ponen al cliente en el centro de su profesión. Es uno de los sectores que más ha progresado en calidad de servicio en los últimas dos décadas. 

No obstante, la aparición de nuevas herramientas de gestión, la llegada de inversores más profesionales y las distintas coyunturas inmobiliarias hacen imprescindible la formación continuada. Así, por ejemplo, en los próximos años las características del mercado serán muy diferentes a las del último lustro y también a las existentes en el período de creación y explosión de la burbuja inmobiliaria.

Fotocasa: ¿Qué conocimientos y habilidades van a ser imprescindibles para los profesionales inmobiliarios a partir de ahora?

Gonzalo Bernardos: En una agencia inmobiliaria, los profesionales deben ofrecer tres opciones a sus clientes: atención presencial, casi completamente virtual o híbrida. Y hacerlo igual de bien en cualquier de ellas. Por un lado, aumenta la clientela de la agencia, ya que puede llegar a bastantes más interesados. Por el otro, incrementa la productividad de los agentes, pues éstos necesitan dedicarle menos tiempo a cada propiedad o cliente.

En el ámbito de la promoción inmobiliaria, cada vez se va a realizar menos obra en el terreno y más en fábricas. En otras palabras, vamos a ver un progresiva industrialización de la construcción. Dicha situación aumentará las posibilidades de ofrecer una vivienda al gusto del cliente, generará una mayor calidad de la edificación y una reducción de las incidencias en la posventa. 

Fotocasa: ¿A qué perfiles profesionales se enfoca el máster que diriges?

Gonzalo Bernardos: Es un máster 360 grados, abarca todas las ramas principales del sector inmobiliario: promoción, inversión, gestión, intermediación y administración. Además tenemos sesiones sobre nuevas tecnologías y cómo éstas van a cambiar el mercado en los próximos años. No solo queremos explicar el presente, sino que pretendemos también analizar el futuro. La finalidad es que nuestros alumnos, con las herramientas que les damos, pueden triunfar en él. 

Es un máster académico, pero, por encima de todo, profesional. Queremos que quién lo haga impulse su carrera en el sector, tenga una mayor capacidad para seleccionar las buenas inversiones de las que no lo son y consiga una mayor rentabilidad por el capital invertido.