Un contrato de alquiler es un acuerdo entre dos partes en la que se cede el derecho de uso y disfrute a una persona a cambio de una retribución, generalmente monetaria. En ese contrato debemos poner las normas que van a regir esa relación.
Pero, siempre que realizamos un contrato de alquiler nos queda la duda de si lo estamos haciendo bien, qué modelo usamos, qué cláusulas ponemos y cuáles debemos evitar para llegar a un buen acuerdo y prever problemas futuros.
Vamos a ver, en relación con los contratos de alquiler, cuáles son las buenas prácticas para conseguir una buena relación entre las partes y que todas las contingencias queden atadas.
Lo primero que vamos a deber tener en cuenta es que el alquiler de vivienda está regido por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por lo tanto, deberemos seguir los preceptos de esta normativa. Vamos a ir viendo en que consisten estas buenas prácticas.
¿Qué estamos arrendando y quiénes participan?
Estamos arrendando una vivienda, por lo que lo primero que deberemos indicar es el objeto del contrato. Especificar dónde está radicada la vivienda, con su dirección exacta, así como incluir su referencia catastral. Los nombres de todos los intervinientes en la operación y los números de sus documentos de identidad (DNI, NIE, NIF, pasaporte…).
Es interesante que aparezcan en el contrato todos los propietarios y también todos los arrendatarios, para que todos estén sujetos a las cláusulas del contrato. Además, si hubiese modificaciones de titulares (tanto de arrendadores como de arrendatarios), se pueden añadir anexos al contrato.
Duración y extinción del contrato
Esta parte es bastante sencilla, porque la regulan muy bien los artículos 9,10 y 11 de la LAU. En estos se indica, básicamente, que los contratos de vivienda son para cinco años, si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica.
Se suele poner una duración de un año y sería prorrogable por anualidades, hasta el fin del contrato. Una vez terminado el período, se puede prorrogar por tres años más si ambas partes están de acuerdo.
Para la finalización voluntaria y anticipada por parte del arrendatario hay que comunicarlo (se recomienda que sea por escrito) a la parte arrendadora con un plazo mínimo de 30 días. Y la LAU exige que se hayan cumplido mínimo 6 meses del contrato para poder hacerlo.
El arrendador solo podrá finalizar el contrato antes de tiempo por las causas previstas en la LAU en su Capítulo V. En este se habla, básicamente, de incumplimientos de contrato por una de las partes (esto también es aplicable al arrendatario).
Existe, por otra parte, una cláusula de no prórroga por necesidad de uso de la vivienda para el arrendador o familiar en primer grado de consanguinidad, que debe estar establecido como cláusula en el contrato para poder ejercitar este derecho (artículo 9.3 LAU).
La renta y la fianza
La renta del alquiler será fijada libremente por las partes según marca la LAU en el artículo 17, excepto, de momento, en Cataluña, donde hay una normativa de limitación de alquileres que se aplica desde diciembre en un total de 60 municipios catalanes.
Lo común es que la renta sea mensual y se pague dentro de los 7 primeros días del mes (se puede pactar otra cosa sin problema). Lo recomendable es que en el propio contrato se ponga la forma de pago, normalmente a través de transferencia bancaria, y el número de cuenta del pago se indique también en ese contrato para evitar confusiones más adelante.
En cuanto a la fianza, debe ser igual a un mes de la renta en curso. Sirve para paliar posibles desperfectos o pagos pendientes cuando finaliza el contrato. No se debe nunca usar para pagar el ultimo mes de la renta.
Hay otros pagos que pueden denominarse ‘de fianza’, pero que en realidad no lo son. Pueden pedirse, por ejemplo, dos, tres meses de renta o avales diversos como garantías adicionales, pero no en concepto de fianza. En cualquier caso, la fianza tendrá que depositarse en el organismo competente de la comunidad autónoma donde radique la finca que se arrienda, con su correspondiente liquidación de impuestos.
La renta deberá ser actualizada en la fecha que cumpla la vigencia del contrato aplicando la variación porcentual del IPC para alquiler del año anterior a la fecha de la actualización. Se puede hacer fácilmente con la calculadora del IPC que facilita el INE y esto lo pueden pedir cualquiera de las partes. Con que una lo pida hay que aplicarlo.
Los gastos del inmueble
Esta parte que parece que genera controversia, se suele resolver muy fácil. Los gastos que son imputados para el adecuado sostenimiento del inmueble, como son tributos, cargas y demás, las pagaría el arrendador. Y las que sean de consumos (agua, gas, electricidad, basuras…) las paga el arrendatario. Para ahorrarnos problemas, se debe dejar constancia de todo esto en el contrato.
Las reparaciones y obras del inmueble
Esta parte también suele generar controversia, pero si lo indicamos en el contrato y seguimos los preceptos que marca la LAU, no tendremos mayores problemas.
Lo más conveniente es copiar en las cláusulas lo que nos dice la normativa y quedaría resuelto. Básicamente debemos dejar constancia de que las reparaciones que sean necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad y para servir al uso convenido serán por cuenta del arrendador. Las pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario de la vivienda serán por cuenta del arrendatario. Además, hay que dejar por escrito qué hacer en caso de obras por cuenta del arrendatario: si están admitidas o no y quién las pagaría.
Otras cuestiones a considerar
- Dejar claro si en caso de venta de la vivienda el arrendatario podrá hacer uso del derecho de adquisición preferente según marca la LAU o si renuncia a él
- Poner en el contrato la forma de comunicación entre las partes, para evitar luego problemas de recepción
- Realizar un inventario de bienes que tenga el inmueble en cuestión y que indique el estado de conservación (si incluye fotos mejor) para saber como se encuentra todo en el momento de iniciar el contrato
Si seguimos estas indicaciones, no tendremos el mayor problema a la hora de hacer contratos de arrendamiento y asesorar en materia de alquileres. Además, la relación entre las partes será bastante mas plácida.
