El Gobierno, con el nuevo Real Decreto-ley aprobado a finales de septiembre, corrige la anomalía del Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, que, vulneraba una ley de rango superior como es la LAU, al impedir durante la prorroga obligatoria de los contratos, el derecho reconocido en la Ley que tienen los propietarios, en casos de necesidad, de poder recuperar sus viviendas. Precisamente en el mes de abril, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, alertamos de esta anomalía jurídica, y que debía ser corregida. Seis meses más tarde, nos dan la razón.
A partir de ahora, los arrendadores personas físicas, pueden alegar una causa de necesidad para recuperar sus viviendas, sin tener que esperar a la finalización de la nueva prórroga obligatoria
La prórroga de seis meses en la duración de los contratos
Del mismo modo, esta nueva prórroga de seis meses más en la duración de los contratos y la prohibición de los desahucios, aprobada en el mismo Decreto-ley, nos parece razonable para aquellos inquilinos y familias más vulnerables, aunque no lo entendemos acertado en aquellos inquilinos y familias que no lo son, pues el Decreto lo extiende a todo tipo de inquilinos.
Otra de las consecuencias graves de esta prórroga, se encuentra en aquellos casos donde los inquilinos estuvieran ya impagando la renta de alquiler. Con esta medida, donde todos los contratos que venzan desde el 1 de octubre hasta el 31 de enero, pueden volver a prorrogarse por 6 meses, puede suponer la continuidad de la morosidad que sufre el propietario particular y un grave perjuicio para su economía.
Tras la aprobación del nuevo Real Decreto-ley, surge también la pregunta de qué es lo ocurriría con aquellos arrendamientos que ya se hubieran prorrogado de forma extraordinaria por 6 meses. Digo esto porque al hablar el Real Decreto de un periodo máximo de prorroga del arrendamiento de seis meses, nos surge la pregunta de si estos mismos inquilinos tendrían derecho a una nueva prórroga extraordinaria o no.
También debería aclararse que ocurriría en aquellos arrendamientos de vivienda, en los que vencido el tercer año de contrato dentro del periodo de prorroga obligatoria, y una vez vencido este plazo de prorroga obligatoria extraordinaria de 6 meses, las partes quisieran que el contrato volviera a prorrogarse tácitamente por la prorroga anual del articulo 10 de la LAU. La pregunta que surgiría es si el computo del nuevo plazo del año se contaría desde la finalización del tercer año (antes del inicio de la prorroga obligatoria) o el plazo del año se computaría desde la finalización de la prorroga obligatoria de 6 meses. Esperemos que las autoridades puedan respondernos a estas importantes cuestiones derivadas de los Decretos dictados.
Medidas insuficientes para propietarios particulares
Cuando se aprobó el Real Decreto de medidas urgentes para el alquiler, ya advertimos que estas medidas se quedaban cortas y hacía falta ampliar este escudo social en el alquiler a los propietarios particulares. No haber contemplado ayudas directas a propietarios en situación de vulnerabilidad, está creando, claros perjuicios económicos y familiares a muchos arrendadores, como he señalado anteriormente.
Por otro lado, para los inquilinos, la vía de ayuda mediante los créditos ICO, se ha comprobado que por la burocracia, los requisitos y la complejidad que conlleva, está dejando a muchos inquilinos fuera, y en la mayoría de los casos y con anterioridad a estas ayudas, se ha impuesto la negociación propietario-inquilino a través de moratorias pactadas entre ambas partes.
Por último, es importante comprobar como el propio mercado del alquiler está autorregulando los precios sin ninguna intervención, donde la oferta últimamente ha aumentado abundantemente y la demanda se ha contraído un poco, por lo que las rentas de los alquileres están bajando considerablemente. De esta forma, vemos como se ha hecho innecesaria la nueva prorroga obligatoria regulada en el ultimo Decreto aprobado por el Gobierno, si la finalidad de esta prorroga hubiera sido, como se ha indicado desde el Gobierno, la de evitar subidas abusivas, cuando lo que se están produciendo son bajadas de las rentas de más del 10%. También el mercado le ha dado una respuesta clara al Gobierno, sobre futuras intenciones de intervenir los precios de la renta de alquiler, algo totalmente incensario y contraproducente para el mercado del alquiler.
José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento. Arbitro de la Comunidad de Madrid.
