La vivienda de segunda mano sube un 20,5% en 2025, máximo histórico en España

El precio de la vivienda de segunda mano en España cierra 2025 con un incremento anual del 20,5% y sitúa el precio de diciembre en 2.879 €/m2, según los datos del informe de “La vivienda de segunda mano en 2025” elaborado a partir del Índice Inmobiliario Fotocasa.  Así, la subida anual de este 2025 (20,5%) es la más alta registrada en este índice en sus veinte años de análisis.

“¿Por qué suben como nunca los precios de la vivienda? porque la demanda cuadruplica la oferta. Tras la pandemia, persiste un cambio estructural en las preferencias residenciales: más espacio, mejor ubicación y mayores prestaciones. A ello se suma un fuerte impulso demográfico: crecimiento de la población por la inmigración y expansión acelerada de los hogares unipersonales, que casi se han duplicado en una década, incrementando de forma directa la necesidad de vivienda. El contexto financiero también intensifica la presión compradora. La bajada de tipos ha devuelto al mercado al 21% de la demanda que estaba en pausa. Además, el comprador extranjero representa ya el 15% del total y el inversor ha duplicado su peso en dos años hasta el 10%. El resultado es una brecha estructural: se crean más de 200.000 hogares al año frente a unas 100.000 viviendas nuevas. Este desajuste hace muy poco probable una bajada de precios en el corto plazo”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Declaraciones de María Matos, directora de Estudios de Fotocasa:

Por Comunidades Autónomas

A cierre de 2025, la Región de Murcia es la comunidad que más incrementa el precio anual de la vivienda (29,6%), seguida de Comunitat Valenciana (24,4%), Asturias (24,0%), Cantabria (22,9%), Andalucía (22,2%), Madrid (21,7%) Canarias (21,3%), Cataluña (15,0%), Baleares (14,6%), Galicia (13,2%), País Vasco (12,1%), Castilla y León (9,1%), La Rioja (8,9%) y Castilla-La Mancha (8,6%). En el extremo opuesto, los incrementos más moderados se registran en Navarra (8,0%), Castilla-La Mancha (5,2%) y La Rioja (1,5%).

Si en 2024 el máximo incremento se dio en la Comunitat Valenciana con un 19,8%, en 2025 el mayor avance anual se registra en la Región de Murcia con un 29,6%. Este aumento de las subidas confirma el cambio de ritmo iniciado en 2023 y sostenido durante 2024, culminando en un cierre de año con tasas claramente por encima del 20% en el agregado nacional.

En el ranking por precio de la vivienda, Baleares encabeza la lista con 5.267 €/m², seguida muy de cerca por Madrid con 5.206 €/m². Ambas comunidades superan la barrera de los 5.000 €/m², muy por encima de la media nacional. Le siguen País Vasco con 3.681 €/m², Canarias con 3.319 €/m² y Cataluña con 3.247 €/m². 

Por provincias

A cierre de 2025 el precio se incrementa en 48 provincias (96% del total) y desciende únicamente en dos. La subida anual más destacada se produce en Murcia (29,6%), seguida de Valencia (28,0%), Asturias (24,0%), Cantabria (22,9%) y Santa Cruz de Tenerife (22,7%). En el extremo opuesto, Soria (-9,6%) y Teruel (-9,6%) registran descensos anuales.

Las cinco provincias españolas con el precio medio de la vivienda más elevado a cierre de 2025 se mantienen respecto a los últimos años y el orden se repite. Illes Balears y Madrid encabezan el ranking, seguidas de Málaga y Gipuzkoa, mientras que Santa Cruz de Tenerife completa el top 5.

Así, Illes Balears se coloca a la cabeza del ranking con un precio medio de 5.267 €/m², seguida de Madrid con 5.206 €/m². Málaga y Gipuzkoa se sitúan prácticamente en el mismo nivel (4.364 €/m² y 4.364 €/m², respectivamente), y Santa Cruz de Tenerife alcanza 3.668 €/m².

Variación anual 2025 por provincias 

Por municipios

En términos de variación anual, la tendencia observada en 2025 confirma la generalización de las subidas. El precio se incrementa en 576 municipios y desciende en 66, concentrándose los retrocesos en un número reducido de localidades.

La subida interanual más destacada se produce en Vandellòs i l’Hospitalet de l’Infant (Tarragona), con un incremento del 80,0%. Le siguen Sant Fruitós de Bages (Barcelona) (69,8%), Albal (Valencia) (66,5%), Vera (Almería) (65,2%) y Dolores (Alicante) (63,4%), entre otros.

La observación del precio de la vivienda en términos absolutos muestra una concentración del máximo en municipios turísticos y en grandes áreas urbanas. En 2025, trece municipios superan los 6.000 €/m². Encabeza el ranking Santa Eulària des Riu con 8.494 €/m², seguida de Eivissa con 7.689 €/m², Sant Antoni de Portmany con 7.608 €/m², Sant Josep de sa Talaia con 7.440 €/m² y Donostia – San Sebastián con 7.155 €/m².

En el otro extremo, Villanueva del Arzobispo (Jaén) es el municipio más barato a cierre de 2025, con un precio medio de 623 €/m². Le siguen Torreperogil (Jaén) con 658 €/m², La Carolina (Jaén) con 683 €/m², Montijo (Badajoz) con 698 €/m² y Jamilena (Jaén) con 709 €/m².

Por distritos

Madrid capital

A cierre de 2025 el precio sube en 20 de los 21 distritos de Madrid, manteniéndose el tono alcista observado en 2024. El único distrito que registra un descenso anual es Hortaleza (-2,6%).

En 20 distritos los incrementos anuales superaron el 10%. Destaca el aumento en Villaverde (33,8%), que sin embargo cierra el año como el distrito más económico. Así, el incremento anual más significativo se produce en Villaverde (33,8%), seguido de Latina (31,9%), Usera (31,1%), Puente de Vallecas (29,3%) y Carabanchel (29,3%).

Los siete distritos madrileños con el precio medio de la vivienda más elevado superan los 6.000 €/m². Encabeza el listado Barrio de Salamanca con 10.618 €/m², seguido de Chamberí con 9.368 €/m², Retiro con 8.741 €/m², Chamartín con 7.968 €/m², Centro con 7.774 €/m², Moncloa – Aravaca con 6.813 €/m² y Tetuán con 6.304 €/m². En el otro extremo, Villaverde es el distrito más económico de Madrid, con un precio medio de 2.648 €/m², y registra además el mayor incremento anual de la capital (33,8%).

Barcelona capital

A cierre de 2025 el precio sube anualmente en los diez distritos de Barcelona, consolidando la tendencia alcista observada desde 2022 y dejando atrás los descensos generalizados de 2021.

Cinco distritos barceloneses superaron el 10% de variación anual a cierre de 2025. El orden de los incrementos anuales lo lidera Sarrià – Sant Gervasi (19,8%), Nou Barris (13,4%), Gràcia (12,6%), Les Corts (12,1%) y Sant Martí (10,6%).

En cuanto a los precios, los distritos de Sarrià – Sant Gervasi y Eixample lideran el ranking con 7.367 €/m² y 6.653 €/m², respectivamente. Les Corts se sitúa en 6.293 €/m², Gràcia en 5.840 €/m² y Ciutat Vella en 5.108 €/m². En el otro extremo, Nou Barris es el distrito más económico de Barcelona, con un precio medio de 3.247 €/m², y registra un incremento anual del 13,4%.

Por barrios 

Madrid capital

A cierre de 2025, la variación anual se incrementa en 56 de los 83 barrios madrileños analizados. Los descensos se concentran en nueve barrios, siendo el mayor el de Pinar del Rey (-6,2%).

Así, los incrementos anuales más significativos se producen en Los Cármenes (31,4%), Entrevías (25,5%) y Abrantes (25,4%), seguidos de Berruguete (24,6%) y Pradolongo (23,7%). Por otro lado, los barrios que más se han abaratado son Pinar del Rey (-6,2%), Almagro (-5,4%) y Recoletos (-4,1%).

En 2025, en seis barrios madrileños el precio de la vivienda de segunda mano supera los 10.000 euros por metro cuadrado. El barrio de Castellana (distrito de Barrio de Salamanca) se sitúa como el más caro con 11.792 €/m², seguido de Recoletos (11.401 €/m²) y Lista (11.300 €/m²).

En el otro extremo, San Cristóbal (distrito de Villaverde) es el barrio más económico de Madrid, con un precio medio de 1.996 €/m². Le siguen Entrevías con 2.620 €/m², Villaverde Alto con 2.702 €/m², Los Rosales con 2.848 €/m² y Palomeras bajas con 3.052 €/m².

Barcelona capital

A cierre de 2025, el precio de la vivienda se incrementa en 39 barrios de Barcelona y desciende en 15. El mayor descenso anual se produce en Trinitat Vella (-15,2%).

Así, los incrementos anuales más significativos se producen en El Turó de la Peira (38,4%), Pedralbes (23,8%) y El Clot (23,4%), seguidos de El Bon Pastor (22,6%) y Hostafrancs (19,8%). Por otro lado, los barrios que más se han abaratado son Trinitat Vella (-15,2%), El Besós i el Maresme (-11,9%) y La Marina del Port (-8,7%).

Por primera vez en toda la serie histórica, el precio de la vivienda por metro cuadrado de un barrio de Barcelona sobrepasa los 9.000 euros en 2025. Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou (distrito de Sant Martí) lidera con 9.204 €/m², seguido de Pedralbes con 8.829 €/m².

En el otro extremo, Ciutat Meridiana (distrito de Nou Barris) es el barrio más económico de Barcelona, con un precio medio de 1.581 €/m². Le siguen Trinitat Vella con 1.988 €/m², El Besós i el Maresme con 2.530 €/m², Sant Genís dels Agudells con 2.673 €/m² y Les Roquetes con 2.799 €/m².

TABLAS DE PRECIOS DE LA VIVIENDA EN VENTA Y DE EVOLUCIONES ANUALES (7)

Tabla 1: CCAA de mayor a menor variación anual (dic.24– dic.25)

Tabla 2: Provincias de mayor a menor variación anual (dic.24– dic.25)

Tabla 3: Capitales de provincia de mayor a menor variación anual (dic.24– dic.25)

Tabla 4: Distritos de Madrid de mayor a menor variación anual (dic.24– dic.25)

Tabla 5: Distritos de Barcelona de menor a mayor variación anual (dic.24– dic.25)

Tabla 6: Barrios de Madrid de mayor a menor variación anual (dic.24– dic.25)

Tabla 7: Barrios de Barcelona de menor a mayor variación anual (dic.24– dic.25)