La pandemia y el teletrabajo han cambiado las necesidades de quienes buscan casa. Tener un espacio de trabajo, terraza o jardín son ahora una prioridad, por encima de la cercanía al lugar de trabajo o al centro de las ciudades. ¿Qué se demanda actualmente en el mercado de compraventa? ¿Y cómo ha evolucionado el mercado del alquiler?

Para hacer repaso a todos estos cambios hemos hablado con Sara Arranz, gerente de TresHabitat, inmobiliaria de Tecnotramit, y observadora en primera fila de lo que ocurre especialmente en el área de Barcelona, pero con conclusiones aplicables a muchas otras áreas metropolitanas. 

Fotocasa: ¿Cómo ha cambiado la demanda inmobiliaria en el último año y cuáles son las tendencias actuales?

Sara Arranz: La pandemia ha provocado un cambio radical en las características de búsqueda de vivienda actual. Ahora es un requisito que la vivienda tenga una salida exterior, especialmente terrazas, patios o jardines. El balcón se pide en menor grado. Antes tener un balcón al que poder salir era suficiente, ahora se pide que quepan al menos una mesa y dos sillas, con lo que ya estaríamos hablando de una pequeña terraza. Otra de las novedades es buscar que haya una habitación en la que se pueda trabajar, que es algo que hasta hace un año casi nadie se planteaba. Buscan un espacio luminoso, preferiblemente una habitación, y si no se puede al menos un área de otra de las estancias de la casa en la que se pueda poner un escritorio para trabajar cómodamente. 

También hemos visto un cambio en la demanda del tamaño de las habitaciones de los niños. Antes era suficiente con que cupieran una cama y un armario, ahora hace falta también espacio para un escritorio para la educación a distancia. Todo esto hace que las viviendas deben ser más grandes que lo que se buscaba antes. En las ciudades los precios son los que son, y los pisos son como son, por lo que mucha gente de grandes ciudades como Madrid o Barcelona están buscando casas en la periferia. Quieren menor precio, más metros y espacio exterior. Además, se está mirando mucho más la obra nueva, porque las nuevas promociones ya incorporan muchos de estos requisitos. 

Fotocasa: ¿Cuáles son ahora mismo las viviendas más buscadas?

Sara Arranz: Casas unifamiliares, tanto adosadas como a cuatro vientos, viviendas con zonas comunitarias y piscinas, y siempre con terraza. Se valora también que haya cerca zonas en las que pasear, parques o jardines. La obra nueva se ha adaptado a esta demanda y es lo que más se está vendiendo. Podríamos decir que lo que antes se buscaba como segunda residencia cerca de las ciudades ahora se busca como primera residencia, sobre todo si está a menos de media hora del lugar de trabajo o del colegio de los niños. 

Otra tendencia en las grandes ciudades, que empezó hace unos años y se ha incrementado ahora, es comprar locales y convertirlos en viviendas. El motivo principal es que el precio del metro cuadrado de un local es mucho más económico que el de una vivienda. Es fundamental asegurarse de que se puede hacer un cambio de uso, y en muchas ocasiones sí que se puede. Por otra parte, existe una fuerte demanda de áticos, pero es lo que menos hay en el mercado y piden precios caros. 

Fotocasa: ¿Qué está ocurriendo con el acceso a la vivienda de la gente joven?

Sara Arranz: La situación es complicada. Con los sueldos para jóvenes actuales, muchos de ellos mileuristas, no hay capacidad de ahorrar el 30% que se debe tener para adquirir una vivienda. Además, los bancos son más estrictos a la hora de conceder hipotecas a estos perfiles, y rara vez conceden más de un 80%. Ante esta situación deben decantarse por el alquiler, y normalmente en coliving, compartiendo piso. Como el precio del alquiler es muy elevado, no les permite ahorrar ese pago inicial que necesitarían para comprar. La verdad es que lo tienen muy complicado hoy en día. 

Fotocasa: ¿Cuál es la situación del alquiler turístico? ¿Ha habido un trasvase significativo de viviendas al mercado de alquiler tradicional?

Sara Arranz: Sí, ya hay más oferta de viviendas en alquiler en ciudades que antes tenían mucho turismo, que es donde se concentran este tipo de inmuebles. Pero muchos de los propietarios de pisos con licencia turística prevén que esto va a ser algo puntual y que los turistas volverán, por lo que han optado por ofrecer las viviendas en alquiler de corta estancia, y no para vivienda habitual, con contratos de cinco años. Intentan hacer contratos de un máximo de once meses, que es el máximo de alquiler no habitual. Esa temporalidad se tiene que justificar: por estudios, por un contrato de trabajo temporal, etc. Y esto está creando cierto desconcierto entre los arrendatarios, porque ven anuncios de alquiler que parece de larga estancia cuando en realidad después no lo es.

Además, las características de los pisos de alquiler turístico están pensados para pasar unos días, por lo que en ocasiones la calidad del mobiliario, los electrodomésticos, etc. no resultan adecuadas para vivir todo el año. Por todo ello, ha aumentado la oferta, pero es una oferta diferente a la del alquiler habitual y no está regulando los precios del mercado. 

Fotocasa: ¿Por qué ha aumentado la demanda de obra nueva?

Sara Arranz: Por una parte, porque muchas de las nuevas promociones se adaptan ya a las nuevas tendencias de búsqueda, a las necesidades actuales. Además, la financiación es más ventajosa en estos casos, porque se paga una parte inicial, otra algunos meses antes de la escritura y el resto a la entrega de llaves. Eso facilita que, llegado el momento, ya se haya adelantado el ahorro previo necesario y que el banco conceda la hipoteca sin problema. 

Por otra parte, aunque se prevé cierta bajada de precios en general, en la obra nueva no parece que vaya a ocurrir. Además, como se suele comprar a dos o tres años vista, cuando llega el momento se ha comprado a buen precio, y eso es algo que la gente también valora mucho. Otra ventaja es que, al comprar sobre plano, se puede modificar prácticamente todo: distribuciones, acabados, varios detalles…

Fotocasa: ¿Qué va a ocurrir con los precios de compraventa en los próximos meses?

Sara Arranz: No hemos tenido la bajada de precios que se preveía al principio de la pandemia, y la previsión para este año, en vivienda usada, es de bajadas de entre un 5% y 10%, no más. En Madrid y Barcelona no se prevé una bajada de más del 5%, porque sigue habiendo mucha demanda. Además, los inversores quieren seguir apostando por las dos grandes ciudades, porque son un mercado seguro. En otras zonas, como áreas costeras y de segunda residencia, sí puede haber bajadas de hasta el 10%, porque la imposibilidad de ir a menudo ha hecho que baje la demanda en zonas vacacionales. En obra nueva, en cambio, no se prevé que bajen los precios porque la demanda es alta. 

Esta es la previsión para 2021. Para 2022 es muy difícil saber qué va a ocurrir, porque dependerá de las vacunaciones y la evolución de la situación sanitaria, pero ahora mismo no podemos saber qué ocurrirá.