“Podemos descorchar la botella de champagne, porque empieza una muy buena época para el mercado inmobiliario”. Con esta afirmación, la directora de estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos ha empezado su charla sobre la situación actual del mercado de la vivienda durante el último Fotocasa Pro Academy Day celebrado en Málaga.

En ella, Matos ha analizado en qué punto se encuentran tanto el mercado de compra como el del alquiler, y cómo está previsto que evolucionen en los próximos meses, especialmente en Andalucía, donde la oferta de viviendas en ambos mercados pasa por uno de sus peores momentos, lo que empuja los precios al alza.

Claves para entender el mercado de la vivienda actual 

En los últimos meses, el inmobiliario de nuestro país ha pasado por todo tipo de escenarios y de cambios sin precedentes, que han marcado -y seguirán haciéndolo- la situación del mercado actual, asegura la Portavoz. Estos cambios, que ya empezaron a raíz de la pandemia, que transformó por completo la forma de percibir la vivienda y las necesidades habitacionales de los españoles, se han acentuado más en los últimos dos años.

¿Qué ha pasado? Después de dos años en los que el Banco Central Europeo subió los tipos de interés hasta en diez ocasiones, hasta situarlos en el 4,5%, ha empezado la desescalada de tipos y, con ella, un cambio de ciclo hipotecario con un euríbor estable y mejores condiciones para acceder a préstamos para financiar vivienda. El resultado: un mayor dinamismo en la adquisición de vivienda.

Sin embargo, en todo el territorio y muy especialmente en Andalucía, existe un grandísimo desequilibrio entre la oferta y la demanda, tanto en el mercado de compra como en el del alquiler, que no sólo empuja los precios al alza, sino que contrae el dinamismo de ambos mercados. Todo, según el informe “Radiografía del mercado de la vivienda en Andalucía en 2024”, elaborado por Fotocasa Research, y analizado por María Matos en el Fotocasa Pro Academy Day de Málaga.

La participación en la compraventa desciende en Andalucía debido a la contracción de la oferta en venta

“La contracción del dinamismo en el mercado inmobiliario andaluz viene causada por el descenso de propietarios que ponen su vivienda a la venta”, asegura Matos. Desde el impacto de la pandemia, los oferentes de viviendas en venta caen del 5% al 3%, mientras los demandantes se mantienen estables en el 13%. 

“El desequilibrio entre oferta y demanda es cada vez más significativo y la reducción de la vivienda disponible es la gran problemática a la que se enfrenta el mercado”, afirma la Portavoz. De hecho, “hace 10 años que construimos menos vivienda de la que necesitamos. Málaga es la ciudad que más crece de toda España y la más desfasada en lo que a oferta y demanda se refiere”.

Sin embargo, en lo que al mercado se refiere empieza un buen momento, gracias a la nueva política monetaria y a una “guerra entre las entidades financieras que ya han empezado a luchar para ofrecer las mejores ofertas”. En este contexto, se espera que la demanda siga incrementándose, dado que “muchos compradores estaban esperando a las posibles bajadas de tipos por parte del Banco Central”, afirma Matos. Sería importante “estar preparados de cara a los próximos meses, para que la oferta pueda hacer frente a esta posible demanda de vivienda”.

Surge un nuevo perfil de comprador, que no necesita hipoteca

El contexto de subida de tipos ha hecho que surja otro perfil de comprador: el que no necesita hipoteca para comprar vivienda, ya sea porque tiene suficiente dinero ahorrado; porque ha vendido otra propiedad para financiar la nueva; o bien porque ha recibido ayuda de su familia. En cualquier caso, representa el 35% de la población que ha comprado.

Se trata de un perfil más solvente, que en muchas ocasiones es extranjero, y que compra inmuebles para sacarles rentabilidad; es decir, que es inversor.  De hecho, “en Andalucía se duplica el número de compradores que buscan rentabilidad”.

El mercado del alquiler en Andalucía atraviesa uno de sus momentos más complicados 

El hecho de que sea tan complicado acceder al mercado de la vivienda en propiedad hace que muchos españoles no tengan más remedio que alquilar, a pesar de que al precio del alquiler le ha pasado exactamente lo mismo que al de venta: el desequilibrio que hay entre la oferta y la demanda tensiona los precios al alza.

“El mercado del alquiler en Andalucía atraviesa uno de sus momentos más complicados debido a la fuerte contracción de oferta disponible. La falta de stock de inmuebles dificulta el acceso a la vivienda, al impulsar los precios al alza. Como consecuencia, menos ciudadanos buscan vivienda en alquiler, al percibir los precios como prohibitivos”. De hecho, “sólo el 3% de los andaluces ofrece inmuebles en alquiler en su comunidad”, asegura la Portavoz.

El precio del alquiler en Andalucía marca un récord histórico

La razón principal es la que ya hemos adelantado: la escasa oferta no puede hacer frente a la gran demanda existente, y eso empuja los precios al alza. Esto sucede en toda España y muy especialmente en Andalucía, Madrid y Cataluña, que tienen una gran capacidad de atracción poblacional por expansión empresarial y turística, y donde además hay una gran demanda tanto nacional como extranjera con un poder adquisitivo mayor que el local.

El mercado del alquiler en Andalucía es volátil e inestable

Esta situación de inaccesibilidad al mercado del alquiler ha conllevado otras, como que la rentabilidad de los pisos compartidos sea mucho mayor. Mientras que el alquiler tradicional ofrece una rentabilidad del 6,1%, la de una vivienda compartida alcanza el 9,3%.

Esto ha hecho que muchos propietarios hayan hecho un trasvase del alquiler tradicional al de habitaciones, no sólo por la rentabilidad que ofrece, sino porque la inseguridad jurídica que sienten los propietarios ante la Ley de Vivienda y los topes del alquiler, les han empujado a buscar nuevas fórmulas de arrendamiento, entre las que se encuentra el habitacional, pero también el turístico y el temporal.

Eso sí, a pesar de los cambios legislativos de la Ley de Vivienda, “desde Fotocasa pronosticamos que el precio del alquiler -igual que el de compra- seguirá subiendo en Andalucía en los próximos meses”, concluye Matos en su ponencia del Fotocasa Pro Academy Day de Málaga.