La minoría edad es un estado civil de la persona al que el Ordenamiento Jurídico le otorga una protección especial, por esta razón está sometido a la Patria Potestad de los padres o a la tutela; instituciones que se conciben como “oficios protectores del menor”.

En esta línea de protección al menor la posición del Código Civil en materia de contratos celebrados por el menor, es no declararlos nulos sino anulables, por lo que estos surtirían todos los efectos hasta que no fueran impugnados, bien por sus representantes legales durante su minoría de edad, bien por el mismo menor cuando alcanzase la mayoría de edad. Los que no podrían impugnarlos serían las personas capaces que contrataran con los menores (art. 1302 Código Civil).

Para conocer si los menores de edad pueden suscribir contratos de arrendamiento habría que distinguir si están emancipados o si no lo están y si hacen vida independiente con el consentimiento de sus padres. El Código Civil dice que no pueden prestar consentimiento los menores no emancipados, salvo en aquellos contratos que las leyes les permitan realizar por sí mismos o con asistencia de sus representantes (artículo 1263 Código Civil).

También habría que tener en cuenta el artículo 319 del Código Civil, que manifiesta que se reputará a todos los efectos como emancipado al hijo mayor de 16 años que con el consentimiento de los padres viviere independiente de estos; consentimiento que podría ser revocado por los padres.

Con lo cual se podrían dar tres supuestos a la hora de que un menor pudiera suscribir un contrato de arrendamiento:

1º.- Que el menor de edad (menor de 18 años) no estuviera emancipado ni viviera independiente de sus padres.

En este caso se necesitaría que el contrato de arrendamiento lo suscribieran sus padres o tutores en su representación, que son los que ostentan la administración y disposición de los bienes del tutor.

2º.- Que el menor de edad (menor de 18 años) estuviere emancipado al haber cumplido los 16 años, y sus padres o el Órgano Judicial competente, le hubieran concedido la emancipación.

En este caso, el menor emancipado podría suscribir por sí solo el contrato de arrendamiento sin ningún tipo de asistencia. Sólo en el caso de que el arrendamiento que otorgara el menor (como arrendador) excediera de seis años. El menor emancipado necesitaría contar con el consentimiento o asistencia de sus padres o tutores (no su representación) que podría ser expresa, tácita, anterior, coetánea o posterior a la firma del contrato de arrendamiento, y que podría prestarse indirectamente a través de un afianzamiento del contrato por parte de sus padres.

3º.- Que el menor de edad hubiera cumplido los 16 años, y viviera de forma independiente con el consentimiento de sus padres, pero sin estar legalmente emancipado.

En este caso al igual que ocurriría en el punto anterior, se le consideraría al menor a todos los efectos como emancipado, por lo que podría suscribir por sí sólo el contrato de arrendamiento sin ningún tipo de asistencia y sólo en el supuesto del arrendamiento otorgado por el menor como arrendador excediera de los seis años, necesitaría que el contrato de arrendamiento que suscribiera, se completara con el consentimiento o asistencia de sus padres o tutores; complemento o asistencia que podría ser expresa, tácita, anterior, coetánea o posterior a la firma del contrato, y que podría prestarse directamente a través de un afianzamiento del contrato por parte de sus padres.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.