La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha realizado una serie de cálculos para saber si a un pequeño propietario “le sale a cuenta”, como afirmó recientemente la ministra Raquel Sánchez, bajar su renta de alquiler un 5 % y obtener así la bonificación en el IRPF del 90 %.
La conclusión es que “en una zona declarada tensionada por tres años, una renta de 700 € que se extendería hasta los 8 años de duración, el propietario dejaría de ganar 1.252 €, al haber aceptado esta fórmula”, afirma Faustino de Vega, director jurídico de la Agencia Negociadora del Alquiler.
Esta situación, de pérdidas para el pequeño propietario, se produce porque al finalizar la declaración de zona tensionada, la bonificación fiscal pasa del 90 % al 50 %, mientras la rebaja del 5% de la renta continúa hasta la finalización del contrato
La opción del usufructo temporal evita el alargamiento de los arrendamientos en zona tensionada
La Agencia Negociadora del Alquiler expone que, utilizando la figura del usufructo temporal en el alquiler de vivienda, recogido en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se estaría burlando legalmente la mayor duración de los arrendamientos que impondrá la nueva ley de vivienda.
Prácticas que utilizan algunas grandes inmobiliarias para evitar el alargamiento de los arrendamientos, cuyo uso probablemente se intensifique tras la aprobación de la Ley de Vivienda
Algunos arrendadores (casi siempre grandes tenedores: fondos, Socimis) para evitar que los inquilinos cumplan la duración íntegra de los arrendamientos que les permite la ley (actualmente 7 años, pero en un futuro más breve, 10 años) utilizan el mecanismo de imponer gastos e impuestos a los inquilinos a partir de una determinada fecha, disfrazando la imposición de estos gastos como una carencia o beneficio que otorga el arrendador a los inquilinos durante un período de tiempo, advierte la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
Esta práctica se suele hacer de la siguiente manera: establecen de inicio el importe mensual de la renta a pagar y también el importe anual de los gastos que quieren repercutir (IBI y gastos de comunidad) y lo periodifican en mensualidades, estableciendo una carencia de estos pagos durante los tres primeros años, pero empezándoselo a repercutir a los inquilinos mensualmente a partir del cuarto año. De este modo, les hacen mucho más gravoso el pago de la renta, lo que les obliga a resolver los contratos para buscarse otras viviendas más baratas. De esta forma, los arrendadores consiguen finalizar los arrendamientos a su conveniencia.
La futura Ley de Vivienda perjudica a los pequeños arrendadores de viviendas de personas físicas en cuatro puntos fundamentales
Comenzando con que se ha trasladado de forma errónea a los contribuyentes la idea de que la futura Ley Estatal de Vivienda no iba a perjudicar a los pequeños arrendadores, porque la mayoría de las medidas aprobadas eran para los grandes tenedores de viviendas, cuando en realidad no es así:
El primero. Pérdida de la reducción fiscal en diez puntos porcentuales (se pasa del 60 % al 50 %), incluso en viviendas situadas en zonas no tensionadas (probablemente la mayoría de las viviendas en alquiler).
El segundo. Alargamiento de la duración de los arrendamientos realizados por los pequeños arrendadores personas físicas, realizados en zonas tensionadas hasta los ocho años con posible prórroga opcional de otros tres años más, hasta llegar a los once años.
El tercero. Las medidas aprobadas son de aplicación inmediata (desde la aprobación de la ley) para los pequeños arrendadores, cuando las establecidas para los grandes tenedores personas jurídicas, tienen una moratoria de 18 meses a contar desde la aprobación de la ley.
El cuarto. Congelación de las rentas para períodos muy amplios de tiempo (mínimo 8 años) en alquileres realizados en zonas tensionadas, con actualizaciones sólo a través del IPC.
Por último, consideramos incongruente que el anteproyecto de la Ley Estatal de Vivienda penalice más a los grandes tenedores de viviendas personas jurídicas, que a los grandes tenedores de viviendas personas físicas, a los cuales no les intervienen las rentas.
