El 28 de diciembre de 2025 entró en vigor la Ley de Servicios de Atención a la Clientela impulsada por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030. Esta reciente modificación legal que blinda los derechos de los consumidores frente a las grandes empresas en la atención al cliente, además de incluir, a través de su disposición final tercera, una modificación al artículo 20 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), obligando a incorporar más transparencia en relación al precio a incluir en toda publicidad de bienes y servicios. 

Así, en nuestro sector no se trata de que cambie radicalmente la forma de vender, sino que debemos ajustar la comunicación para que el comprador disponga de información clara sobre: 

  • el precio final 
  • y los gastos asociados a una operación.

Este tema fue planteado en uno de nuestros webinars de Fotocasa Pro Academy impartido por Pepe Piñar, abogado y gerente de agencias inmobiliarias propias desde hace más de 30 años. A partir de su explicación se pueden extraer reglas prácticas y una forma ordenada de adaptar los anuncios y la operativa diaria. Si quieres ver la grabación completa del curso, regístrate en el link y tendrás acceso al video.

Resumen de la modificación clave

El nuevo artículo 20.1.c) del TRLGDCU  introduce una exigencia expresa: la oferta comercial debe facilitar el precio final completo incluidos los potenciales gastos de gestión impuestos que puedan repercutirse al consumidor.

En la práctica, esto significa que los anuncios inmobiliarios de portales y webs —cuando están dirigidos a compradores consumidores— deben informar sobre:

  • Identidad del anunciante (nombre, razón social, domicilio).
  • Características esenciales del inmueble.
  • Precio final completo, incluidos impuestos y desglose de incrementos o descuentos aplicables.
  • Gastos adicionales, incluidos los potenciales gastos de gestión (es decir, los honorarios de la agencia cuando puedan repercutirse al comprador).

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Qué pedirán los inspectores y cómo cumplir sin asustar al comprador

Si resulta imposible fijar un precio final exacto por la naturaleza de la operación, la ley permite informar sobre la base de cálculo y ofrecer cantidades estimadas. Es el mecanismo que evita subir artificialmente el precio publicado. Además, la norma exige que debe hacerse referencia expresa en el anuncio de la normativa específica aplicable al precio y parámetros utilizados para su cálculo.

💡Ejemplo práctico: en la ficha del anuncio se puede incluir un texto claro y llamativo —un asterisco o llamada “Importante”— que explique los conceptos que incrementan el precio publicado y cómo se calculan de forma orientativa.

Plantilla sugerida para la llamada informativa del anuncio

Se recomienda añadir un bloque fácilmente visible con un lenguaje tipo:

Importante: El precio publicado no incluye gastos e impuestos. El precio final puede incrementarse por: IVA o ITP (según caso), gastos de notaría y registro (estimado: 300-600 €), y honorarios de intermediación (si repercuten al comprador: X% sobre el precio o mínimo Y €). Para un cálculo personalizado contacte con la agencia.

Cabe recordar que, en caso que resulte aplicable una normativa específica (por ejemplo, si es Vivienda Oficial Protegida), deberán cumplir también con los requerimientos de la regulación específica de esta tipología de viviendas.

Cómo detallar impuestos y gastos sin convertir el anuncio en una tabla fiscal

La clave es la transparencia práctica:

  • Indicar si la operación tributa por IVA o por ITP y el rango habitual del impuesto en la comunidad autónoma. Añadir la referencia normativa para cumplir la exigencia de fuente.
  • Ofrecer rangos estimados para notaría, registro y gestoría cuando no sea posible calcular el importe exacto.
  • Si la agencia va a repercutir honorarios al comprador, indicarlo explícitamente y explicar la fórmula (porcentaje sobre precio o importe fijo). Si no se repercuten, también ponerlo: “honorarios a cargo del vendedor”.
  • Y cualquier otro concepto que pueda repercutir sobre el precio final.

Régimen sancionador: riesgos reales

El incumplimiento de esta obligación de transparencia en la oferta comercial puede ser considerado una infracción leves, a los efectos del TRLGDCU , lo que supone que puede suponer multas desde 150 € hasta 10.000 € por cada anuncio afectado. Si multiplicas el importe por el número de inmuebles mal publicados, el riesgo aumenta de forma exponencial.

Asimismo, la norma prevé específicamente que el incumplimiento de esta obligación de transparencia además podrá ser considerado una práctica desleal por engañosa en el sentido del artículo 7 de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.

Consejos prácticos y checklist para adaptar anuncios

✔️ Revisar todos los anuncios y añadir un bloque “Importante” con la explicación sobre impuestos y gastos.

✔️ Incluir la identidad completa del anunciante y, si se actúa por cuenta de otro, esa referencia.

✔️ Si se repercuten honorarios al comprador, indicar la fórmula (porcentaje y/o mínimo) y si incluyen IVA.

✔️ Ofrecer siempre la posibilidad de una oferta personalizada indicando que se precisa contacto para calcular el precio final según circunstancias concretas del comprador.

✔️ Mantener avisos legales y política de privacidad actualizados en la web; estos datos pueden facilitarse como enlace en la descripción del anuncio.

✔️ Formar al equipo comercial para que cuando reciban consultas faciliten estimaciones coherentes con lo publicado.

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Herramientas y comunicación en canales distintos

La obligación afecta a: 

  • Portales 
  • Web propia 
  • Redes sociales: Si son de formato corto (por ejemplo un video de 10 segundos) se puede remitir mediante enlace a una ficha o landing donde aparezca la información completa.
  • Material físico en escaparates: Aquí se recomienda incluir el mismo bloque informativo visible junto al precio.

Mejoras adicionales incluidas en la reforma

Dos novedades útiles para agencias inmobiliarias:

  1. Control de reseñas: se introducen mecanismos para eliminar opiniones que no hayan sido formuladas por clientes reales mediante declaración jurada, y se exige un plazo para la publicación.
  2. Requisitos precontractuales: información clara y comprensible antes de vincular al consumidor con un contrato, con especial atención a consumidores vulnerables.

Conclusión y actitud recomendada

La nueva redacción no pretende complicar innecesariamente la comercialización; busca mayor protección del consumidor y transparencia. 

La estrategia recomendada es pecar por exceso de información: comunicar de forma clara los conceptos que pueden incrementar el precio y ofrecer una calculadora personalizada cuando sea necesario.

Con la adaptación correcta de los anuncios y la formalización de acuerdos expresos, las agencias protegerán su negocio y ganarán confianza de compradores y vendedores. La regla práctica es simple: 

  • informar siempre, 
  • documentar con contrato cuando proceda 
  • y mantener la comunicación clara en todos los canales.

Aplicar estas medidas hoy evita problemas mañana y mejora la profesionalidad del sector. La transparencia no resta ventas; construye confianza.

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