El mercado residencial de lujo en Madrid continúa mostrando una fortaleza poco habitual. Mientras otros segmentos inmobiliarios permanecen más expuestos a la evolución de los tipos de interés o al contexto económico, el mercado prime mantiene una tendencia alcista que refuerza su posición como uno de los grandes activos refugio del panorama inmobiliario.
Así lo refleja el 4º Informe DIZA Market que realiza DIZA Consultores, correspondiente al segundo trimestre de 2026, que dibuja un escenario marcado por el incremento de precios, la pérdida de accesibilidad y una creciente diferenciación entre el comprador nacional y el internacional.
Un mercado cada vez menos accesible
Uno de los principales indicadores del informe es el descenso del índice de accesibilidad (DIZA IAR), que continúa deteriorándose trimestre tras trimestre. Este indicador refleja que acceder a una vivienda tipo dentro del segmento prime resulta cada vez más complicado.
De hecho, con un presupuesto de referencia de un millón de euros, ya no es posible adquirir una vivienda media en 9 de las 20 zonas prime analizadas, una cifra que evidencia cómo el mercado de lujo madrileño ha elevado significativamente su barrera de entrada.
Esta evolución responde tanto al incremento del precio por metro cuadrado como al aumento del importe medio de las operaciones, lo que limita el acceso incluso para compradores con una elevada capacidad económica.
Los precios siguen creciendo pese a la caída de las operaciones
El informe muestra una aparente contradicción que, en realidad, confirma la solidez del segmento prime.
Durante el segundo trimestre de 2026, el precio medio por metro cuadrado aumentó un 3,2% respecto al trimestre anterior, mientras que el número de compraventas acumuladas en los últimos doce meses descendió un 7,3 %.
Esta combinación indica que el mercado no está ajustando los precios para estimular la demanda. Al contrario, el descenso de las operaciones responde a una mayor selección por parte de los compradores, mientras que la escasez de oferta de calidad y la elevada solvencia de la demanda continúan sosteniendo los valores de mercado.
La Moraleja, el ejemplo más claro de la escalada del mercado
Entre todas las zonas analizadas, La Moraleja destaca por registrar el nivel de accesibilidad más bajo del estudio.
El informe señala que el importe medio de compraventa en esta zona aumentó un 45,4 % durante el primer semestre de 2026, situándola como uno de los mercados más exclusivos de Madrid y reforzando su atractivo para compradores de alto patrimonio.
Este comportamiento demuestra que, en el segmento de lujo, el precio por metro cuadrado no explica por sí solo la evolución del mercado. El tamaño de las viviendas y el valor medio de las operaciones también tienen un impacto decisivo en la accesibilidad.
Dos mercados prime conviven dentro de Madrid
Otra de las conclusiones más interesantes del estudio es la creciente segmentación de la demanda.
Por un lado, los municipios metropolitanos y las zonas de prime intermedio continúan estando dominados por compradores nacionales, más sensibles al precio final, la financiación y la evolución de la economía.
Por otro, las ubicaciones ultra-prime, como Recoletos o La Moraleja, consolidan una presencia cada vez mayor de compradores internacionales, que ya superan el 31 % de la demanda en ambas zonas.
Esta diferenciación está configurando dos dinámicas de mercado claramente distintas:
- Un mercado residencial de alto nivel orientado principalmente al comprador nacional.
- Un mercado patrimonial impulsado por capital internacional, donde pesan más la preservación del patrimonio, la estabilidad y la exclusividad de la ubicación.
Madrid reafirma su papel como activo refugio
El informe también analiza el posible impacto de la incertidumbre geopolítica internacional sobre el mercado inmobiliario madrileño.
En concreto, estudia el hipotético efecto del cierre del Estrecho de Ormuz y concluye que su influencia sobre el precio de la vivienda prime sería limitada y sin significación estadística.
Esta resistencia refuerza una tendencia que el mercado viene mostrando desde hace años: la vivienda de lujo en Madrid mantiene una elevada capacidad para preservar valor incluso en escenarios de incertidumbre internacional.
¿Qué implica este escenario para los profesionales inmobiliarios?
Para los agentes especializados, el mercado prime exige un conocimiento cada vez más profundo del perfil del comprador y de las particularidades de cada zona.
La creciente segmentación entre demanda nacional e internacional obliga a adaptar las estrategias comerciales, el posicionamiento de los inmuebles y las acciones de captación.
Al mismo tiempo, el mantenimiento de precios elevados y la limitada oferta disponible convierten la especialización y el asesoramiento experto en factores cada vez más determinantes para cerrar operaciones.
En un contexto donde el volumen de compraventas disminuye pero el valor de los activos continúa creciendo, aportar información de mercado, conocimiento local y capacidad de negociación será clave para diferenciarse.
Un mercado más exclusivo y resiliente
El primer semestre de 2026 confirma la transformación del mercado residencial prime madrileño hacia:
- un modelo más exclusivo,
- con mayores barreras de entrada
- y una demanda cada vez más segmentada.
Aunque el número de operaciones se reduce, los precios siguen mostrando una notable fortaleza, respaldados por la escasez de producto, el atractivo internacional de Madrid y el creciente interés patrimonial por sus ubicaciones más consolidadas.
Todo apunta a que el segmento prime continuará evolucionando de forma distinta al mercado residencial general, consolidando a Madrid como uno de los principales destinos europeos para la inversión inmobiliaria de alto nivel.
