El 75 aniversario del Consejo General de los Colegios Oficiales API (COAPI) de España es un momento perfecto para hacer balance sobre la evolución de la profesión inmobiliaria a lo largo de estos tres cuartos de siglo y de los retos a los que se enfrenta. Hemos hablado con Gerard Duelo, presidente de COAPI España y del COAPI de Barcelona y uno de los profesionales con mayor experiencia en el mercado inmobiliario, para valorar de dónde venimos, dónde estamos y a dónde vamos.

Duelo tiene claro que hay que apostar por la regulación mediante el registro obligatorio de profesionales inmobiliarios, para aumentar la protección y confianza por parte de los consumidores. Y destaca además la importancia de la formación y la adaptación constante a la tecnología y las nuevas necesidades de los clientes.

En esta entrevista hemos querido conocer su visión sobre la situación del mercado inmobiliario. Gerard Duelo pronostica una mayor presión y aumento de los precios en el alquiler y transacciones al alza también en la compraventa de vivienda en los próximos meses.

COAPI España acaba de celebrar su 75 aniversario. ¿Qué metas destacarías de entre todas las que se han alcanzado a lo largo de estos años?

A lo largo de estos 75 años, el colectivo API ha demostrado una notable capacidad de adaptación a un entorno dinámico y complejo, marcado por profundos cambios tanto políticos como económicos y legislativos. En el ámbito político, hemos atravesado etapas históricas tan relevantes como la transición democrática, mientras que en el ámbito socioeconómico hemos vivido fenómenos como el éxodo rural hacia las ciudades, el consecuente crecimiento de las grandes urbes que dieron cabida a una incipiente clase media, y las problemáticas urbanísticas derivadas de dicho crecimiento.

Desde sus comienzos, el rol del API ha sido crucial para facilitar transacciones inmobiliarias complejas, a menudo abarcando hipotecas, contratos y otros instrumentos financieros que no resultan familiares para la gran mayoría de los ciudadanos. Esta profesionalización fue de particular importancia durante el auge económico de las décadas de 1980 y 1990, cuando el mercado inmobiliario en España vivió una expansión notable.

En el ámbito legislativo, el cambio más significativo para nuestro colectivo fue la liberalización de la profesión en el año 2000, que supuso la instauración de la colegiación voluntaria. Este hecho nos abocó a una situación anómala que contribuyó, al contrario de lo que se pretendía, a una alteración del normal funcionamiento del mercado inmobiliario, que inmerso en plena burbuja derivó en un deterioro reputacional de la profesión.

Entre las metas más relevantes, cabe destacar la capacidad del colectivo para perdurar en el tiempo pese a estas circunstancias adversas. También es importante resaltar la desigual adaptación de los distintos colegios profesionales a las nuevas realidades. A pesar de los intentos de liberalización total, algunas comunidades autónomas como Cataluña han tomado la delantera en la regulación del sector, creando el registro obligatorio de los profesionales, vinculado a la formación y a la obligación de contar con seguros de responsabilidad civil y caución que garantizan una mayor profesionalización y protección para los consumidores, contribuyendo así a revertir parcialmente la situación provocada por la liberalización.

El ejemplo catalán ha sido seguido por otras regiones como Baleares y Valencia. Esto demuestra que es posible combinar la libertad de acceso a la profesión con un control adecuado de la actividad.

¿En qué punto se encuentra ahora mismo los COAPI y cuáles son vuestros próximos objetivos?

Actualmente, los COAPI se encuentran en un proceso de transición. Muchos colegios aún permanecen anclados en una realidad ya superada, lo que requiere un esfuerzo significativo para adaptarse a las nuevas exigencias del mercado y las demandas de los profesionales del sector. Es fundamental que los colegios profesionales se adecuen a los avances tecnológicos y adopten herramientas digitales que faciliten la transparencia y la eficiencia en las transacciones inmobiliarias. Esta modernización debe ir acompañada de la formación continua de los agentes, quienes deben estar preparados para ofrecer servicios acordes con las expectativas de los consumidores actuales.

Uno de los principales objetivos a corto plazo es la potenciación de los registros obligatorios en aquellas comunidades autónomas que aún no disponen de ellos, siguiendo el ejemplo del registro catalán, valenciano y balear. Este tipo de regulación no solo garantiza un mínimo de calidad en los servicios prestados, sino que también refuerza la confianza de los consumidores en el sector inmobiliario. La existencia de requisitos formativos y seguros obligatorios contribuye a la profesionalización y a la reducción de los riesgos asociados a las transacciones inmobiliarias. Asimismo, algunos COAPI están impulsando la creación de asociaciones de profesionales inmobiliarios vinculadas a los colegios profesionales, con el fin de fomentar el espíritu colaborativo y fortalecer la representación sectorial.

Un reto significativo es que los propios profesionales inmobiliarios asuman la dirección de los colegios API, muchos de los cuales están actualmente gestionados por profesionales de otros ámbitos, como la abogacía o la arquitectura. Es crucial que los agentes de la propiedad inmobiliaria recuperen el protagonismo en sus propios colegios, ya que esto permitirá que las políticas y estrategias adoptadas estén más alineadas con las necesidades y desafíos específicos del sector inmobiliario, y muy en especial del colectivo colegial.

¿Cómo valoras la situación actual del mercado inmobiliario?

Debemos indicar que llevamos una serie de años con una dinámica muy positiva de transacciones, aun así, no podemos dejar de destacar que en estos momentos, hay características muy diferenciadas y anómalas entre los segmentos de compraventa y alquiler.

Por un lado, el mercado del alquiler está marcado por una serie de factores que generan inestabilidad, entre los que destacan las continuas agresiones a la propiedad privada y una creciente inseguridad jurídica para los propietarios de inmuebles. Esta inseguridad se debe, en gran medida, a los cambios legislativos recientes, tanto en el ámbito autonómico como estatal, que han creado un marco regulador altamente intervencionista, especialmente en el control de rentas y la recuperación de la posesión de una vivienda por parte del propietario.

Los intentos legislativos para contener los precios de alquiler, como los iniciados en Cataluña y posteriormente ampliados a nivel estatal mediante la ley de vivienda, han provocado una disminución significativa en la oferta de inmuebles en alquiler. Muchos propietarios, ante esta situación, han decidido destinar sus viviendas al alquiler de temporada, optar por la venta, o directamente retirar los inmuebles del mercado a la espera de políticas más favorables.

Entre los principales problemas que enfrenta el sector, sobresale la ocupación ilegal de inmuebles y la lentitud del sistema judicial para desalojar a los inquilinos que no pagan, a los ocupas y a los llamados “inquiocupas”. Estas situaciones, junto con las restricciones a los precios de alquiler, han reducido la viabilidad de modelos como el build to rent, lo que ha afectado directamente a la oferta de viviendas en alquiler y ha disminuido la rotación de inquilinos.

Los inquilinos, por su parte, enfrentan mayores dificultades, ya que los propietarios están incrementando los requisitos y el escrutinio ante el temor de que los inquilinos puedan declararse vulnerables y complicar aún más su desalojo.

En cuanto al mercado de compraventa, se encuentra en un momento de crecimiento, con un aumento en el número de transacciones impulsado, entre otras causas, por la conversión de inmuebles que antes estaban destinados al alquiler. La coyuntura económica también favorece este panorama, especialmente debido a la política de tipos de interés del Banco Central Europeo, o las innovaciones hipotecarias aportadas por la banca comercial que han facilitado el acceso al crédito cuando el tipo de interés se ha elevado.

¿Cuáles son las previsiones a corto y medio plazo en compraventa y en alquiler?

A corto y medio plazo, el mercado del alquiler seguirá enfrentando una presión creciente debido al exceso de demanda. Se espera que la oferta de inmuebles en alquiler continúe reduciéndose, lo que incrementará los precios de forma sostenida. Cada vez más propietarios optarán por destinar sus inmuebles al alquiler de temporada, debido a las ventajas que ofrece este modelo frente al alquiler tradicional, especialmente en términos de flexibilidad y rentabilidad.

El endurecimiento de las regulaciones sobre el alquiler, como los controles de renta, y la inseguridad jurídica que enfrentan los propietarios, contribuirán a que el mercado del alquiler siga experimentando una contracción en la oferta. Este fenómeno, combinado con una alta demanda, mantendrá la presión alcista sobre los precios, lo que hará que el acceso a la vivienda de alquiler sea cada vez más difícil.

Por otro lado, en el mercado de compraventa, las transacciones continuarán al alza mientras los tipos de interés se mantengan bajos y los bancos no endurezcan significativamente los requisitos para acceder al crédito. Sin embargo, estas condiciones están sujetas a la evolución del contexto geopolítico internacional, que podría afectar tanto la estabilidad económica como las decisiones de política monetaria.

A pesar de las incertidumbres internacionales, se prevé que la demanda de vivienda en propiedad siga siendo elevada, impulsada por las favorables condiciones de financiación y la percepción de la vivienda como un valor refugio frente a la inflación y otras fluctuaciones económicas.

Por lo que respecta a los agentes, a los profesionales del sector inmobiliario, ¿en qué deben centrar sus esfuerzos en este contexto?

El principal reto de los agentes inmobiliarios es adaptar sus negocios a la transición digital y ofrecer servicios que se alineen con las nuevas demandas de los consumidores. La digitalización no solo implica la implementación de herramientas tecnológicas, sino también la capacidad de ofrecer experiencias más ágiles, transparentes y centradas en el cliente, donde la inmediatez y la personalización son claves. Los hábitos de consumo están cambiando drásticamente y las empresas que no se ajusten a estos nuevos requerimientos corren el riesgo de ser expulsadas del mercado por consumidores que buscan eficiencia y accesibilidad.

Otro desafío importante para el sector es cambiar la percepción que la sociedad tiene de los agentes inmobiliarios. Históricamente, la figura del agente inmobiliario ha estado ligada a una imagen de intermediación meramente comisionista. Sin embargo, en el contexto actual, es fundamental evolucionar hacia un modelo más profesionalizado, donde el agente se perciba como un prestador de servicios integrales y de calidad, capaz de aportar un verdadero valor añadido a sus clientes.

A nivel de mercado, es esencial que los agentes inmobiliarios dejen de ser vistos únicamente como intermediarios y pasen a ser consultores especializados que, a cambio de una remuneración clara y bien definida, ofrezcan servicios personalizados, de alta calidad, y que justifiquen sus honorarios. Este cambio de paradigma permitirá que los agentes puedan destacar en un mercado competitivo, donde la confianza y la especialización serán claves para el éxito.

Tras una parte de su vida dedicada al sector inmobiliario, ¿qué consejos le darías a quien quiera iniciarse en esta profesión o a quien ya está trabajando en él y quiere darle un empujón a su carrera profesional?

Para aquellos que deseen iniciarse en el sector inmobiliario, mi principal consejo es que se formen adecuadamente, y casi imprescindiblemente se afilien a alguna asociación profesional. No se trata de repetir lo que ya existe en el mercado, sino de innovar, de crear una propuesta diferenciada. Es esencial que los nuevos profesionales digitalicen sus operaciones y adopten las nuevas tecnologías como la inteligencia artificial, los chatbots o el blockchain. Estas herramientas no solo permiten llegar a un público más amplio, sino que también facilitan y agilizan la prestación de servicios, haciendo el proceso más eficiente y competitivo.

A quienes ya están en el sector, les recomendaría que evolucionen constantemente, como decía antes, hacia un servicio integral y que abracen el cambio como la única vía hacia el futuro. La tecnología, aunque requiere un reciclaje continuo, ofrece innumerables oportunidades para mejorar el servicio, aumentar la eficiencia y diferenciarse de la competencia. No deben temer la transformación digital, ya que esta trae consigo las claves para construir un futuro prometedor en el sector inmobiliario.