Si se trata de analizar las consecuencias y los efectos del coronavirus o covid-19 hay que empezar por lo más importante: las casi 3.000 muertes registradas en todo el mundo por la enfermedad, una realidad que siempre hay que poner en primer término. Pero dejemos a la medicina ocuparse de cómo tratar a los afectados y a las administraciones públicas de cómo mitigar, en lo posible, los contagios. Y, en cambio, hagamos nuestra aportación en lo que, modestamente, mejor podemos conocer y analizar: la incidencia que esta enfermedad puede tener en el sector inmobiliario en España.

La afectación del coronavirus en el sector inmobiliario

El primer nivel de este análisis es, casi, hasta previsible. Porque el sector inmobiliario forma parte de la misma estructura económica que el resto de empresas y se ve expuesto a los mismos problemas que ya se han visto en los muchos análisis publicados estos días. Así, por ejemplo, la caída de las bolsas en las últimas dos semanas supone una pérdida de capitalización bursátil de la que no se libran las empresas inmobiliarias y que conlleva, indirectamente, una depreciación de los bienes raíces de compañías de otros sectores. En cifras, el retroceso del 12 % registrado en el IBEX 35 la semana pasada supone una pérdida de casi 74.000 millones de euros.

El coronavirus, además, ha afectado al comercio mundial y muchas industrias han comenzado a tener problemas de suministros y se han visto obligadas a detener su producción. Este problema puede afectar también a las empresas auxiliares del ladrillo justo en un momento crucial para la obra nueva: las poco más de 100.000 viviendas en construcción con que, probablemente, se habrá cerrado el año 2019 supone un máximo desde que estalló la crisis hace más de una década, pero están por debajo de las expectativas del sector. Un parón ahora, aunque sea parcial, por falta de materias primas o de productos complementarios (ventanas, tuberías, apliques o cualquier otro suministro vinculado a la actividad) puede hacer mucho daño. 

Tenemos por tanto dos cuestiones generales (la evolución financiera y bursátil y la falta de suministros) que tienen su incidencia en el sector inmobiliario. Pero, además, hay algunos efectos propios y específicos relacionados con nuestra rama de actividad. 

Coronavirus: el comprador extranjero, el pánico y el BCE

La primera de esas variables sectoriales tiene que ver con el hecho de que casi una de cada cinco ventas de vivienda que se producen en España tenga como comprador a un ciudadano extranjero. Desde hace siete años, este porcentaje apenas varía y se mantiene en una horquilla entre el 15% y el 20% del total de operaciones. Entre esos ciudadanos extranjeros hay, lógicamente, muchos que viven y trabajan en España. Pero también hay muchos otros que compran una segunda residencia vacacional o para largas estancias una vez que se jubilan en su país de origen. Así parece confirmarlo el hecho de que Comunidad Valenciana, Baleares, Canarias y Murcia sean las comunidades autónomas donde más compran los extranjeros. 

Si el turismo se ralentiza como consecuencia del coronavirus, como se ha empezado a ver durante los últimos días, es fácil prever que la compra de vivienda por parte de extranjeros también puede sufrir un parón. No necesariamente porque en España la enfermedad tenga más incidencia que en sus países de origen. Sino porque el momento no parece propicio para comprar. Y, ni tan siquiera, para cruzarse medio continente con el único objetivo de visitar un inmueble que esté a la venta. 

Y esto conduce directamente a la segunda de las amenazas para el sector inmobiliario en relación con el covid-19: el miedo paralizante. Porque los extranjeros tienen que hacer más kilómetros. Pero muchos nacionales también pueden postergar su decisión de compra a un momento con menos incertidumbres. 

La psicología, un factor clave

Como cualquier empresario sabe, la estabilidad y la confianza son aliados de las ventas. Y en las últimas semanas lo que todos hemos percibido ha sido una cierta tendencia al pánico. La psicología también tiene su papel en el mercado inmobiliario. Cuando las preocupaciones sanitarias ocupan el pensamiento, el ánimo se resiente y se aplaza la toma de decisiones de inversión. Más si tenemos en cuenta que una vivienda es, para una mayoría de compradores, la inversión más importante de sus vidas. 

Es una actitud muy entendible en los particulares. Sobre todo, si tenemos en cuenta que es la misma que reina en los despachos más importantes. “Todos estamos muy preocupados por lo que está sucediendo actualmente con respecto a la propagación del coronavirus”, señalaba esta misma semana Isabel Schnabel, del Comité Ejecutivo del Banco Central Europeo (BCE). 

Qué dice el BCE al respecto

Ante tantas señales de alerta y signos de desaceleración económica en la zona euro, estas palabras son el modo en que el BCE transmite su intención de hacer lo necesario para impulsar la actividad: no parece que el largo periodo de excepcionalidad en el crédito barato vaya a terminar a corto plazo, sino que, más bien, pueden adoptarse nuevas medidas en este sentido. Si la financiación de la adquisición de vivienda depende muchas veces de la concesión de una hipoteca, un euríbor en mínimos (como consecuencia de la política de tipos bajos del BCE) es una ayuda para el comprador. 

Por eso, se puede caer en la tentación de interpretar como positivos para el sector inmobiliario estos mensajes que llegan de Fráncfort. Pero eso no puede esconder que son la respuesta del BCE a una coyuntura particularmente complicada incluso antes de la aparición del covid-19. Así lo demuestran los continuos aplazamientos de la anunciada subida de tipos de interés. Con el coronavirus en escena, el panorama se complica aún más.