“Problemática de la vivienda en alquiler en España” es el título de la jornada que el pasado 28 de marzo celebró el Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid. Diferentes expertos desgranaron, desde sus enfoques particulares, algunas de las claves para este asunto tan de actualidad. Estas fueron sus principales conclusiones:

Por un pacto nacional

Julián Salcedo, coordinador del Foro de Economistas Inmobiliarios, hizo las veces de presentador y abrió la sesión con una apuesta rotunda a favor de un “gran pacto nacional por la vivienda en alquiler”. Lo hacía poniendo sobre la mesa los defectos que, a su entender, presenta actualmente el mercado: desde la demanda creciente, la dispersión normativa y los altos precios, hasta la ausencia de inversión pública y la falta de consenso en el ámbito profesional y político.

Salcedo desgranó también muchas de las cuestiones que se plantean en el debate público en torno al alquiler a raíz de la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, como la inseguridad jurídica, la selección de inquilinos, los pisos turísticos, el peso de la economía sumergida y su incidencia sobre el volumen de oferta de vivienda en alquiler.

Concluyó su ponencia reclamando la participación de los economistas en este debate con aportaciones concretas sobre las diferencias entre eficiencia y equidad en el mercado, sobre los riesgos de que la intervención pública (en el precio o en las condiciones del alquiler) desincentive la oferta y sobre el coste social de las viviendas vacías y los barrios degradados, entre otras.

Tendencia a la normalización

La conclusión principal que detalló Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, es que el mercado del alquiler en España ha mostrado en 2018 una tendencia hacia la normalización después de varios años de incrementos históricos de los precios (un 9% interanual en 2017 y un 2,7% en 2016). Ese encarecimiento encadenado es lo que provocó un descenso del 36% de demandantes de vivienda en arrendamiento en 2018 respecto a 2017, de acuerdo con los datos del informe al respecto elaborado por Fotocasa Research.

El escenario que pintó Toribio es el de un mercado con grandes desigualdades territoriales, donde algunas ciudades (Madrid, Valencia, Barcelona o Málaga en concreto) siguen mostrando unos precios al alza mientras que el panorama en términos autonómicos es, en 2018, muy distinto al del año anterior, con nueve CCAA en las que los alquileres han bajado.

Pero, más allá de la evolución de los precios, su intervención puso el foco en cómo perciben y les afecta a los inquilinos este panorama. En concreto, en las motivaciones que les empuja a este mercado: casi la mitad de los que alquilaron o intentaron alquilar (el 47% de ellos) aseguran que lo hacen porque su situación económica les impide alquilar.  De hecho, se ha producido un cambio muy significativo en el último año: si en 2017, en los motivos esgrimidos por los inquilinos, pesaban más las ventajas del alquiler (flexibilidad, libertad, movilidad…), en 2018 son las razones económicas las que más influyen en su decisión. Por otra parte, en el caso de los arrendadores, los principales motivos tienen que ver con la rentabilidad que proporciona alquilar la vivienda.

Todo ello ha traído una menor capacidad de negociación en el precio para los que alquilan o intentan alquilar, unos plazos más cortos en el proceso ante el riesgo de perder el inmueble y una convicción generalizada (78% de los inquilinos) de que los precios son una gran dificultad para alquilar. Por eso, según explicó Toribio, hay una alta intención de comprar en el futuro por parte de estos inquilinos y aumenta la percepción de que alquilar es tirar el dinero.

Vivienda protegida y vivienda social

La intervención de Javier Rodríguez Heredia, responsable del área residencial del Grupo AZORA, también comenzó haciendo un repaso del panorama actual. A su entender, nos encontramos en un cambio de modelo habitacional con más protagonismo del alquiler siguiendo la senda de otros países europeos. Según señaló, las tasas de esfuerzo (el porcentaje de ingresos que se destina al pago de la vivienda) está por debajo de la media de los últimos años y se han reducido las tasas de lanzamiento, por lo que “no es correcto hablar de emergencia habitacional”.

Pero el grueso de su intervención lo dedicó a exponer la necesidad de incrementar la oferta: “necesitamos dos millones de viviendas más en alquiler”, señaló. En particular reclamó un esfuerzo a las administraciones para aumentar los porcentajes de vivienda protegida (asequible) y vivienda social para equipararlos a los que registran otros países de la UE.

“La vivienda libre barata está asumiendo el papel que les corresponde a la vivienda social y a la asequible”, señaló Rodríguez Heredia, que, para paliar este problema, reclamó que las administraciones facilitasen suelo y eliminasen trabas burocráticas para la nueva construcción.

Carencias estadísticas, presupuestarias y competenciales

La réplica, desde el ámbito público, la dio Francisco López Barquero, consejero delegado de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid. Y respondió, en primer lugar, señalando que sí que existe, en la capital, una emergencia: “Con 9 lanzamientos diarios en Madrid que van a servicios sociales, porque no tienen alternativa, hay que hablar de emergencia. Para algunos sectores y estratos, la situación es complicada”. También rebatió los datos sobre la tasa de esfuerzo que supone el alquiler de una vivienda, que situó por encima del 50% en muchos de los distritos de Madrid.  

Pero, sobre todo, se centró en las carencias de las administraciones locales a la hora de afrontar la situación. López Barquero citó, por ejemplo, la falta de estadísticas actualizadas que permitan disponer de información actualizada y fiable, lo que, en el caso de Madrid, ha conducido a la elaboración de sus propios estudios.

Respecto a la escasez de vivienda pública (social y asequible), cifró en 113.000 viviendas las que se necesitarían en la ciudad, una cifra que, según señaló, sería sensiblemente más baja de no haberse vendido parte del parque previamente existente. “Y no se ha hecho vivienda por el coste: hay que destinar presupuestos”, explicó poniendo como ejemplo las grandes diferencias en gasto público en esta materia entre el alto porcentaje que destina Viena (referencia europea al respecto) y lo que se hace en España.

También vinculó este panorama a las pocas competencias municipales en materia de vivienda, ya que son las comunidades autónomas las responsables de garantizar su acceso a la ciudadanía. López Barquero concluyó lanzando un mensaje a favor de la rehabilitación: “En España, el ahorro en gasto sociosanitario permitiría recuperar la inversión en rehabilitación en 6 meses”, señaló poniendo en foco en los problemas de degradación social que conlleva el abandono de los inmuebles.

Los cambios regulatorios

Los últimos meses han sido muy convulsos en términos regulatorios para el mercado del alquiler. Teresa Arranz, del departamento de Derecho Inmobiliario del despacho de abogados Garrigues, centró su intervención en estos recientes cambios, centrándose en cuatro aspectos: la duración mínima del contrato, las posibles prórrogas de este, las fianzas y garantías adicionales y la actualización de la renta.

Según explicó, los contratos de alquiler se han regido desde 1994 por la Ley de Arrendamientos Urbanos, con las modificaciones que se han añadido paulatinamente desde entonces, la más reciente de ellas en 2013. Esta norma se vio modificada el pasado mes de diciembre con la aprobación, por parte del Gobierno, del Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Pero el rechazo parlamentario, el 22 de enero de 2019, a esta actuación tumbó el citado Real Decreto-ley, que, en consecuencia, sólo rige para los contratos firmados durante el tiempo que pasó entre la aprobación y la derogación: poco más de un mes.

Teresa Arranz se centró, finalmente, en el siguiente Real Decreto-ley, el 7/2019, que entró en vigor el pasado mes de marzo. Esta norma prolonga hasta los 5 años la duración inicial del contrato (7 si el arrendador es persona jurídica), establece prórrogas de 3 años, fija las garantías en una mensualidad de fianza y, como máximo, dos mensualidades de garantía adicional y limita la actualización de las rentas al IPC.

Un debate intenso

Tras estas intervenciones, los ponentes y el medio centenar de asistentes a la charla participaron en un debate en el que se profundizó en algunas de estas claves (las novedades del último Real Decreto-ley, la seguridad jurídica o la cuestión de las fianzas) y surgieron otras relacionadas (el papel de los fondos de inversión o la aparición de un mercado de alquiler maduro que en las últimas décadas no había existido en España). Una jornada intensa que no se dejó nada en el tintero.