La situación creada por la COVID-19 nos está haciendo vivir un momento sin precedentes en la historia reciente. Dado que aún nos encontramos inmersos en esta pandemia, todavía es pronto para determinar su impacto total. Pero la realidad es que este nuevo escenario al que nos estamos enfrentando ha llevado a muchos españoles a replantearse su vivienda del futuro. Casas más amplias, en zonas del extrarradio, más habitaciones, terraza o jardín son las características que más se repiten.
Pero, ¿estamos los españoles en disposición de cambiar de hogar o es más un sentimiento aspiracional? Ricardo Sousa, CEO de la red CENTURY 21 en España pone negro sobre blanco respecto a este tema. También comenta, desde su experiencia, la situación presente y futura del sector inmobiliario en nuestro país.
Ante la incertidumbre de un nuevo rebrote y de la posibilidad de teletrabajar o telestudiar de forma establecida y no como algo excepcional, es lógico que los españoles se estén replanteando si la casa en la que habitan es la adecuada para cumplir con las nuevas necesidades habitacionales a las que nos hemos enfrentado durante los últimos meses. Y a las que, probablemente, tengamos que enfrentarnos en el futuro.
“La realidad es que no, el perfil del comprador sigue siendo el mismo de antes de la pandemia. El poder adquisitivo continúa siendo el mismo o, incluso, podría haber empeorado desde el inicio de la COVID-19, por lo que la brecha que ya existía entre las expectativas y los deseos a la hora de buscar una vivienda y la que realmente se pueden permitir, se ha incrementado de forma notable”, comenta Ricardo Sousa.
Según los datos de la red CENTURY 21 en 2020, el inmueble tipo vendido es un piso de 2 o 3 dormitorios de 115m2 y un valor medio inferior a 200.000 €, en línea con 2019. Los españoles sueñan con una nueva casa, pero la realidad de su poder adquisitivo es la gran limitación para finalizar ese cambio aspiracional de tener una nueva casa con las características hoy más valoradas.
“En este sentido, es fundamental que los profesionales del sector inmobiliario tengamos la capacidad de adaptarnos rápidamente a las nuevas dinámicas del mercado y a estas necesidades y condicionantes de los consumidores. No podemos caer en el error de confundir las percepciones con los cambios reales y permanentes en el comportamiento de la población, comenta Sousa. Y añade, “faltan soluciones de bajo coste, con viviendas más completas y mejoradas ajustadas a la demanda y a la realidad económica tan difícil que estamos atravesando”.
Recuperación y oportunidades del sector inmobiliario
A priori, la recuperación del sector inmobiliario de los meses de confinamiento está siendo más rápida de lo esperado. Y los indicadores del mercado residencial hasta fin de año son, por el momento, positivos. En nuestro caso concreto, durante los meses de junio y julio el número de transacciones que hemos llevado a cabo desde la red CENTURY 21 han estado prácticamente en línea con las realizadas en el mismo periodo de 2019. Y, en agosto, hemos registrado incluso un incremento de un 5% con respecto a agosto de 2019. Poniendo la vista en un futuro, desde la red esperamos un nivel elevado de la actividad ya que propietarios, inquilinos, inversores y compradores se van a ver en la necesidad de tener que tomar decisiones a corto plazo.
Tomando como base lo dicho anteriormente, se abre un nuevo horizonte en cuanto a las oportunidades en el sector en tres escenarios concretos:
- el mercado del alquiler
- la industrialización de la construcción residencial
- los mercados secundarios con menor densidad poblacional
El mercado del alquiler es un segmento con un margen de crecimiento y profesionalización muy alto. Hoy en día, la demanda es claramente superior a la oferta, entre otros motivos porque la oferta existente no se ajusta a las necesidades reales de los españoles en cuanto al tipo de inmueble, de ubicación y de precio.
Por este motivo, los proyectos “Built to rent”, diseñados desde cero para satisfacer la demanda actual en este mercado, bien a nivel de producto o de servicios adicionales basados en el concepto “pago por uso”, son ideales para un perfil de cliente que necesita y valora positivamente soluciones flexibles. Este tipo de mercado permite que los jóvenes tengan acceso a su primera vivienda y que las familias tengan a su disposición una solución habitacional temporal.
Industrialización de la construcción residencial
En lo que se refiere a la necesidad de fábricas y proveedores especializados para la industrialización de la construcción residencial, existe una clara oportunidad de evolución que España, sin duda alguna, debe aprovechar. Son varios los países que ya han pasado por esta transición. El proceso de construcción “off site” es cada vez más amplio y común, y trae consigo un menor impacto medioambiental, una reducción en los tiempos de construcción, mayor flexibilidad de soluciones y más alternativas en cuanto a las tipologías de vivienda.
Por último, me gustaría destacar otra tendencia que venimos percibiendo desde 2019: el aumento de las transacciones en los mercados de extrarradio y en ciudades secundarias. El coste de las viviendas en el centro de las ciudades se está convirtiendo, para muchas, en una opción no viable como consecuencia de los altos precios. Por lo que el hecho de trasladarse a las afueras les permite ganar poder adquisitivo y se presenta, además, como una oportunidad tanto para familias jóvenes que buscan una mejor calidad de vida, como para aquellos que, por la situación en la que estamos inmersos provocada por esta crisis sanitaria-laboral-social, no pueden acceder a viviendas en estas zonas más céntricas.
El mercado del alquiler
El mercado de alquiler es muy dinámico y reactivo a los cambios del mercado. En estos momentos de mayor incertidumbre, son muchas las familias que tienen o tendrán la necesidad de buscar soluciones habitacionales temporales. Desde la red CENTURY 21 esperamos una subida de la demanda de este mercado, pero un descenso del valor medio de los alquileres. De hecho, durante el segundo trimestre del año, desde la compañía hemos confirmado una reducción del 4% en el precio medio de las operaciones de alquiler llevadas a cabo, situándose en los 913€/mes.
Con respecto a la situación del alquiler turístico, el hecho de que este mercado se esté ralentizando no es consecuencia de la pandemia. Esta dinámica de desaceleración se viene produciendo desde antes de que llegara la COVID-19 a nuestras vidas. Lo que sí es cierto es que ahora se ha acentuado un poco más, algo que podría ser positivo para el mercado del alquiler tradicional al incrementarse la oferta de este tipo de inmuebles, algo muy necesario teniendo en cuenta la situación actual del mercado.
El mercado de las segundas residencias dependiente de la demanda internacional
Este mercado depende, en gran medida, de la demanda internacional que, aunque sigue activa, está sufriendo las limitaciones de movilidad internacional. Esto no significa que este mercado se haya parado, sino que las transacciones se están aplazando en el tiempo. De cualquier modo, es un mercado que generará buenas oportunidades de inversión porque es predecible que algunos propietarios de este tipo de viviendas necesiten realizar una venta rápida por falta de liquidez, lo que los llevará a realizar descuentos agresivos en el precio de venta.
Situación del mercado hipotecario
Durante estos últimos años, los criterios de acceso a una hipoteca por parte de las familias españolas son mucho más estrictos. En concreto, para la red CENTURY 21 las transacciones realizadas bajo compra hipotecaria suponen menos del 60% y, de media, con una financiación del 70% del valor de la vivienda, una dinámica totalmente distinta de lo que vivimos hasta el año 2007 y 2008.
Por este motivo, considero que el impacto en las hipotecas es controlable. Si las entidades financieras ponen en marcha políticas proactivas que contemplen medidas dirigidas a facilitar una venta anticipada (antes del incumplimiento) del inmueble, o se muestran abiertas a una negociación de moratoria específica, se podrá evitar en gran medida el impago de estas hipotecas adquiridas por los consumidores.
“El mercado inmobiliario está sano y activo, hay una demanda estable, los bancos continúan otorgando préstamos hipotecarios, y esta combinación de factores indica una recuperación progresiva de este sector” concluye Sousa.