La rentabilidad de la vivienda en España cerró el tercer trimestre de 2025 en 6%, 0,1 punto porcentual menos que hace un año (6,1%). Este retorno de la inversión varía en los barrios de las grandes ciudades hasta alcanzar un máximo del 10,9% (Villaverde Alto de Madrid), según el estudio de “La rentabilidad de la vivienda en España en 2025”, basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de septiembre de 2025 por el portal inmobiliario Fotocasa.
El retorno de la inversión en vivienda en los distintos barrios de las grandes ciudades de España alcanza el 10,9% (0,2 punto más que el máximo del 3T-2024), según el estudio de “La rentabilidad de la vivienda en España en 2025”, basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de septiembre de 2025 por el portal inmobiliario Fotocasa. En este periodo del año la rentabilidad media de la vivienda en España cerró el tercer trimestre con un 6%, un punto menos que hace 5 años (7% en 3T-2020).
“La rentabilidad más elevada se sigue localizando en las zonas con precios de compra más asequibles. En un contexto en el que el mercado del alquiler ha alcanzado máximos de forma prácticamente unánime en todo el territorio, el mayor margen de rentabilidad se concentra en aquellos barrios donde el precio de adquisición es más reducido. La rentabilidad se ha desplazado hacia la periferia de las grandes ciudades y hacia los mercados intermedios, debido a que el precio de compra todavía permite un margen de crecimiento. Por lo tanto, la nueva tendencia es que el mapa de la inversión inmobiliaria nos muestra una clara relación inversa entre el precio de compra y la rentabilidad obtenida”, asegura María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
“La rentabilidad se ha desplazado hacia la periferia de las grandes ciudades y hacia los mercados intermedios”
Por barrios de España
Del análisis se desprende que el 20% de los barrios estudiados (274 barrios en total) tienen una rentabilidad igual o por encima de la media de España (6%), mientras que en el 23% de los barrios estudiados la rentabilidad sube respecto al año anterior.
El barrio con la rentabilidad más alta de España es Villaverde Alto (Madrid), que cierra el tercer trimestre de 2025 con un 10,9%, frente a los 10,7% de rentabilidad del mismo periodo de 2024.
Le siguen los barrios de El Torrejón – El Cerezo (Sevilla capital) con 8,9%, Numancia (Madrid capital) con 8,6%, Casco histórico (Toledo capital) con 8,5%, El Grau (Valencia capital) con 8,2%, Lucero (Madrid capital) con 8,0%, San Diego (Madrid capital) con 8,0%, Alisal – San Román (Santander) con 7,9%, Espinardo (Murcia capital) con 7,6%, Vista Alegre (Madrid capital) con 7,5%, Torrefiel (Valencia capital) con 7,3%, Centro – Plaza Mayor (Ciudad Real capital) con 7,2%, Isleta (Las Palmas de Gran Canaria) con 7,2%, Aluche (Madrid capital) con 7,2%, Barrio de Benicalap (Valencia capital) con 7,2%, Milán – Pumarín (Oviedo) con 7,1%, Barrio Alto – San Félix (Almería capital) con 7,1%, Carolinas Bajas (Alicante / Alacant) con 7,0%, La Malva-rosa (Valencia capital) con 7,0%, Plaza Illes Columbretes (Castellón de la Plana / Castelló de la Plana) con 6,9%, Campoamor (Alicante / Alacant) con 6,9%, Moscardó (Madrid capital) con 6,9%, Mont-Olivet (Valencia capital) con 6,8%, Beteró (Valencia capital) con 6,8%, El Carmen (Murcia capital) con 6,7%, Pizarrales (Salamanca capital) con 6,6%, San Isidro (Madrid capital) con 6,5%, El Cerro (Sevilla capital) con 6,5%, Nou Moles (Valencia capital) con 6,5%, Pinar del Rey (Madrid capital) con 6,4%, Casco Antiguo (Cáceres capital) con 6,4%, Casco histórico (Castellón de la Plana / Castelló de la Plana) con 6,4%, San Luis (Almería capital) con 6,4%, Centro (Segovia capital) con 6,3%, Viñuela – Rescatado (Córdoba capital) con 6,3%, Benalúa (Alicante / Alacant) con 6,3%, Santo Domingo (Alicante / Alacant) con 6,2%, Instituts – Universitat (Lleida capital) con 6,2%, Agra del Orzán – Ventorrillo (A Coruña capital) con 6,2%, Bellavista (Sevilla capital) con 6,1%, Parque Victoria Eugenia (Málaga capital) con 6,1%, Peñacastillo – Nueva Montaña (Santander) con 6,1%, Camí Fondo (Valencia capital) con 6,1%, El Cabanyal – El Canyamelar (Valencia capital) con 6,1%, HUCA – La Cadellada (Oviedo) con 6,1%, El Raval (Barcelona capital) con 6,1%, Sta. Marina – San Andrés – San Pablo – San Lorenzo (Córdoba capital) con 6,1%, Ollerías – San Cayetano (Córdoba capital) con 6,1%, todas ellos con una rentabilidad por encima de la media de España (6%).
Por otro lado, nueve (3%) de los barrios analizados tienen una rentabilidad inferior al 3% y son las ciudades más grandes las que presentan las rentabilidades más bajas por barrios y son: Lista (Madrid capital) con 2,6%, Recoletos (Madrid capital) con 2,6%, Castellana (Madrid capital) con 2,6%, Centro Histórico (Málaga capital) con 2,8%, Almagro (Madrid capital) con 2,8%, Goya (Madrid capital) con 2,8%, Área Romántica (Donostia – San Sebastián) con 2,8%, Ibiza de Madrid (Madrid capital) con 2,9% y Avda. Federico Garcia Lorca – Nueva Estación Autobuses (Granada capital) con 2,9%.
Tabla 1. Ranking de los diez barrios españoles más rentables de España
| Ciudades | Barrios | Rentabilidad
3T-2024 |
Rentabilidad
3T-2025 |
Diferencia puntos 3T-2025 vs 3T-2024 |
| Madrid capital | Villaverde Alto | 10,7% | 10,9% | 0,2 |
| Sevilla capital | El Torrejón – El Cerezo | 8,0% | 8,9% | 0,9 |
| Madrid capital | Numancia | 7,1% | 8,6% | 1,5 |
| Toledo capital | Casco histórico | 7,3% | 8,5% | 1,2 |
| Valencia capital | El Grau | 8,2% | ||
| Madrid capital | Lucero | 7,7% | 8,0% | 0,3 |
| Madrid capital | San Diego | 10,6% | 8,0% | -2,6 |
| Santander | Alisal – San Román | 6,3% | 7,9% | 1,6 |
| Murcia capital | Espinardo | 5,6% | 7,6% | 2,0 |
| Madrid capital | Vista Alegre | 8,2% | 7,5% | -0,6 |
Tabla 2. Ranking de los diez barrios españoles menos rentables
| Ciudades | Barrios | Rentabilidad
3T-2024 |
Rentabilidad
3T-2025 |
Diferencia puntos 3T-2025 vs 3T-2024 |
| Madrid capital | Lista | 3,2% | 2,6% | -0,6 |
| Madrid capital | Recoletos | 2,7% | 2,6% | 0,0 |
| Madrid capital | Castellana | 2,8% | 2,6% | -0,2 |
| Málaga capital | Centro Histórico | 2,9% | 2,8% | -0,1 |
| Madrid capital | Almagro | 3,2% | 2,8% | -0,5 |
| Madrid capital | Goya | 3,0% | 2,8% | -0,2 |
| Donostia – San Sebastián | Área Romántica | 2,3% | 2,8% | 0,5 |
| Madrid capital | Ibiza de Madrid | 2,9% | 2,9% | -0,1 |
| Granada capital | Avda. Federico Garcia Lorca – Nueva Estación Autobuses | 3,4% | 2,9% | -0,5 |
| Madrid capital | Ríos Rosas – Nuevos Ministerios | 3,5% | 3,0% | -0,5 |
Tabla 3. Rentabilidad de la vivienda en Madrid de mayor a menor
| Distritos | Barrios | Rentabilidad
3T-2024 |
Rentabilidad
3T-2025 |
Diferencia puntos 3T-2025 vs
3T-2024 |
| Villaverde | Villaverde Alto | 10,7% | 10,9% | 0,2 |
| Puente de Vallecas | Numancia | 7,1% | 8,6% | 1,5 |
| Latina | Lucero | 7,7% | 8,0% | 0,3 |
| Puente de Vallecas | San Diego | 10,6% | 8,0% | -2,6 |
| Carabanchel | Vista Alegre | 8,2% | 7,5% | -0,6 |
| Latina | Aluche | 7,4% | 7,2% | -0,2 |
| Usera | Moscardó | 6,9% | ||
| Carabanchel | San Isidro | 7,9% | 6,5% | -1,4 |
| Hortaleza | Pinar del Rey | 4,8% | 6,4% | 1,6 |
| Ciudad Lineal | Ventas | 6,4% | 5,7% | -0,7 |
| Tetuán | Valdeacederas | 6,3% | 5,7% | -0,6 |
| Ciudad Lineal | Pueblo Nuevo | 6,3% | 5,6% | -0,7 |
| Fuencarral – El Pardo | Tres Olivos – Valverde | 5,5% | ||
| Latina | Puerta del Ángel | 6,0% | 5,5% | -0,5 |
| Arganzuela | Palos de Moguer | 5,6% | 5,3% | -0,3 |
| Tetuán | Berruguete | 6,2% | 5,2% | -1,0 |
| Ciudad Lineal | Concepción | 5,1% | ||
| Arganzuela | Imperial | 4,3% | 5,0% | 0,8 |
| Arganzuela | Chopera | 4,9% | ||
| Ciudad Lineal | Quintana | 5,4% | 4,8% | -0,6 |
| Fuencarral – El Pardo | Pilar | 4,8% | ||
| Tetuán | Bellas Vistas | 5,3% | 4,6% | -0,7 |
| Centro | Embajadores – Lavapiés | 5,3% | 4,5% | -0,8 |
| Arganzuela | Acacias | 5,5% | 4,4% | -1,1 |
| Arganzuela | Delicias | 5,1% | 4,4% | -0,8 |
| Chamartín | Ciudad Jardín | 3,9% | ||
| Retiro | Pacífico | 5,1% | 3,9% | -1,3 |
| Centro | Palacio | 4,4% | 3,8% | -0,5 |
| Tetuán | Cuatro Caminos – Azca | 4,6% | 3,8% | -0,8 |
| Barrio de Salamanca | Guindalera | 4,4% | 3,8% | -0,6 |
| Tetuán | Castillejos – Cuzco | 4,0% | 3,8% | -0,2 |
| Centro | Universidad – Malasaña | 3,8% | 3,7% | -0,1 |
| Chamartín | Prosperidad | 4,4% | 3,7% | -0,7 |
| Fuencarral – El Pardo | Peñagrande | 4,0% | 3,6% | -0,4 |
| Chamberí | Gaztambide | 4,2% | 3,6% | -0,6 |
| Centro | Cortes – Huertas | 4,2% | 3,6% | -0,6 |
| Barrio de Salamanca | Fuente del Berro | 4,4% | 3,6% | -0,8 |
| Centro | Sol | 3,5% | 3,5% | 0,1 |
| Moncloa – Aravaca | Argüelles | 4,2% | 3,5% | -0,7 |
| Chamartín | Nueva España | 3,5% | 3,4% | 0,0 |
| Chamberí | Vallehermoso | 4,2% | 3,3% | -0,9 |
| Chamberí | Arapiles | 3,6% | 3,3% | -0,3 |
| Centro | Justicia – Chueca | 3,6% | 3,3% | -0,3 |
| Chamartín | Hispanoamérica – Bernabéu | 4,0% | 3,2% | -0,8 |
| Chamberí | Trafalgar | 3,8% | 3,2% | -0,7 |
| Retiro | Estrella | 3,8% | 3,1% | -0,8 |
| Chamberí | Ríos Rosas – Nuevos Ministerios | 3,5% | 3,0% | -0,5 |
| Retiro | Ibiza de Madrid | 2,9% | 2,9% | -0,1 |
| Barrio de Salamanca | Goya | 3,0% | 2,8% | -0,2 |
| Chamberí | Almagro | 3,2% | 2,8% | -0,5 |
| Barrio de Salamanca | Castellana | 2,8% | 2,6% | -0,2 |
| Barrio de Salamanca | Recoletos | 2,7% | 2,6% | 0,0 |
| Barrio de Salamanca | Lista | 3,2% | 2,6% | -0,6 |
Tabla 4. Rentabilidad de la vivienda en Barcelona de mayor a menor
| Distritos | Barrios | Rentabilidad
3T-2024 |
Rentabilidad
3T-2025 |
Diferencia puntos 3T-2025 vs
3T-2024 |
| Ciutat Vella | El Raval | 6,3% | 6,1% | -0,2 |
| Sant Andreu | Sant Andreu de Palomar | 6,0% | ||
| Sant Martí | El Clot | 6,0% | ||
| Sants – Montjuïc | El Poble Sec – Parc de Montjuïc | 5,4% | 5,9% | 0,4 |
| Sants – Montjuïc | Sants-Badal | 5,9% | ||
| Sant Martí | El Camp de l’Arpa del Clot | 5,2% | 5,8% | 0,6 |
| Ciutat Vella | Sant Pere, Sta. Caterina i la Ribera | 5,6% | 5,5% | -0,1 |
| Sants – Montjuïc | Hostafrancs | 5,5% | ||
| Horta – Guinardó | El Baix Guinardó | 5,5% | ||
| Horta – Guinardó | El Guinardó | 5,5% | 5,4% | -0,1 |
| Sants – Montjuïc | Sants | 5,8% | 5,4% | -0,4 |
| Eixample | Fort Pienc | 5,2% | 5,1% | -0,2 |
| Gràcia | Vila de Gràcia | 4,9% | 5,0% | 0,1 |
| Les Corts | La Maternitat i Sant Ramon | 5,1% | 5,0% | 0,0 |
| Ciutat Vella | Barri Gòtic | 4,5% | 5,0% | 0,5 |
| Eixample | La Nova Esquerra de l’Eixample | 5,0% | 5,0% | 0,0 |
| Eixample | Sagrada Família | 5,3% | 4,9% | -0,4 |
| Sant Martí | El Parc i la Llacuna del Poblenou | 4,8% | ||
| Gràcia | El Camp d’en Grassot i Gràcia Nova | 4,7% | ||
| Ciutat Vella | La Barceloneta | 4,5% | 4,7% | 0,2 |
| Eixample | Sant Antoni | 5,6% | 4,6% | -0,9 |
| Sarrià – Sant Gervasi | El Putget i el Farró | 5,8% | 4,6% | -1,2 |
| Les Corts | Barri de les Corts | 5,3% | 4,5% | -0,9 |
| Sant Martí | El Poblenou | 5,3% | 4,4% | -0,9 |
| Eixample | L’Antiga Esquerra de l’Eixample | 4,5% | 4,1% | -0,4 |
| Sarrià – Sant Gervasi | Sant Gervasi i la Bonanova | 4,6% | 4,0% | -0,6 |
| Sarrià – Sant Gervasi | Sarrià | 3,9% | 3,9% | 0,1 |
| Les Corts | Pedralbes | 4,0% | 3,7% | -0,2 |
| Eixample | Dreta de l’Eixample | 3,6% | 3,6% | 0,0 |
| Sarrià – Sant Gervasi | Sant Gervasi- Galvany | 4,0% | 3,4% | -0,7 |
| Sant Martí | Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou | 3,7% | 3,3% | -0,4 |
