La reforma que propone el Programa Reviva del Ayuntamiento de Madrid limita los derechos de los inquilinos. Pero, ¿por qué? Estos son, bajo mi criterio, los motivos principales.
La figura que va utilizar el Ayuntamiento de Madrid o, mejor dicho, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid para convertirse en arrendador es la del usufructo temporal por un período mínimo de tiempo de cuatro años. Eso significa que, al terminarse la constitución del derecho de usufructo de cuatro años, terminará también la duración de los arrendamientos concertados por el arrendador usufructuario.
De este modo, si actualmente un inquilino puede estar hasta siete años arrendado cuando el arrendador es una persona jurídica, resulta que con este plan a los inquilinos les estarían recortando tres años sus derechos arrendaticios. Y esto vulneraría el artículo noveno de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La extinción del derecho de arrendamiento
Desde el Ayuntamiento se escudan en que así lo prevé el artículo 13.2 de la LAU, al decir que al acabar el usufructo se extinguen todos los derechos otorgados por el usufructuario. Entre ellos, el derecho de arrendamiento.
Utilizar la figura del usufructo de forma colectiva por un mismo arrendador para captar viviendas para luego ser arrendadas no debería ser el cauce más indicado, porque el usufructo que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos está pensado para usufructos vitalicios, en los que cuando muere el usufructuario se terminan los contratos otorgados por él. O en usufructos temporales, pero de distintos usufructuarios.
En este sentido, no se puede aplicar esta figura a la constitución generalizada de usufructos por un mismo usufructuario, porque esta forma de actuar supone limitar el derecho que la ley concede a los inquilinos de viviendas de poder estar entre cinco y siete años arrendados en función de que los arrendadores sean personas físicas o personas jurídicas.
Además, la utilización de esta figura de forma generalizada para arrendar viviendas originaría otros dos problemas, incluso si la constitución del usufructo fuera por el mínimo de siete años que exige la ley cuando el arrendador es una persona jurídica.
El primero de ellos podría ocurrir si antes de finalizar el plazo inicial contratado, los inquilinos desistieran anticipadamente de su cumplimiento, porque no se les puede obligar legalmente a un cumplimiento íntegro de la duración de los contratos más allá de los primeros seis meses. En estos supuestos, la Sociedad Pública del Alquiler y Suelo de Madrid, usufructuaria de las viviendas, tendría dos opciones. La primera sería seguir pagando las rentas acordadas a los propietarios hasta la finalización del tiempo pactado de usufructo.
La segunda sería buscar nuevos inquilinos hasta la finalización del derecho de usufructo acordado. Si esta fuera la opción elegida, a estos segundos inquilinos se les volverían a conculcar otra vez sus derechos arrendaticios, debido a que la nueva duración de los arrendamientos solo podría alcanzar hasta la finalización del derecho del arrendador usufructuario (EMVSA), que seguramente ya habría consumido con los primeros inquilinos una parte importante del período de usufructo contratado.
Otro problema a tener en cuenta
El segundo problema que podría darse, es que de admitirse la figura del usufructo temporal cuando se realiza de forma colectiva por un mismo arrendador, se estaría abriendo la Caja de Pandora, para que esta vía fuera también utilizada por otros arrendadores. Sobre todo grandes tenedores de inmuebles, para recortar derechos de los inquilinos en cuanto a la duración de los arrendamientos. Simplemente cediendo en usufructo sus viviendas, de forma temporal, a otras empresas arrendadoras vinculadas, para luego ellas en calidad ya de usufructuarias, arrendar las viviendas por tiempos inferiores a los determinados por la ley.
Por todo ello, entendemos que la utilización generalizada de la figura del usufructo temporal realizada por un mismo arrendador desnaturaliza el tiempo mínimo de duración de los arrendamientos, regulado en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conculcando el derecho de los inquilinos.
José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.
