El alquiler turístico en España ha experimentado un crecimiento constante durante la última década. A partir de 2023, con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo), y especialmente en 2025, se han introducido novedades de gran impacto para quienes gestionan inmuebles de uso turístico. En este artículo vamos a desgranar algunas de las novedades más relevantes que se introducen así como de las consecuencias e implicaciones para un agente o agencia inmobiliaria.
Autorización obligatoria de la comunidad sobre el uso de viviendas para alquiler turístico
Uno de los cambios más significativos introducidos en 2025 afecta directamente a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Desde el 3 de abril, se establece que “la comunidad de propietarios podrá limitar o condicionar el uso de las viviendas como alquileres turísticos mediante acuerdo adoptado por una mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación” (modificación del artículo 17.12 de la LPH).
Este requisito convierte la aprobación vecinal en una condición sine qua non para que una vivienda pueda ser destinada a alquiler turístico. Aunque es muy importante tener en cuenta que esta disposición no tiene carácter retroactivo, es decir, que las viviendas que ya estaban registradas y operando legalmente antes de abril de 2025 mantienen su situación mientras no haya un cambio de uso o titularidad.
Registro estatal obligatorio de viviendas de uso turístico
Otra novedad crucial que, previsiblemente, entrará en vigor el 1 de julio de 2025 será la creación del Registro Estatal de Viviendas de Uso Turístico (REVUT). Según el artículo 10 de la Ley 12/2023: “Toda vivienda destinada a usos turísticos deberá estar inscrita en el registro único estatal, con número identificativo, y su comercialización estará prohibida en ausencia de dicha inscripción”.
Este registro pretende unificar criterios a nivel nacional y facilitar la supervisión. La mayor trascendencia para los profesionales del sector inmobiliario implicará que ninguna vivienda podrá anunciarse legalmente en plataformas especializadas en alquiler turístico sin estar inscrita en el REVUT, incluso aunque ya cuente con licencias autonómicas.
Aplicación del IVA al 21% para los alquileres turísticos
Una propuesta legislativa en trámite, apoyada por el Gobierno en mayo de 2025, contempla la aplicación del 21% de IVA a los alquileres turísticos de corta duración (menos de 30 noches), que hasta ahora podían estar exentos si se ofrecían sin servicios complementarios. Esta medida aparece en la nueva Proposición de Ley para la Contención del Mercado Inmobiliario y Reforma Fiscal (BOCG, 22 de mayo de 2025), cuyo artículo 5 establece: “Se modifica la Ley del IVA para gravar con el tipo general del 21% aquellos arrendamientos de viviendas de uso turístico gestionados con fines lucrativos, independientemente de que se ofrezcan o no servicios complementarios”.
Para los agentes y agencias inmobiliarias, esto implica que habrá que estar atentos a la evolución legal de esta propuesta ya que, de llevarse a cabo, implica adaptar la facturación, reflejando el IVA en las tarifas con su consiguiente declaración trimestral ante Hacienda. Por otro lado, este cambio afectará a los márgenes comerciales y la rentabilidad de algunos propietarios.
Importancia del asesoramiento profesionalizado sobre el alquiler turístico
La nueva regulación es más estricta, algo que se puede entender también desde otra perspectiva, como puede ser la oportunidad para mostrar el nivel de profesionalización del sector inmobiliario, con un asesoramiento detallado y eficaz. La gestión legal, fiscal y técnica de los alquileres turísticos está demandando cada vez más la figura del agente experto: quien entiende de legislación, conoce las herramientas digitales de gestión, y aporta soluciones adaptadas al cliente.
El contundente régimen sancionatorio de cada nivel de la administración obliga a velar con celo la normativa y a ser diligentes a la hora de publicitar o intermediar en el alquiler de inmuebles turísticos, asegurándonos de comprobar que los inmuebles están debidamente regularizados.
En el plano fiscal, la Agencia Tributaria también ha reforzado los mecanismos de control, con lo cual, es labor del agente inmobiliario informar a sus clientes de las obligaciones fiscales desde el primer momento. Asesorar sobre estas cuestiones ya no es un plus, sino una parte esencial del servicio profesional.
El alquiler turístico, junto con el resto de figuras jurídico-legales que afectan al sector inmobiliario, están configurando, cada vez más, la actividad del agente inmobiliario, en un rol de asesor integral. La clave está en anticiparse, formarse, asesorar con rigor y posicionarse como referentes en un mercado cada vez más competitivo que exige responsabilidad, transparencia y mucha preparación.
