Ángel Cominges es el Consejero Delegado de Óptima Mayores, una asesoría independiente especializada en hipoteca inversa. Después de años sin poder ofrecer este producto por falta de oferta por parte de los bancos en España, ahora vuelven a estar disponibles gracias a un acuerdo con el banco portugués BNI. Prevén que la demanda, que no ha dejado de existir durante todos estos años, crezca rápidamente y por eso, además de contar con su sede central en Madrid, en solo unos meses han abierto delegaciones en Vigo, A Coruña, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga, y están a punto de estrenar otra en Bilbao.
Fotocasa: ¿Quiénes sois Óptima Mayores y cómo os habéis especializado en hipoteca inversa?
Ángel Cominges: Óptima Mayores es una empresa asesora independiente actuarial, fiscal, legal y financiera para clientes mayores. Se formó en el año 2005 por parte de un grupo de profesionales provenientes del sector de seguros o de la banca. Vimos que la gran mayoría de personas de más de 65 años en España, el 87% en estos momentos, tienen una vivienda en propiedad, fruto del ahorro de toda su vida. Es la manera que han tenido de ahorrar, pero es un capital inmovilizado, y empezamos a buscar la manera de convertir ese ahorro inmovilizado en líquido. Dos años más tarde, en 2007, se aprobó la ley de hipoteca inversa en España y pudimos empezar a trabajar con ese producto.
Fotocasa: ¿Qué es una hipoteca inversa?
Ángel Cominges: Una hipoteca inversa es un crédito con garantia hipotecaria diseñado exclusivamente para personas mayores de 65 años que tengan vivienda en propiedad. Tiene la particularidad de que es el único préstamo que no debe devolverse en cuotas de amortización. Quien suscribe el préstamo, de hecho, no está obligado a la devolución, sino que esa obligación corresponde a sus herederos si quieren conservar la vivienda hipotecada. Está regulado así por la Ley 41/2007. Es decir, cuando se hereda la casa es cuando hay que devolver el dinero que los propietarios recibieron del banco mediante la hipoteca inversa.
Con un ejemplo se ve más claro. Para una casa que vale 300.000 euros y un propietario de 75 años, se presta de media un 30% del valor de la vivienda. En nuestra web pueden calcularse las cantidades. En este caso serían 100.000 euros, que cobraría de golpe, o bien pagos mensuales de unos 600 euros, como renta vitalicia. Cuando fallezca el titular del préstamo, quienes heredan la casa pueden venderla por el precio que tenga en ese momento, devolver la hipoteca inversa al banco y disponer del resto del dinero derivado de la venta. De ese modo, las personas mayores han podido utilizar sus propios ahorros que estaban inmovilizados para mejorar su calidad de vida en esa última etapa. Y los herederos siguen recibiendo una buena parte del valor de esa vivienda.
Fotocasa: ¿Cuáles son los pasos a seguir? ¿Cómo se calcula el valor de la vivienda?
Ángel Cominges: Nosotros analizamos las necesidades y circunstancias concretas de cada cliente con el objetivo de que pueda obtener las mejores condiciones que haya en el mercado en cada momento. Para ello presentamos un primer proyecto totalmente gratuito ya adaptado a su caso y, si quiere seguir adelante, le acompañamos durante todo el proceso de contratación. Ofrecemos asesoramiento fiscal, legal, financiero y actuarial hasta la firma ante notario.
En ese primer proyecto inicial trabajamos a partir de un valor estimado de la vivienda. Si hay interés por seguir adelante, debe realizarse una tasación a través de una sociedad de tasación independiente, como se hace con las hipotecas convencionales. La cantidad de la hipoteca inversa irá en función del valor de la vivienda y de la edad de las personas propietarias.
Fotocasa: ¿Qué tipo de personas y de viviendas pueden acceder a una hipoteca inversa?
Ángel Cominges: Las hipotecas inversas se pueden contratar a partir de los 65 años. Los bancos con los que trabajamos consideran viviendas a partir de un valor mínimo de 150.000 euros. Estamos intentando que puedan aplicarse en casas de menos valor, pero los bancos tienen sus propias decisiones de concentración de riesgo y prefieren viviendas que ofrezcan ciertas garantías.
Fotocasa: ¿Qué gastos comportan las hipotecas inversas?
Ángel Cominges: La tasación es el único gasto que tiene que afrontar el cliente, y suelen ser unos 300 euros de media. Como la ley de la hipoteca inversa establece que el objetivo de este producto es mejorar la calidad de vida de las personas mayores, tiene varias exenciones fiscales. Una de ellas es el impuesto de actos jurídicos documentados: no lo paga ni el cliente ni el banco, en estas hipotecas no se aplica.
Fotocasa: ¿Tienen total disposición de la vivienda los firmantes de una hipoteca inversa?
Ángel Cominges: Pueden hacer con su casa lo que quieran: seguir residiendo en ella, alquilarla, etcétera. La casa sigue siendo suya, esta es la gran diferencia con la renta vitalicia inmobiliaria, que sí que comporta una transmisión de la propiedad en vida del hipotecado. Además, la hipoteca inversa se puede cancelar en cualquier momento, solo con una pequeña penalización.
Fotocasa: ¿Es un buen momento para las hipotecas inversas? ¿Hay demanda?
Ángel Cominges: Las hipotecas inversas, en España, se legislaron en 2007, pero durante la crisis no había productos bancarios para poder realizarlas, los bancos no las ofrecían, no les interesaba. Pero demanda ha habido siempre. Nosotros hemos trabajado los últimos cinco años para intentar que las entidades las ofrecieran, y ahora, desde el pasado mes de septiembre, hemos conseguido de la mano del banco portugués BNI un nuevo producto que es realmente sencillo, claro y útil para las personas mayores.
Durante estos últimos años recibíamos una media de 200 personas al mes interesadas en las hipotecas inversas. Desde que comercializamos este nuevo producto con BNI recibimos muchísimas más. Y nuestra ratio de conversión, el porcentaje de quienes finalmente contratan una hipoteca inversa, ha pasado del 3 al 36%. Hay otro dato clave en este sentido: solo el 12% de las personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad saben que existe esta opción. Nosotros queremos divulgar la posibilidad de las hipotecas inversas para que puedan acogerse a esta fórmula, que puede ayudar a mejorar su calidad de vida, muchas más personas. En otros países ya son mucho más conocidas. En el Reino Unido, por ejemplo, se firmaron 38.000 hipotecas inversas en 2017.
Fotocasa: ¿Cuál es el perfil de las personas que se interesan por la hipoteca inversa?
Ángel Cominges: El perfil medio, a partir de los datos recogidos en nuestra empresa, es de mujeres viudas, de 79 años, de nivel económico medio-alto y una vivienda de 350.000 euros. Pero con este nuevo producto que ahora podemos ofrecer creemos que va a bajar la edad media de las personas interesadas, porque se pueden conseguir cantidades mayores que las que los bancos ofrecían antes ya a partir de los 65 años.
Fotocasa: ¿Es un producto seguro?
Ángel Cominges: Es un producto totalmente seguro. Precisamente para proteger a las personas mayores frente a los bancos todopoderosos, la ley de la hipoteca inversa establece la obligatoriedad de que intervenga un servicio de asesoramiento independiente para garantizar que la contratación es correcta. Es lo que hacemos en Óptima Mayores, ese asesoramiento y acompañamiento durante todo el proceso. Y no cerramos una operación si el cliente no está tranquilo, convencido y seguro de que está contratando algo que es bueno.
Fotocasa: ¿Colaboráis con agentes inmobiliarios?
Ángel Cominges: Nosotros somos totalmente independientes, pero en algunos momentos puntuales hemos colaborado con agentes inmobiliarios, sobre todo durante la crisis en casos en los que costaba mucho vender algunas viviendas. Si no conseguían vender a un precio adecuado, la opción de hipoteca inversa era una posibilidad interesante para aquellos que tenían una necesidad económica urgente. Además, como la hipoteca inversa se puede deshacer en cualquier momento, podía incluso ser una fórmula puente mediante la cual la inmobiliaria puede seguir teniendo la vivienda a la venta sin tanta prisa, porque la necesidad económica inicial del propietario se ha cubierto mediante la hipoteca inversa. Ahora mismo no tenemos colaboración con agentes inmobiliarios, pero estaríamos encantados de tenerla.
