Anatomía de una captación que no cierra | Parte 4: Hay acuerdo, pero la operación no llega a firma

Tiempo de lectura: 7 min

Después de convertir las consultas en visitas, conseguir una oferta y acercar las posiciones del propietario y del comprador, ambos aceptan el precio y las condiciones de la venta.

Empiezas a preparar la firma, pero surge un imprevisto de última hora. El banco solicita más documentación, una carga sigue pendiente de cancelar o un trámite se alarga más de lo previsto. Ambas partes quieren cerrar la operación, pero la fecha acordada empieza a peligrar.

¿Qué puede impedir que una operación llegue a la firma? ¿Y qué puedes hacer para que los asuntos pendientes no comprometan la venta?

En esta cuarta y última entrega de «Anatomía de una captación que no cierra», analizamos qué puede impedir el cierre de la operación y cómo anticiparte a los problemas de financiación, documentación o entrega de la vivienda.

Aunque esta revisión debe comenzar antes de aceptar una oferta, ahora debes asegurarte de que los trámites pendientes se completen a tiempo para que comprador y vendedor puedan cumplir lo pactado y firmar en la fecha prevista.

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1. La hipoteca aún no está lista para firmarse

Aunque el banco haya valorado favorablemente el perfil del comprador, eso no significa que la hipoteca esté aprobada. La entidad puede necesitar documentación adicional o revisar la tasación de la vivienda. También puede concluir, tras analizar sus ingresos y las deudas que ya tiene, que su capacidad de endeudamiento no permite concederle el importe solicitado.

Confirma con el comprador en qué fase está la solicitud y qué falta para formalizar la hipoteca. Así podrás valorar si es posible mantener la fecha prevista.

• La entidad sigue estudiando la solicitud: pregunta qué documentación o trámite falta y cuándo prevé el banco comunicar su decisión.
• El préstamo ofrecido es inferior al importe que necesita: comprueba si dispone de ahorros suficientes para cubrir la diferencia, además de los impuestos y gastos derivados de la compra.
• El banco ya ha presentado una oferta formal de hipoteca: confirma con la notaría cuándo puede firmarse. El comprador debe disponer del plazo legal para revisar las condiciones y acudir antes a una cita de asesoramiento notarial.

Si la hipoteca se retrasa o se deniega y el comprador ya ha entregado una cantidad a cuenta, consulta con un profesional jurídico cómo afecta esa situación al contrato. Antes de hablar de ampliar el plazo, cancelar la operación o devolver el dinero, hay que revisar las condiciones acordadas y la normativa aplicable.

2. Faltan documentos o hay trámites pendientes que pueden retrasar la venta

La preparación de la escritura puede revelar documentos que faltan, cargas pendientes de cancelar o discrepancias en los datos del inmueble. Una herencia sin completar o una hipoteca pagada que todavía figura en el Registro de la Propiedad pueden exigir gestiones adicionales y retrasar la operación.

Identifica qué debe resolverse, quién se encargará y cuánto tiempo necesita antes de confirmar la fecha de firma. Revisa los documentos para la compraventa de una vivienda y presta atención a las situaciones que pueden alargar el proceso:

• La hipoteca está pagada, pero sigue inscrita: pide al propietario que solicite al banco el certificado de deuda cero y coordina su cancelación ante notario y en el Registro de la Propiedad.
• El propietario necesita el dinero de la venta para terminar de pagar la hipoteca: confirma con el banco cuánto debe y organiza con la notaría qué parte del precio se destinará a saldar esa deuda y cómo se tramitará la cancelación registral.
• Quedan trámites de la herencia por completar: consulta con la notaría qué gestiones faltan y cómo deben organizarse para formalizar la venta.
• Existen discrepancias en los datos del inmueble: contrasta la superficie y la descripción que constan en la escritura, el Registro y el Catastro. Consulta con la notaría si las diferencias requieren una rectificación y cómo pueden afectar a la compraventa.

Revisa quién figura como propietario y qué cargas constan en la nota simple registral. Si alguna cancelación sigue en trámite, confirma con la notaría cómo se coordinará con la compraventa y quién realizará el seguimiento hasta su inscripción.

3. Quedan gastos pendientes de pago o compromisos de entrega por cumplir

Durante la negociación habéis acordado quién asume determinados gastos y en qué condiciones se entregará la vivienda. Revisa con el propietario qué compromisos ha cumplido y cuáles siguen pendientes para la fecha de firma.

Si, por ejemplo, se comprometió a saldar una deuda con la comunidad, solicita el justificante de pago. Si todavía no la ha abonado, concreta cuándo lo hará y cómo acreditará que está liquidada.

• Hay recibos del IBI, cuotas de comunidad o derramas pendientes de pago: comprueba sus importes y vencimientos, y solicita el certificado de deuda con la comunidad. Si alguna cantidad se abonará después de la firma, pide asesoramiento jurídico sobre las responsabilidades de cada parte y cómo documentar lo acordado.
• Se pactaron reparaciones o la inclusión de mobiliario: organiza una visita antes de la firma para revisar los trabajos realizados y contrastar los muebles y electrodomésticos con el inventario acordado.
• El vendedor entregará las llaves después de firmar: verifica que consten por escrito la fecha de entrega, los gastos y responsabilidades que asumirá mientras permanezca en la vivienda y las consecuencias de un retraso. Solicita una revisión jurídica de estas condiciones.

4. Se acerca la fecha de firma y quedan gestiones pendientes

Haber fijado con la notaría una fecha para firmar la escritura de compraventa no significa que todos los trámites previos estén listos. Confirma quién se ocupa de cada gestión pendiente y cuándo estará terminada para valorar si podéis mantener el calendario acordado.

Según lo que quede pendiente, estas son las gestiones que debes coordinar:

• Falta entregar documentación: concreta quién debe aportarla y fija una fecha que permita al banco o a la notaría revisarla con antelación.
• Un comprador o vendedor no puede acudir: consulta con la notaría qué poder necesita para que otra persona firme en su nombre. Si ya dispone de uno, envíalo previamente para que comprueben si permite realizar la operación.
• Falta concretar cómo se pagará la vivienda: confirma con las partes, el banco y la notaría los importes, los destinatarios y el medio de pago. Comprueba que los fondos y, en su caso, los cheques bancarios estarán disponibles el día previsto.

Si no es posible firmar dentro del plazo pactado, informa a ambas partes y solicita una revisión jurídica del contrato. Si acuerdan una prórroga, formalizadla por escrito antes del vencimiento, con la nueva fecha y las condiciones aceptadas. Aplazar la firma con la notaría no amplía por sí solo el plazo contractual.

Con esta entrega cerramos “Anatomía de una captación que no cierra”, en la que hemos seguido el recorrido de una vivienda desde las primeras consultas hasta la firma.

Ahora tienes una base para explicar con hechos qué está frenando una venta y proponer una actuación concreta para resolverlo.