Muchas agencias inmobiliarias ya utilizan la factura electrónica en su actividad diaria. Sin embargo, la Ley Crea y Crece marcará un antes y un después al convertirla en obligatoria en las relaciones entre empresas y profesionales. Aunque esta obligación ya está recogida en la ley y desarrollada por el Real Decreto 238/2026, todavía falta la orden ministerial que completará los aspectos técnicos y activará los plazos de adaptación.
Hasta entonces, las agencias inmobiliarias disponen de cierto margen para prepararse. Pero conviene no relajarse, ya que afectará a aspectos tan habituales como la facturación de honorarios, las colaboraciones con otras empresas o la gestión administrativa de la agencia. En este artículo analizamos todo lo que hay que saber al respecto.
¿Qué es la factura electrónica obligatoria y cuáles son sus principales objetivos?La factura electrónica es un documento emitido y conservado en formato digital que tiene la misma validez fiscal y jurídica que una factura tradicional. Más allá de eliminar el soporte en papel, permite intercambiar información entre empresas y profesionales mediante sistemas que dejan constancia de su emisión, recepción y conservación, y que garantizan su autenticidad e integridad. Esta medida forma parte de la Ley 18/2022 de Creación y Crecimiento de Empresas, más conocida como Ley Crea y Crece, impulsada para favorecer la digitalización empresarial y mejorar el funcionamiento de las relaciones comerciales entre empresas y profesionales. Sus principales objetivos son:
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¿A quién afecta la nueva obligación?
La obligación de utilizar factura electrónica se aplicará a las operaciones realizadas entre empresarios y profesionales (otras empresas y colaboradores), es decir, a las relaciones B2B, no en las operaciones con consumidores particulares.
- Agencias inmobiliarias: deberán emitir y recibir facturas electrónicas en sus relaciones con promotoras, constructoras, otras agencias o proveedores habituales del sector. Esto incluye operaciones habituales como la facturación de honorarios, el reparto de comisiones entre agencias colaboradoras o la contratación de servicios externos.
- Agentes autónomos y colaboradores: La obligación también afectará a los agentes inmobiliarios autónomos y colaboradores externos que trabajen por cuenta propia. Por ejemplo, cuando facturen comisiones o servicios profesionales a una agencia inmobiliaria o a otros profesionales del sector.
¿Cuándo será obligatoria la factura electrónica?
Como hemos comentado, La obligatoriedad se incorporó con la aprobación de la Ley Crea y Crece en 2022, pero está pendiente la orden ministerial que debe completar el desarrollo técnico del sistema y activar el inicio de los plazos de adaptación.
Aunque el marco general ya está definido, todavía existen algunas cuestiones relevantes por concretar:
- las plataformas que podrán utilizarse para el intercambio de facturas electrónicas,
- los formatos técnicos admitidos
- o los mecanismos que permitirán acreditar aspectos como la recepción, aceptación o rechazo de una factura.
También sigue pendiente aclarar cómo convivirá esta obligación con otros proyectos impulsados por la Administración para digitalizar la facturación empresarial, como Verifactu.
Calendario previsto de implantación
La implantación de la factura electrónica será progresiva y dependerá del tamaño de la empresa. La previsión actual es que los empresarios y profesionales cuyo volumen de operaciones haya superado los 8 millones de euros en el año natural anterior deban adaptarse antes que el resto.
El calendario previsto contempla un plazo de adaptación de 12 meses para este primer grupo y de 24 meses para el resto de empresas y profesionales, a contar desde la entrada en vigor de la orden ministerial que completará el desarrollo técnico del sistema.
¿Qué deberán hacer las agencias inmobiliarias para adaptarse?
La adaptación no pasa únicamente por cambiar la forma de emitir facturas, sino también por revisar las herramientas utilizadas para gestionar la facturación, conservar la documentación y relacionarse con proveedores, colaboradores y otras empresas. Gran parte de los cambios se concentrarán en:
- Software de facturación compatible: La implantación de la factura electrónica obligará a muchas agencias a revisar las herramientas que utilizan actualmente para facturar. Deberán comprobar que las soluciones ya utilizadas cumplen con los requisitos exigidos por la normativa y pueden integrarse con el resto de herramientas de gestión de la empresa, como el CRM.
- Conservación y trazabilidad de las facturas: La normativa exigirá conservar las facturas de forma que pueda demostrarse cuándo fueron emitidas, quién las recibió y que no han sido modificadas posteriormente. Esto supondrá contar con sistemas que permitan localizar y verificar la documentación de forma rápida en caso de una revisión, una incidencia administrativa o una comprobación fiscal.
- Intercambio de facturas entre empresas: Uno de los cambios más relevantes será la posibilidad de conocer el estado de una factura durante todo su ciclo de vida. Esto permitirá acreditar su recepción, mejorar el seguimiento de cobros, reducir incidencias administrativas y reforzar la transparencia en las relaciones entre empresas.
Cómo afecta la factura electrónica a la actividad inmobiliaria
La factura electrónica tendrá impacto en la gestión económica diaria de la agencia:
- Facturación de honorarios y comisiones: El cambio será especialmente relevante en operaciones con reparto de honorarios, colaboraciones entre agencias o servicios prestados por agentes externos. La factura electrónica puede ayudar a documentar con mayor claridad qué importe corresponde a cada parte y en qué estado se encuentra cada factura.
- Relación con promotoras, constructoras y otros proveedores: A las relaciones habituales con promotoras, constructoras, tasadoras, fotógrafos, empresas de marketing, proveedores tecnológicos o servicios de home staging también les impactará este cambio, permitiendo ordenar mejor la facturación con terceros y reducir errores en operaciones en las que intervienen varios profesionales.
- Gestión documental y control administrativo: La factura electrónica reforzará la necesidad de vincular cada factura con la operación correspondiente: compraventa, alquiler, colaboración profesional o servicio contratado. Esta trazabilidad será muy importante cuando intervengan varias partes, existan discrepancias sobre honorarios o sea necesario justificar una operación ante una revisión posterior.
Sanciones y riesgos por incumplimiento de la normativa
La adaptación a la factura electrónica no es solo una cuestión tecnológica, también existirán obligaciones específicas para las empresas y profesionales, cuyo incumplimiento puede generar incidencias administrativas y posibles sanciones.
La Ley Crea y Crece contempla multas de hasta 10.000 euros para las empresas obligadas que no faciliten los medios necesarios para recibir facturas electrónicas o incumplan determinadas obligaciones asociadas a este sistema.
Además, que la agencia no disponga de sistemas de facturación electrónica cuando empresas, proveedores o colaboradores empiecen a exigirlos para operar, también será un riesgo. No estar preparados puede retrasar cobros, complicar relaciones comerciales y restar competitividad frente a otras agencias que ya hayan adaptado sus procesos.
7 medidas recomendables para que una agencia inmobiliaria se prepare
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Preguntas frecuentes sobre la factura electrónica en el sector inmobiliario
¿Tendré que emitir todas las facturas en formato electrónico?
No necesariamente. La obligación se centra en las operaciones entre empresas y profesionales. En una agencia inmobiliaria, esto afectará sobre todo a facturas emitidas a promotoras, constructoras, otras agencias, colaboradores autónomos o proveedores profesionales.
¿Afecta también a los autónomos?
Sí. Los agentes inmobiliarios autónomos también deberán adaptarse cuando facturen a empresas o a otros profesionales. Por ejemplo, si un colaborador factura comisiones a una agencia, esa operación entrará dentro del ámbito de la factura electrónica cuando la obligación sea aplicable.
¿Qué ocurre con los clientes particulares?
La obligación de factura electrónica no está pensada, en principio, para las operaciones con consumidores particulares. Por tanto, cuando una agencia facture a un cliente final que actúa como particular, el tratamiento será distinto al de una relación entre empresas o profesionales.
¿Es lo mismo factura electrónica que Verifactu?
No. Aunque suelen confundirse, factura electrónica y Verifactu responden a obligaciones distintas.
La factura electrónica, vinculada a la Ley Crea y Crece, regula el intercambio de facturas entre empresas y profesionales. Es decir, cómo se emiten, reciben y comparten esas facturas en las relaciones B2B.
Verifactu, en cambio, no es otra forma de factura electrónica, sino un sistema relacionado con los programas de facturación. Su objetivo es garantizar que los programas utilizados para facturar generen registros seguros, íntegros, trazables y no manipulables. Por tanto, no regula tanto el envío de la factura a otra empresa, sino cómo se crea y queda registrada dentro del sistema de facturación.
Dicho de otra forma: la factura electrónica afecta al intercambio de facturas entre empresas, mientras que Verifactu afecta al programa con el que se generan dichas facturas.
