Como sabéis, el mercado residencial atraviesa uno de los momentos más complejos de las últimas décadas. La escasez de oferta, la dificultad para generar nuevo suelo, el incremento de costes y la creciente exigencia regulatoria están redefiniendo el modelo promotor en España.
Para analizar hacia dónde evoluciona el sector y qué tendencias marcarán los próximos años, hablamos con Jaume Borràs, director de negocio de Culmia, una de las principales plataformas residenciales de gestión integral en España. Desde la adquisición y desarrollo de suelo hasta la comercialización, Culmia opera con un modelo que le ha permitido posicionarse como uno de los actores más relevantes del mercado, especialmente en vivienda asequible y colaboración público-privada.
En esta entrevista, Borràs aborda algunos de los grandes retos del sector:
- la falta de oferta,
- el papel de la vivienda asequible,
- la industrialización,
- la sostenibilidad,
- y la transformación de las promotoras hacia modelos cada vez más sofisticados y orientados a gestión.
El gran problema del mercado residencial: falta de oferta y capacidad productiva
Para Jaume Borràs, el principal desafío del mercado residencial sigue siendo estructural: existe un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda que todavía no tiene una solución inmediata. “El contexto es de gran desequilibrio entre la oferta y la demanda”, explica. Y detrás de esta situación aparecen varios factores combinados: “la escasez de suelo finalista, los plazos necesarios para producir nuevo suelo, la complejidad regulatoria y la lentitud de los trámites administrativos”.
A esto se suma otro problema creciente: “También hay una falta de capacidad constructiva y un crecimiento de los costes de construcción”, señala. El resultado es un mercado tensionado donde aumentar la oferta sigue siendo el gran reto de fondo.
“Hay una falta de capacidad constructiva y un crecimiento de los costes de construcción”
La vivienda asequible seguirá siendo protagonista
Uno de los mensajes más claros de la entrevista es el peso que tendrá la vivienda asequible en los próximos años. Para Borràs, no se trata de una tendencia coyuntural, sino de una necesidad estructural del mercado. “La vivienda asequible es la gran protagonista y no cambiará en el futuro inmediato”, afirma.
En este contexto, la colaboración público-privada se ha convertido en una de las principales vías para activar nueva oferta residencial. Culmia ha sido uno de los actores pioneros en este tipo de desarrollos, participando en proyectos como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, el de la Comunidad Valenciana o el Plan Suma del Ayuntamiento de Madrid.
“Necesitamos maximizar el desarrollo de este tipo de vivienda, tanto de alquiler como para la venta. Su papel es clave para el equilibrio social”, destaca.
El build to rent sigue teniendo sentido, pero con más dificultades
Aunque el build to rent continúa respondiendo a una necesidad clara del mercado, el contexto actual está complicando su desarrollo.
“El modelo build to rent también responde a una necesidad del mercado, aunque en el contexto actual su desarrollo por parte de los promotores se enfrenta a mayores dificultades”, explica Borràs.
El incremento de costes, la presión financiera y el entorno regulatorio están obligando a replantear muchos proyectos, especialmente en un segmento que depende mucho del equilibrio entre rentabilidad y estabilidad a largo plazo.
La sostenibilidad ya no es un elemento diferencial
Otro de los grandes cambios del sector es que la sostenibilidad ha dejado de ser un valor añadido. Como dice el director de negocio de Culmina, “la sostenibilidad y la eficiencia energética ya no son elementos de diferenciación, son una obligación”.
Además, apunta a un aspecto cada vez más relevante en el comprador: la salud y la calidad del entorno residencial. “A ello hay que sumarle la salubridad, cada vez más presente en la mente del comprador”. En este sentido, la compañía trabaja con certificaciones como BREEAM o LEED y ha desarrollado sus propios sellos internos de sostenibilidad y salud: Cuarzo y Jade.
“La sostenibilidad y la eficiencia energética ya no son elementos de diferenciación, son una obligación”
El comprador es más exigente y obliga a repensar el producto
La evolución del cliente también está transformando la forma de desarrollar vivienda. Según Borràs, el comprador actual llega mucho más informado y espera soluciones más completas. “Hoy debemos ofrecer viviendas adaptables, personalizables, inteligentes, conectadas, eficientes, sostenibles y saludables”, explica.
Pero la exigencia no termina dentro de la vivienda. También ganan peso:
- los espacios comunitarios;
- la conectividad;
- la flexibilidad de uso;
- y la experiencia global del cliente.
En este escenario, Culmia apuesta por equipos propios de arquitectura e ingeniería que participan en todas las fases del desarrollo para mantener el control sobre el producto y adaptarse más rápido a las nuevas demandas.
La industrialización y la innovación ya forman parte del negocio promotor
La innovación ocupa un lugar central en la estrategia de Culmia, aunque con un enfoque determinado: “Siempre hemos estado muy atentos e interesados en la innovación, pero solo en la innovación que tenga impacto real en el negocio”, señala.
Uno de los grandes focos de la compañía ha sido la industrialización de la construcción, aunque la innovación también afecta a:
- producto;
- marketing;
- comunicación;
- relación con el cliente;
- digitalización;
- y nuevos modelos contractuales.
Además, Borràs identifica claramente cuál será el próximo gran eje de transformación del sector: “Ahora es el momento de la IA”.
“Ahora es el momento de la IA”
Del modelo promotor tradicional a plataformas de gestión más complejas
Uno de los puntos más interesantes de la entrevista es la visión sobre cómo están evolucionando las grandes promotoras. Según explica, el sector avanza hacia estructuras mucho más sofisticadas y profesionalizadas: “Las empresas de mayor tamaño estamos evolucionando el modelo tradicional hacia organizaciones más complejas”.
Este cambio implica nuevas relaciones con el capital y una transformación profunda de la función promotora: “Nos estamos convirtiendo en plataformas de gestión multicliente”. En este nuevo escenario, la capacidad de ejecución y adaptación será uno de los factores más determinantes.
La capacidad de gestionar suelo marca la diferencia
A diferencia de muchas promotoras, Culmia mantiene un equipo propio especializado en desarrollo de suelo, algo que consideran estratégico para poder trabajar a largo plazo. “Ahí está una gran parte de la generación de valor del negocio inmobiliario”, afirma Borràs.
Esta capacidad les permite anticiparse al mercado, planificar con visión de medio y largo plazo y desarrollar estructuras de coinversión con socios institucionales. En un entorno donde el suelo finalista escasea, controlar esta parte del proceso se convierte en una ventaja competitiva clara.
El futuro del sector pasa por recuperar capacidad productiva
La entrevista deja una idea muy clara: el problema de acceso a la vivienda no podrá resolverse sin aumentar significativamente la capacidad de producción residencial. “El reto del sector seguirá siendo el mismo durante aún mucho tiempo: recuperar capacidad productiva y aumentar la oferta de vivienda en todas sus variantes”, concluye.
Para ello será necesario:
- generar más suelo;
- agilizar procesos;
- mejorar la colaboración público-privada;
- industrializar parte de la producción;
- y construir organizaciones capaces de adaptarse a un mercado cada vez más complejo y exigente.
Y Borràs concluye diciendo que el sector inmobiliario español está entrando en una nueva etapa donde “la capacidad real de ejecución y adaptación serán determinantes para todos”.
