Comprar y vender casas heredadas es algo habitual en las agencias inmobiliarias. Sin embargo, son operaciones con matices legales y fiscales que requieren planificación y asesoramiento especializado.
En este artículo repasamos, paso a paso:
- la documentación imprescindible,
- los impuestos y gastos que influyen en la operación
- los riesgos de vender sin inscripción registral,
- buenas prácticas comerciales,
- y ejemplos y consejos útiles para trabajar con herederos, compradores y asesorías.
7 pasos que deben dar las agencias al comercializar casas de herencias
En la compraventa de viviendas heredadas es fundamental ser meticuloso. Por eso, conviene avanzar de forma ordenada durante todo el proceso.
1. Confirma la titularidad antes de cualquier promoción
Solicita al vendedor —los herederos— la escritura de aceptación y adjudicación de herencia o, en su defecto, la declaración de herederos y la escritura pública ante notario donde conste la adjudicación.
Aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, sí aporta seguridad jurídica a compradores y entidades financieras, por lo que resulta muy recomendable.
2. Reúne la documentación administrativa inmediata
Para agilizar la venta y evitar contratiempos, pide al heredero o representante:
- Certificado de defunción.
- Testamento o declaración de herederos.
- Certificado de últimas voluntades.
- Nota simple registral y certificado de cargas.
- Justificante del pago del Impuesto de Sucesiones o autoliquidación, cuando aplique.
Consejo: solicita siempre una nota simple actualizada y un certificado de cargas actualizado para comprobar hipotecas, anotaciones o limitaciones antes de poner el inmueble a la venta.
3. Confirma que los impuestos de la herencia están liquidados
Verifica que los herederos han presentado y pagado el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía por herencia. Si no se han liquidado, la operación podría bloquearse en notaría.
4. Identifica quién firma la venta y si existe representación
En herencias con varios titulares este aspecto es clave. Determina si todos deben firmar, si uno actuará mediante poderes o si existen desacuerdos internos que puedan retrasar la operación.
5. Acuerda estrategia y precio entre los herederos
Un problema frecuente surge cuando cada heredero propone un precio distinto. Para evitar retrasos:
- Pactad un precio mínimo de aceptación
- Definid si habrá exclusividad
- Acordad qué hacer si llega una oferta más baja
Aprovecha este momento para anticipar estimaciones de impuestos.
6. Documenta el encargo de venta
Muchas agencias solo obtienen la firma de uno de los herederos, lo que después provoca dudas o bloqueos. Para evitarlo, el encargo debe incluir:
- Firma de todos los titulares
- Condiciones, precio y comisión
- Autorización para uso de imágenes y promoción
7. Revisa la documentación obligatoria para la venta
Antes de publicar el anuncio, revisa con los herederos que disponéis de la documentación necesaria:
| Paso | ¿Qué pedir al heredero? | ¿Por qué es importante? |
| 1 | Escritura de aceptación y adjudicación o declaración de herederos | Acredita titularidad y evita reclamaciones. |
| 2 | Nota simple registral y certificado de cargas | Identifica hipotecas, servidumbres y titularidad real. |
| 3 | Justificante del pago del Impuesto de Sucesiones (o autoliquidación) | Afecta al coste fiscal de la operación. |
| 4 | Certificado energético, IBI y recibos de comunidad | Documentación habitual para el comprador y reduce fricciones. |
| 5 | Facturas de mejoras, obras y gastos de venta | Para los justificantes de deducción en IRPF. |
| 6 | Plan de comunicación comercial consensuado con herederos | Evita conflictos entre varios titulares y acelera la toma de decisiones. |
Fiscalidad en la venta de una casa heredada
La compraventa de viviendas heredadas implica varias obligaciones fiscales que los herederos deben conocer.
Impuestos que afectan a la operación
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Se abona en la transmisión por causa de muerte y su cuantía depende de la comunidad autónoma. Afecta al coste fiscal global del heredero y, por tanto, al precio mínimo de venta.
- Plusvalía municipal (IIVTNU). Grava el incremento del valor del suelo. Aunque suele corresponder al heredero, existen matices según fechas, valores y normativas municipales.
- IRPF. La venta genera una ganancia o pérdida patrimonial. Esta se calcula restando al precio de venta el valor declarado en la herencia más los gastos justificables. Hacienda exige documentación que respalde la valoración.
¿Qué gastos se pueden deducir al calcular la ganancia?
Siempre que estén correctamente justificados, son deducibles:
- Gastos y tributos asociados a la herencia (notaría, registro, gestoría..).
- Gastos vinculados a la transmisión (comisión inmobiliaria, escritura de compraventa, cancelación de hipoteca…).
- Inversiones y mejoras acreditadas y realizadas durante la titularidad del heredero.
Ejemplo del impacto tributario de vender una vivienda heredada
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Riesgos y cómo vender con máxima seguridad jurídica
Estas operaciones conllevan riesgos tanto para comprador como para vendedor. Como asesor, es fundamental conocerlos:
- Venta sin inscripción en el Registro. Es posible, pero incrementa el riesgo para el comprador. Eso sí, exige mayor documentación y suele encarecer la operación. Nuestro consejo es recomendar siempre la inscripción previa.
- Errores en la valoración. Coordina con un tasador independiente y con la gestoría cómo fijar el valor fiscal en la declaración de la herencia. Un valor infraestimado puede provocar sanciones o conflictos posteriores.
- Plusvalía municipal pendiente. Aclara quién asume el pago y exige justificante para la firma. Lo habitual es que el vendedor (heredero) la abone.
Buenas prácticas comerciales que aumentan la probabilidad de venta de viviendas heredadas
De igual modo, aquí tienes más buenas prácticas inmobiliarias y consejos que puedes aplicar al comercializar esta clase de viviendas:
- Verifica la documentación sucesoria lo primero de todo y antes de promocionar el inmueble.
- Ofrece un paquete legal básico en colaboración con una gestoría. Incluye el informe registral, el certificado de cargas y el cálculo orientativo de impuestos. Esto acelera la decisión del comprador.
- Opera con gestorías de confianza para adaptarte a variaciones autonómicas en Sucesiones y con respecto a otras novedades fiscales.
- Prepara una ficha fiscal para cada inmueble heredado. Anota el valor de herencia, cargas, plusvalía estimada, gastos deducibles y precio neto aproximado para el heredero. Las herramientas digitales y plantillas agilizan este trabajo.
- Facilita la notaría flexible. Muchos compradores agradecen poder formalizar la compraventa en poco tiempo. Así que coordínate con notaría y gestoría para acelerar las escrituras.
- Recomienda inscribir la adjudicación siempre que sea posible. Aunque es voluntario, muchos bancos y compradores la van a exigir.
- Guarda las facturas de cualquier obra. Son esenciales para justificar gastos deducibles.
- Comunicación transparente. Explica a los herederos las consecuencias fiscales de fijar cierto precio y deja por escrito pactos de ventas y acuerdos sobre reparto y comisiones.
En cada operación contrasta con fuentes oficiales como son la Agencia Tributaria (venta y los Registradores, y consulta guías inmobiliarias para prácticas de mercado.
En resumen…
Comercializar viviendas de herencias requiere más cuidado que una venta ordinaria. Documentación, fiscalidad y coordinación entre herederos son claves. Como profesional inmobiliario, tu valor está en asesorar, organizar información y reducir incertidumbre. Con herramientas adecuadas, buenas prácticas y una red técnica fiable, una herencia puede convertirse en una operación ágil y rentable. Fotocasa Pro te acompaña en cada paso.
