Según el informe “Experiencia en alquiler en 2025” de Fotocasa Research, la mitad de los propietarios en España reconoce que la desconfianza hacia los inquilinos es el principal obstáculo para alquilar su vivienda, especialmente por miedo a un posible impago.
En este contexto, los profesionales inmobiliarios juegan un papel clave. Saber cómo actuar desde el primer retraso de pago y conocer los pasos correctos antes de acudir al juzgado es esencial para guiar al propietario y acelerar la resolución del problema.
Cuándo se considera un impago en el alquiler
Se considera impago cuando el inquilino no abona la renta en la fecha pactada, generalmente entre los días 1 y 5 de cada mes. Aunque no es necesario esperar más para actuar, muchos propietarios conceden un margen de 15 a 30 días, sobre todo si se trata de un retraso puntual.
¿Qué hacer si el inquilino deja de pagar el alquiler? 6 pasos
1.Confirmar el retraso y registrar la incidencia
Antes de iniciar cualquier procedimiento, el agente debe asegurarse de que existe un impago, revisando:
- Período exacto de pago (normalmente día 1 al 5).
- Plazo adicional si lo hubiera (por ejemplo, “primeros siete días del mes”).
- Forma de pago acordada.
- Historial del inquilino.
- Garantías adicionales o seguro de impago.
Si hay impago, debe registrarse en el CRM o sistema interno y preparar un primer contacto amistoso con el inquilino.
2. Primer contacto amistoso con el inquilino
La vía amistosa suele ser la más rápida, económica y eficaz. Muchos retrasos se deben a errores bancarios, retrasos en nóminas o confusiones simples que se resuelven con una conversación.
El agente debe:
- Mantener un tono claro, empático y profesional.
- Preguntar la razón del retraso.
- Documentar la conversación por escrito.
Si el inquilino no puede pagar, se pueden ofrecer soluciones antes de ir a juicio:
- Plan de pagos personalizado.
- Entrega voluntaria de llaves sin penalización.
- Compensación parcial de la deuda con la fianza o la garantía adicional.
- Acuerdo firmado como anexo al contrato con compromisos claros.
Ejemplo: Un inquilino con dificultades económicas puede pagar el 50% de la deuda de inmediato y el resto en dos plazos, con el acuerdo supervisado por el agente.
3. Enviar un burofax como requerimiento formal
Si persiste el impago o no hay respuesta, se envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Este documento es fundamental porque acredita legalmente que se ha requerido el pago y permite iniciar acciones judiciales más adelante, en caso necesario. Debe incluir:
- Importe exacto de la deuda.
- Plazo para pagar (normalmente 10 días).
- Advertencia de que, de no regularizarse, se iniciarán acciones legales.
4. Revisar el contrato, las posibles garantías y la situación jurídica
Antes de demandar, el agente debe verificar junto al propietario:
- Contrato y cláusulas frente a impagos.
- Aval bancario o fiador solidario.
- Seguro de impago contratado.
- Cantidades pendientes (renta, suministros, comunidad, impuestos).
- Si el inquilino es considerado vulnerable según la Ley de Vivienda vigente.
5. Activar el seguro de impago del alquiler (si existe)
Si el propietario cuenta con un seguro de impago, se notifica a la aseguradora desde el primer mes y se siguen los procedimientos de la póliza. Las aseguradoras suelen abonar las rentas impagadas al propietario, después de un período de carencia y tras demostrar el impago de forma fehaciente. Además, se encargan de la gestión de la reclamación y la defensa jurídica del propietario, incluyendo los costes del proceso de desahucio si fuera necesario, para recuperar la deuda y la posesión de la vivienda. La mayoría de las pólizas cubren:
- 6 a 12 meses de renta impagada.
- Honorarios de abogados y costes judiciales.
- Asesoría legal y gestión del procedimiento, incluyendo desahucio si es necesario.
6. Iniciar un procedimiento judicial
Si el impago persiste, se puede demandar bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Lo habitual es hacerlo después de dos meses impagados y tras enviar burofax. El proceso permite reclamar:
- Rentas vencidas con intereses.
- Cantidades pagadas por el propietario que corresponden al inquilino.
- Posibles daños en la vivienda.
- Recuperación del inmueble.
El procedimiento suele durar entre 4 y 6 meses, aunque puede extenderse si el inquilino es vulnerable.
Qué hacer si el inquilino abandona la vivienda sin avisar
En algunas ocasiones, el inquilino no solo deja de pagar la renta sino que abandona la vivienda sin entregar las llaves ni al propietario ni al agente inmobiliario. Antes de actuar, es imprescindible verificar que existe un abandono definitivo del inmueble, para evitar prácticas ilegales, como acceder a la vivienda si está alquilada. Para verificar el abandono:
- Intentar contactar con el inquilino.
- Revisar señales de abandono (muebles, suministros cortados, etc.).
- Documentar el estado con fotos o vídeos.
- Cambiar cerraduras solo cuando se confirme el abandono.
Después, debe iniciarse la reclamación de rentas y, si procede, una reclamación por daños.
Recomendaciones para prevenir los impagos del alquilerLa prevención es la herramienta más eficaz para reducir la morosidad, por lo que hay que elegir un buen perfil de inquilinos, por lo que es recomendable:
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En resumen…
El impago de la renta es una situación frecuente a la que tienen que enfrentarse los agentes inmobiliarios cuando gestionan alquileres. Actuar de manera profesional, conocer la normativa y seguir los pasos adecuados protege los intereses del propietario y evita que un retraso inicial se convierta en un conflicto mayor.
