El mercado de la vivienda en España atraviesa un boom inmobiliario sostenido, impulsado por un cambio estructural en la manera de comprar vivienda. El factor determinante es el traslado de riqueza intergeneracional, que está redefiniendo el perfil del comprador y manteniendo la demanda activa a pesar del aumento de precios.

Esta fue una de las ideas principales que el economista Gonzalo Bernardos desarrolló durante el Fotocasa Pro Academy Day en Madrid, celebrado el pasado 11 de noviembre. En sus palabras:

“Estamos delante de un boom inmobiliario, no de una burbuja; aquí los precios suben no porque la banca haya dado demasiado crédito, sino porque hay una escasa oferta de vivienda nueva”.

La generación joven, motor de la demanda

Los menores de 40 años se han convertido en el grupo que más impulsa las compraventas. Su tasa de propiedad ha caído de forma drástica (del 59% en 2007 al 27% en 2024 para quienes tienen entre 26 y 29 años), y su acceso a la vivienda solo es posible gracias al apoyo económico familiar.

Bernardos amplió la definición de juventud: “Para mí, joven es quien tiene 40 años o menos, porque el término juventud ha cambiado; los proyectos de vida se hacen, en muchos casos, a partir de los 30”.

El apoyo de la familia se ha convertido en una nueva norma social de responsabilidad parental que cubre el capital que los bancos no financian y actúa como una transferencia patrimonial intergeneracional decisiva. Gracias a ello, una generación con ingresos ajustados, empleos inestables y alquileres tensionados puede acceder a la propiedad antes de que sea inaccesible.

El mercado del alquiler acelera la decisión de compra

La tensión del alquiler es el principal detonante del salto a la compra. Precios en máximos, oferta escasa y percepción de inseguridad jurídica generan una creciente ansiedad entre los inquilinos jóvenes.

Según Bernardos, “Muchos jóvenes se dan cuenta de que están pagando más de lo que pagarían de cuota hipotecaria”.

La evidencia de que comprar puede ser más barato que alquilar —sumada al apoyo familiar— acelera la decisión. 

Un boom inmobiliario sostenido, no una burbuja

Bernardos distingue este ciclo del vivido en 2006-2007 en varios aspectos clave:

1. Banca prudente

El volumen de hipotecas concedidas es hoy muy inferior al de aquellos años y el peso del tipo fijo es mayor. Recordó que: “En términos nominales solo se está dando alrededor del 35% del crédito hipotecario que se dio en 2006”, y subrayó que “la mayoría de las hipotecas son fijas y tienen mucho menos riesgo de impago que las variables de 2006 y 2007”.

2. Escasez de oferta

El gran cuello de botella es la falta de vivienda nueva. La actividad recae sobre la segunda mano y el mercado se mantiene en un boom sostenido por escasez. “La oferta no sube de la noche a la mañana; tarda años, incluso décadas, en transformarse suelo en vivienda”, advirtió Bernardos.

Claves estratégicas para el profesional inmobiliario

Bernardos destacó tres líneas esenciales para adaptarse a este nuevo entorno:

1. Foco en los jóvenes

Son el principal grupo comprador, especialmente quienes quieren salir del alquiler con apoyo familiar.

2. Prioridad en la captación

La venta es ágil; el desafío real es conseguir producto de segunda mano y fijar precios adecuados. “En 2010–2013 lo difícil era vender y había que dar una prima al que vendía —recordó Bernardos—. Ahora, como se vende solo, lo que tienen que hacer es dar una prima al que lo capte, porque la captación puede ser más difícil que antes”

3. Acompañamiento familiar

Las decisiones de compra se cierran en un triángulo comprador–agente–familia, donde los padres suelen aportar el capital clave.

El mercado avanza con apoyo familiar

Bernardos comparó el mercado de la vivienda con un tren en marcha, pero cuya estación de “Primera Compra” está demasiado alta para muchos jóvenes. Las familias actúan como una escalera de mano financiera que permite subir al andén y mantener en movimiento el ciclo de compraventas. Respecto a esto, Bernardos mencionaba que “estamos ante el traslado más cuantioso de dinero de padres y abuelos a hijos y nietos”.

Este cambio estructural dibuja un escenario donde la demanda seguirá sostenida mientras persista la escasez de oferta y continúe el apoyo económico familiar. Para los profesionales inmobiliarios, comprender esta nueva dinámica —marcada por precios al alza, compradores jóvenes con recursos limitados y hogares que redistribuyen su ahorro— será clave para anticipar tendencias y acompañar mejor a cada perfil.