La rentabilidad inmobiliaria mide la relación entre los ingresos que genera un inmueble (por alquiler o venta) y el coste total de la inversión. En otras palabras: cuánto se gana respecto al dinero invertido.

En la práctica, calcularla implica considerar factores como gastos, impuestos, mantenimiento o periodos de vacancia, que marcan la diferencia entre una inversión rentable y otra poco eficiente.

Saber calcular la rentabilidad inmobiliaria es clave para agentes, asesores y cualquier profesional del sector, ya que permite orientar al cliente, fijar precios y valorar oportunidades de compra o alquiler.

Fórmula de rentabilidad inmobiliaria: cálculo paso a paso

Rentabilidad bruta

La fórmula básica para calcular la rentabilidad bruta de un inmueble es:

Rentabilidad bruta = (Ingresos anuales por alquiler / Precio total de adquisición) × 100

Rentabilidad neta

Sin embargo, para un análisis más profesional, conviene calcular la rentabilidad neta, que descuenta todos los gastos asociados:

Rentabilidad neta = [(Ingresos anuales – Gastos totales) / Precio total de adquisición] × 100

Gastos que se deben incluir:

  • Impuestos (IBI, IRPF, tasas municipales…).
  • Mantenimiento, reparaciones y gastos de comunidad.
  • Seguro del hogar y vacancia estimada.
  • Costes de adquisición: notaría, registro, ITP o IVA, honorarios profesionales.
  • Pago de hipoteca, si existe.

Además, es recomendable medir la Tasa Interna de Retorno (TIR) que permite calcular el rendimiento total considerando los flujos de caja y el valor de reventa final. Este cálculo suele realizarlo un asesor financiero especializado.

Ejemplo real de cómo aplicar la fórmula de rentabilidad inmobiliaria

Supongamos un piso comprado por 200.000 € y alquilado por 900 €/mes:

  • Ingresos anuales: 900 € × 12 = 10.800 €
  • Gastos anuales (IBI, mantenimiento, seguros, vacancia del 5%): 1.200 €
  • Rentabilidad bruta: (10.800 € / 200.000 €) × 100 = 5,4%
  • Rentabilidad neta: [(10.800 € – 1.200 €) / 200.000 €] × 100 = 4,8%

En este ejemplo, una rentabilidad neta del 4,8% se considera sólida en el mercado español. Si la inversión se financia con hipoteca, la TIR real podría ser mayor, aunque con mayor riesgo financiero.

4 errores comunes al calcular la rentabilidad de un inmueble

  1. Ignorar costes indirectos: Notaría, reformas o impuestos pueden suponer entre un 7% y un 12% del precio de compra según la comunidad autónoma.
  2. Olvidar la vacancia o impagos: Conviene provisionar al menos un 5% de los ingresos anuales para cubrir meses en los que no haya inquilinos o retrasos en el cobro del alquiler.
  3. No considerar la fiscalidad real: Con la Ley por el Derecho a la Vivienda, los propietarios pueden aplicar reducciones fiscales de hasta el 90% en zonas tensionadas. Ignorar estas ventajas o no aplicarlas correctamente puede distorsionar el cálculo.
  4. No comparar con otras inversiones: Evaluar la rentabilidad frente a activos sin riesgo, como deuda pública, ayuda a tomar decisiones más estratégicas. Si una inversión inmobiliaria rinde menos que un activo sin riesgo, puede no ser tan rentable.

Factores que influyen en la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

Ubicación, gastos y fiscalidad

  • La ubicación sigue siendo clave: zonas con alta demanda o buenas conexiones aseguran ocupación y estabilidad de precios.
  • Los gastos estructurales (comunidad, edificios antiguos) reducen la rentabilidad neta.
  • La fiscalidad varía según comunidad autónoma y tipo de operación (compra, alquiler o reventa). Desde el 1 de enero de 2025, el nuevo índice de actualización de rentas del INE sustituye al antiguo límite del 3%, afectando los ingresos previstos por los propietarios, puesto que varía cada mes.

Tipo de inmueble y modelo de alquiler

  • Alquiler tradicional: más estable y predecible. Ideal para inversores conservadores.
  • Alquiler turístico o de temporada: ofrece una TIR potencialmente más alta, pero presenta mayor volatilidad regulatoria y costes de gestión más elevados.
  • Locales comerciales y oficinas: pueden generar rentabilidades superiores, aunque su liquidez es menor.
Consejo: El profesional inmobiliario debe adaptar su recomendación al perfil del cliente, su liquidez, sus expectativas, la zona y la estrategia de inversión.

Rentabilidad inmobiliaria en España: cifras y tendencias actuales

La rentabilidad inmobiliaria sigue consolidándose como uno de los indicadores más relevantes para analizar la evolución del mercado de la vivienda en España. Según Fotocasa Research, la rentabilidad media de la vivienda en España se sitúa en el 6,5%, en el segundo trimestre de 2025.

Rentabilidad por comunidades autónomas

  • Murcia y Castilla-La Mancha lideran el ranking con rentabilidades superiores al 7,7%, impulsadas por precios de compra más asequibles y una demanda de alquiler estable.
  • Comunidad Valenciana, Aragón y Andalucía se mantienen en un rango medio, con rentabilidades de entre el 6% y el 7%.
  • Madrid (5,8%), País Vasco (5,3%) y Baleares (4,6%) registran las cifras más bajas debido al elevado coste por metro cuadrado y a la presión regulatoria sobre el alquiler.

Perspectivas y tendencias de inversión

  • La inversión inmobiliaria aumenta en un contexto económico favorable. Según Fotocasa Research, el 10% de los propietarios que compraron vivienda en 2024 lo hicieron como inversión, buscando rentabilidad por alquiler o plusvalía a largo plazo.
  • Los tipos de interés se estabilizan, la oferta de vivienda continúa siendo limitada y el alquiler se mantiene como la única opción viable por gran parte de la población. Esto impulsa la búsqueda de oportunidades de inversión con rentabilidad sostenida.
  • El plazo para rentabilizar la inversión de una vivienda en España es de 16 años. Este horizonte temporal convierte la rentabilidad en una herramienta de planificación estratégica, no solo de análisis inmediato, y refuerza la necesidad de que los profesionales inmobiliarios sepan interpretarla con precisión.
  • La profesionalización del sector se acelera: cada vez más agentes y agencias utilizan indicadores de rentabilidad para asesorar a propietarios e inversores a tomar las mejores decisiones.

En conclusión

La rentabilidad inmobiliaria en España no solo mide el beneficio económico de una operación, sino que se ha convertido en un indicador esencial de estabilidad y proyección del sector. 

Los agentes que dominen su cálculo y sepan explicar sus implicaciones estarán mejor preparados para guiar a sus clientes en un mercado donde la información y la confianza marcan la diferencia.

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